Lợi nhuận Quý 1 của Sonadezi Châu Đức bất ngờ lao dốc hơn 86%

Quý I năm nay, Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC) chỉ còn 17 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm 86,4% so với cùng kỳ năm trước. Doanh thu thuần đạt 102 tỷ đồng, giảm 75,4%, trong bối cảnh doanh nghiệp thay đổi cách ghi nhận doanh thu khu công nghiệp (KCN).

Điểm đáng chú ý là: lợi nhuận báo cáo giảm mạnh, nhưng dòng tiền và khoản doanh thu chờ phân bổ lại đi theo nhịp khác. Đây là yếu tố khiến bức tranh tài chính của SZC trong quý đầu năm trở nên khác hẳn so với các kỳ trước.

Về kết quả kinh doanh, quý I năm nay SZC ghi nhận 102 tỷ đồng doanh thu thuần, 35 tỷ đồng lợi nhuận gộp, 21 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế và 17 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế. So với quý I/2025, lợi nhuận gộp giảm 81,5% và lợi nhuận sau thuế giảm 86,4%.

Nguyên nhân chính đến từ thay đổi trong cách ghi nhận doanh thu KCN. Trước đây, doanh thu cho thuê đất KCN có thể được ghi nhận tại thời điểm bàn giao đủ điều kiện. Từ năm nay, khoản doanh thu này được phân bổ theo thời gian thuê. Vì vậy, doanh thu kế toán không còn đi cùng nhịp với tiến độ thu tiền như trước.

Điều này thể hiện rất rõ ở mảng cốt lõi của doanh nghiệp. Quý I/2025, hạ tầng KCN mang về 394 tỷ đồng doanh thu. Sang quý I năm nay, con số này chỉ còn 42 tỷ đồng, tương đương mức giảm gần 89%.

Cơ cấu doanh thu quý I cho thấy hoạt động của doanh nghiệp vẫn duy trì, nhưng được phản ánh theo nhịp khác:

- Hạ tầng KCN: 42 tỷ đồng, chiếm 41,5%
- Thu phí đường bộ: 37 tỷ đồng, chiếm 35,8%
- Golf và nhà hàng: 13 tỷ đồng, chiếm 12,3%
- Cấp nước, xử lý nước thải, cho thuê xưởng và dịch vụ khác: khoảng 10 tỷ đồng, chiếm 9,4%

Biên lợi nhuận gộp hợp nhất vì thế cũng lùi về 34,1%, thấp hơn mức 45,5% của quý I/2025. Trong kỳ, chi phí tài chính giảm từ 6 tỷ đồng xuống 5 tỷ đồng, chi phí bán hàng giảm từ 12 tỷ đồng xuống mức rất thấp, còn chi phí quản lý doanh nghiệp giảm từ 21 tỷ đồng xuống 10 tỷ đồng.

Điểm khiến nhiều nhà đầu tư BĐS KCN quan tâm là dòng tiền. Nếu lợi nhuận báo cáo co hẹp mạnh, thì báo cáo lưu chuyển tiền tệ lại cho thấy diễn biến khác. Quý I năm nay, dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh (CFO) đạt 115 tỷ đồng, cao gấp 6,7 lần lợi nhuận sau thuế. Tiền thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 257 tỷ đồng.

Trong khi đó, cùng kỳ năm trước, doanh nghiệp ghi nhận 126 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế nhưng CFO chỉ ở mức 26 tỷ đồng. Sự chênh lệch này là đặc trưng của mô hình KCN: khách hàng thường thanh toán trước theo hợp đồng dài hạn, còn doanh thu kế toán được phân bổ theo thời gian thuê.

Đó cũng là lý do doanh thu chờ phân bổ tăng rất nhanh. Đầu năm nay, tổng doanh thu chờ phân bổ từ KCN ở mức 302 tỷ đồng. Đến cuối quý I, con số này tăng lên 537 tỷ đồng, tăng khoảng 235 tỷ đồng chỉ sau một quý. Trong đó, phần ngắn hạn giảm từ 13 tỷ đồng xuống 9 tỷ đồng, còn phần dài hạn tăng từ 289 tỷ đồng lên 528 tỷ đồng.

