Mặt bằng giá còn thấp, BĐS quanh vành đai 3 TP.HCM trở thành tâm điểm

Vành đai 3 TP. HCM đang bước vào giai đoạn hoàn thiện, và thị trường bất động sản phía Tây đang cho thấy dấu hiệu rất giống Hà Nội trước đây. Điểm đáng chú ý nhất lúc này là Bến Lức (Long An cũ) đang nổi lên như “vùng trũng” của dòng vốn, khi mặt bằng giá vẫn còn thấp hơn đáng kể so với các khu vực giáp ranh TP. HCM.

Câu chuyện không chỉ là kỳ vọng tăng giá. Đây là bài toán của hạ tầng, nhu cầu ở thực, dòng tiền đầu tư và khả năng hấp thụ của từng khu vực. Nếu nhìn theo chu kỳ phát triển của bất động sản vành đai, bài học từ Hà Nội đang được tái lập khá rõ tại TP. HCM.

Hà Nội đã cho thấy quy luật: hạ tầng đi trước, giá trị đi sau. Trước năm 2015, khu vực quanh Vành đai 3 Hà Nội mới có khoảng 269 dự án. Khi hạ tầng từng bước hoàn thiện, số lượng dự án đã tăng lên gần 700, tương đương mức tăng 2,6 lần. Cùng với đó là sự dịch chuyển của dân cư và dòng tiền, tạo nên một cực tăng trưởng mới cho thị trường.

Dữ liệu giá cũng rất rõ. Theo Batdongsan.com.vn, trong 4 năm, từ năm 2021 đến cuối 2025, mặt bằng giá khu vực ven Vành đai 3 Hà Nội đã tăng từ khoảng 54 triệu đồng/m2 lên 162 triệu đồng/m2, gấp gần 3 lần. Đây là kết quả của quá trình hoàn thiện hạ tầng, rút ngắn khoảng cách di chuyển và thúc đẩy nhu cầu ở thực.

Điều này cho thấy một nguyên tắc quan trọng: hạ tầng không tạo ra giá trị ngay lập tức, nhưng khi đạt ngưỡng hoàn thiện, nó có thể kích hoạt một chu kỳ tăng trưởng mạnh và bền vững. Phần lớn biên độ tăng giá thường xuất hiện trong và ngay sau thời điểm hạ tầng “về đích”, còn giai đoạn trước đó là thời điểm tích lũy của dòng tiền thông minh.

Tại TP. HCM, chu kỳ tương tự đang dịch chuyển về phía Tây. Chia sẻ tại sự kiện “Tiêu điểm thị trường bất động sản TP. HCM: Tiềm năng và triển vọng phía Tây” ngày 19/4, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực phía Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng thị trường phía Nam đang bước vào một chu kỳ có nhiều điểm tương đồng với Hà Nội trước đây, đặc biệt tại các khu vực dọc theo các tuyến vành đai chiến lược.

Theo ông Tuấn, dòng tiền hiện nay không còn chạy theo kỳ vọng đơn thuần mà đang dịch chuyển về nơi có nhu cầu thực. Điều này lý giải vì sao khu Đông TP. HCM sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh nhờ hạ tầng đã thiết lập mặt bằng giá cao và dần tiệm cận trung tâm. Khi biên độ tăng giá thu hẹp, dòng tiền có xu hướng tìm đến những khu vực còn dư địa.

Ở chiều ngược lại, khu Tây lại nổi lên như một “vùng trũng” mới, vì hạ tầng vẫn đang trong quá trình hoàn thiện. “Khi các trục hạ tầng như đại lộ Lương Hòa - Bình Chánh, cao tốc Bến Lức - Long Thành và Vành đai 3 được khép kín, bất động sản phía Tây sẽ bước vào chu kỳ tăng trưởng rõ nét”, ông Tuấn nhận định.

Bến Lức đang được nhắc đến nhiều hơn vì sở hữu đồng thời nhiều yếu tố nền tảng. Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng khu Tây và khu Đông TP. HCM đều có tiềm năng nhờ lợi thế di dân và mật độ khu công nghiệp. Tuy nhiên, tại Long An cũ, đặc biệt là khu vực Bến Lức, đang hội tụ các động lực như giải ngân đầu tư công, khả năng thu hút FDI, tăng trưởng dân số và tầng lớp hạ tầng đang hoàn thiện dần.

Long An (cũ) hiện nằm trong nhóm địa phương có chỉ số năng lực cạnh tranh cao, khả năng thu hút FDI và duy trì tỷ suất nhập cư tích cực. Khi hạ tầng liên thông hoàn thiện, tiềm năng bất động sản tại đây sẽ được khai phá rõ rệt.

Dữ liệu thị trường cũng phản ánh xu hướng này. Trong năm 2025, mức độ quan tâm bất động sản tại Bình Dương tăng khoảng 40%, trong khi Long An cũ ghi nhận mức tăng 14%. Tuy nhiên, mặt bằng giá giữa các khu vực lại đang tạo ra khoảng chênh rất đáng chú ý. Nếu Bình Dương đã tiệm cận TP. HCM, thì Long An cũ vẫn đang thấp hơn đáng kể, chỉ bằng khoảng 1/2. Đây chính là điểm hấp dẫn với dòng tiền tìm kiếm biên an toàn.

