Người dân đang quay lưng với đòn bẩy tài chính khi mua nhà

Giá căn hộ sơ cấp trung bình tại TP.HCM (sau sáp nhập) đã lên 71 triệu đồng/m2, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn với đòn bẩy tài chính. Theo CBRE Việt Nam, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc, không còn là thời kỳ “hưng phấn” như trước.

Bà Dương Thuỳ Dung – Giám đốc điều hành BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam – nhận định người mua hiện nay có xu hướng giữ mức vay an toàn dưới 40% để phòng ngừa biến động vĩ mô, lạm phát và lãi vay tăng. Đây là dấu hiệu cho thấy thị trường đang chuyển từ tăng nóng sang chọn lọc kỹ hơn.

Quý 1/2026, TP.HCM ghi nhận 3.840 căn hộ và 231 căn nhà liền thổ chào bán mới, tăng 93% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở TP.HCM cũ, chiếm gần 40% tổng số, cho thấy khu vực này vẫn là điểm đến hấp dẫn của dòng tiền đầu tư.

Phần còn lại của nguồn cung đến từ các khu vực lân cận, đặc biệt là Bình Dương, tiếp tục giữ vai trò vệ tinh quan trọng của thị trường TP.HCM. Điều này cho thấy bức tranh nguồn cung đang mở rộng ra ngoài khu trung tâm, đồng thời phản ánh áp lực quỹ đất và nhu cầu phát triển đô thị tại vùng ven.

Với thị trường căn hộ bán tại khu vực TP.HCM cũ, tổng nguồn cung lũy kế đến hết quý 1/2026 đã vượt 354.000 căn. Đáng chú ý, tỷ lệ căn hộ tồn kho chỉ chiếm 2,6%. Mức tồn kho thấp cho thấy nguồn cung tại khu vực trung tâm và gần trung tâm vẫn còn khan hiếm, tạo sức cạnh tranh cao cho các dự án mới mở bán.

Ở chiều giá bán, giá sơ cấp trung bình căn hộ tại TP.HCM hiện đạt 71 triệu đồng/m2 tính theo diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì. Mức này tăng 11% theo năm và 4,4% so với quý trước. So với giai đoạn đầu năm 2025, khi giá tăng trên 17% so với cùng kỳ năm 2024, tốc độ tăng hiện đã chậm lại, cho thấy thị trường đang điều chỉnh sau giai đoạn tăng nóng.

Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý 1/2026 đạt trung bình 77%, cao hơn mức trung bình cả năm 2025 là 73%. Đây là chỉ số cho thấy sức mua vẫn duy trì tốt, dù tâm lý thị trường đã thận trọng hơn trước.

Về triển vọng nguồn cung, CBRE dự báo trong năm 2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM cũ sẽ tăng gấp đôi so với năm trước, trong đó khoảng 60% đến từ các khu vực phía Đông thành phố – nơi đang có sự phát triển mạnh về hạ tầng và đô thị.

Nếu tính trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Trong đó, Bình Dương cũ được kỳ vọng đóng góp hơn 50% thị phần, tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn hàng cho toàn thị trường.

Đáng chú ý, cơ cấu phân khúc thị trường cũng trở nên đa dạng hơn. Trong quý 1/2026, hơn 42% nguồn cung mở bán mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m2. Đây là tín hiệu tích cực với nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, đồng thời cho thấy thị trường đang có nhiều lựa chọn hơn ở các mức giá khác nhau.

Đối với BĐS gắn liền với đất tại TP.HCM, nguồn cung tiếp tục chịu chi phối lớn từ các dự án đô thị quy mô lớn ở khu vực vùng ven, nơi còn quỹ đất và đang được đầu tư hạ tầng mạnh.

Quý 4/2025 từng ghi nhận một cột mốc đáng chú ý khi thị trường nhà thấp tầng tại TP.HCM cũ có khoảng 4.500 sản phẩm mở bán mới. Tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn, tăng gấp 20 lần so với năm 2024. Đây là mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay ở khu vực này.

Sang quý 1/2026, dù chỉ có 87 căn chào bán mới, thị trường vẫn ghi nhận hơn 750 căn bán được. Điều này cho thấy sức hấp thụ của phân khúc nhà thấp tầng vẫn khá tốt sau đợt bung hàng lớn cuối năm 2025.

Trong năm 2026, nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 5.500 căn và có thể tăng lên hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028. Nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án đô thị mới tại khu Đông và khu Nam, những khu vực có quy hoạch bài bản và hạ tầng đang được đầu tư mạnh.

Tổng thể, thị trường BĐS TP.HCM đang đi vào giai đoạn mà giá vẫn tăng nhưng chậm hơn, nguồn cung đang mở rộng, và người mua chọn lọc hơn. Với người mua ở thực, đây là lúc cần ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, thanh khoản ổn và mức vay an toàn. Với nhà đầu tư, bài toán không còn là “mua nhanh” mà là chọn đúng sản phẩm đủ chất lượng để giữ giá và có biên độ tăng trưởng phù hợp.

Bạn đánh giá thế nào về mức giá 71 triệu đồng/m2 hiện tại của căn hộ TP.HCM? Comment bên dưới nhé!