Bến Lức là tâm điểm đáng chú ý nhất trong nhóm vùng ven phía Tây. So sánh trực tiếp cho thấy, giá bất động sản thấp tầng tại Bình Chánh hay Quận 8 cũ đã dao động từ 105-176 triệu đồng/m2, trong khi tại Bến Lức dù chỉ cách TP. HCM một khoảng ngắn, mặt bằng giá vẫn quanh ngưỡng 50 triệu đồng/m2.

Khoảng chênh này không chỉ phản ánh vị trí địa lý mà còn cho thấy vị thế của từng khu vực trong chu kỳ phát triển. Khi hạ tầng chưa hoàn thiện, giá khó bứt phá mạnh. Nhưng khi các trục kết nối đồng loạt về đích, mặt bằng giá sẽ được tái định vị.

Quan trọng hơn, Bến Lức không chỉ là “vùng trũng” về giá mà còn có nền tảng thật để tăng trưởng. Khu vực này có mật độ khu công nghiệp dày đặc, dòng vốn FDI liên tục đổ về và tốc độ nhập cư cao. Nhu cầu ở thực, đặc biệt là nhu cầu lưu trú của chuyên gia, đang hiện hữu rõ ràng.

Dữ liệu còn cho thấy mức độ quan tâm bất động sản thấp tầng tại khu Tây TP. HCM tăng tới 37%, dẫn đầu các khu vực giáp ranh. Đáng chú ý, lượng tìm kiếm từ nhà đầu tư Hà Nội tăng tới 60% trong nửa cuối năm 2025, tập trung vào các khu vực có pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác thực. Điều này cho thấy xu hướng “Nam tiến” của dòng tiền phía Bắc vẫn đang diễn ra.

Trong bối cảnh đó, LA Home là một ví dụ được nhắc tới nhiều. Dự án nằm ngay mặt tiền đại lộ Lương Hòa - Bình Chánh (lộ giới 60m), là trục xuyên tâm kết nối trực tiếp TP. HCM và liên thông với Vành đai 3, Vành đai 4. Khi các tuyến này hoàn thiện, thời gian di chuyển về trung tâm chỉ còn 5-10 phút, qua đó tái định vị Bến Lức thành “vệ tinh gần”.

Yếu tố dòng người cũng rất đáng chú ý. Long An hiện nằm trong nhóm địa phương có tỷ suất nhập cư cao nhất cả nước, khoảng 9,4%. Riêng Bến Lức, với vai trò trung tâm công nghiệp, đang thu hút lượng lớn chuyên gia quốc tế. Trong bán kính 10km quanh LA Home, ước tính có khoảng 20.000 chuyên gia nước ngoài làm việc tại các tập đoàn như Coca-Cola, Suntory PepsiCo, Lotte… Đây là tệp khách thuê có khả năng chi trả ổn định, tạo nền tảng cho dòng tiền khai thác lâu dài.

Không chỉ dừng ở vị trí, LA Home được phát triển theo mô hình đô thị - công nghiệp - dịch vụ tích hợp, quy mô khoảng 100ha, liền kề KCN sinh thái Prodezi 400ha. Mô hình này tạo ra sự cộng hưởng giữa nơi ở và nơi làm việc, giúp bất động sản không đứng độc lập mà gắn trực tiếp với hệ sinh thái kinh tế thực. Điều đó đồng nghĩa với việc dự án có sẵn đầu ra dòng tiền ngay từ khi hình thành.

Bên cạnh đó, mô hình compound với hệ tiện ích đồng bộ, tiêu chuẩn sống cao cũng là điểm phù hợp với nhóm chuyên gia FDI, từ đó hỗ trợ khả năng khai thác cho thuê và thanh khoản.

Ông Huỳnh Thiên Quân, đại diện Hướng Việt Properties, cho rằng trong bối cảnh hiện nay, dư địa tăng trưởng không còn nằm ở những sản phẩm mang tính đầu cơ thuần túy, mà thuộc về các dự án có mức giá hợp lý, gắn với nhu cầu sử dụng thực. Theo ông, nhà đầu tư cần chuyển hướng sang những sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền ổn định thông qua khai thác cho thuê.

Ông Quân cũng cho biết Khu đô thị công nghiệp LA Home do Prodezi Long An và Hướng Việt Properties triển khai được xây dựng theo mô hình bền vững “kiềng ba chân”: công nghiệp là động lực tăng trưởng; đô thị là nền tảng an cư, giữ chân lực lượng lao động chất lượng cao; còn hạ tầng kết nối là yếu tố then chốt để đảm bảo dòng chảy logistics và thúc đẩy phát triển toàn khu vực.

Tóm lại, nếu Vành đai 3 Hà Nội là minh chứng cho quy luật tăng giá theo hạ tầng, thì Vành đai 3 TP. HCM đang mở ra một chu kỳ tương tự, với tâm điểm mới là Bến Lức. Ở chu kỳ này, cơ hội không chỉ nằm ở việc tìm một mức giá thấp, mà là nhận diện đúng vùng trũng và chọn đúng tài sản có pháp lý rõ ràng, vị trí gắn hạ tầng và khả năng tạo dòng tiền thực.

Bạn đang quan tâm khu Tây TP. HCM hay Bến Lức? Comment bên dưới để cùng trao đổi góc nhìn nhé.