Bảng cân đối kế toán đến cuối quý I cũng phản ánh rõ nhịp dịch chuyển này. Nợ phải trả ở mức 5.113 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu là 3.220 tỷ đồng. Trong cơ cấu nợ phải trả có người mua trả tiền trước ngắn hạn 180 tỷ đồng, doanh thu chờ phân bổ ngắn hạn 15 tỷ đồng, doanh thu chờ phân bổ dài hạn 531 tỷ đồng và chi phí phải trả dài hạn 1.240 tỷ đồng.

Về dòng tiền đầu tư, quý I năm nay CFI âm 218 tỷ đồng. Trong đó, chi cho mua sắm và xây dựng cơ bản khoảng 82 tỷ đồng, còn khoản chi cho vay và mua công cụ nợ lên tới 140 tỷ đồng. Dòng tiền từ hoạt động tài chính (CFF) dương 111 tỷ đồng, chủ yếu đến từ tiền vay mới 226 tỷ đồng, cao hơn tiền trả nợ gốc 125 tỷ đồng.

Tính đến cuối quý I, tổng tài sản của SZC đạt 8.333 tỷ đồng. Tiền và tương đương tiền ở mức 410 tỷ đồng, đầu tư tài chính ngắn hạn 175 tỷ đồng, còn nợ vay ngắn hạn ở mức 434 tỷ đồng. Hệ số thanh toán hiện hành khoảng 2,24 lần, nhưng hệ số thanh toán nhanh chỉ quanh 0,45 lần. Chu kỳ tiền mặt lên tới khoảng 2.350 ngày, còn số ngày quay vòng hàng tồn kho vào khoảng 2.547 ngày.

Nhìn vào quỹ đất 2.300 ha, câu chuyện của SZC không chỉ nằm ở lợi nhuận quý I. Doanh nghiệp đang vận hành mô hình tích hợp gồm KCN, khu đô thị (KĐT), golf, thu phí đường bộ, cấp nước và xử lý nước thải tại Bà Rịa - Vũng Tàu. Trong đó, phần KĐT phía Bắc khoảng 498ha, Khu dân cư Hữu Phước khoảng 41ha, phần còn lại là KCN, sân golf và các cấu phần đất khác.

KCN vẫn là trụ cột doanh thu và dòng tiền. Năm 2025, doanh số cho thuê mới đạt 20,9 ha. Năm nay, doanh nghiệp đặt mục tiêu nâng lên 25ha. Giá chào thuê cho thời hạn thuê còn lại tăng từ khoảng 120 USD/m² lên 125 USD/m². Biên lợi nhuận gộp riêng mảng KCN tăng từ 50,2% lên 60,2%.

Vấn đề lớn hiện nay nằm ở diện tích đất sạch có thể chuyển hóa thành doanh thu. Phần KCN khoảng 1.432ha đã được đền bù, phần lớn đã có hạ tầng, nhưng vẫn còn khoảng 68ha chưa đền bù. Ở phía KĐT, Khu đô thị Châu Đức phía Bắc quy mô khoảng 498ha vẫn chờ điều chỉnh chủ trương đầu tư, còn hơn 100ha đất dân cư chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng.

Chi phí nằm trong khu đô thị cũng khá lớn. Cuối quý I năm nay, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang của KĐT Châu Đức ở mức 1.587 tỷ đồng. Khu dân cư Hữu Phước ghi nhận 217 tỷ đồng, nhà ở xã hội ghi nhận 104 tỷ đồng. Tổng cộng 3 cấu phần này chiếm gần như toàn bộ 1.908 tỷ đồng hàng tồn kho của công ty.

Trong khi đó, doanh thu khu đô thị quý I chỉ ở mức 1 tỷ đồng. Mảng golf ghi nhận doanh thu khoảng 13 tỷ đồng, nhưng giá vốn ở mức 21 tỷ đồng. Điều này cho thấy phần vốn đã bỏ ra vẫn còn lớn hơn rất nhiều so với doanh thu đã hình thành.

Ở phía tài sản dở dang dài hạn, chi phí xây dựng cơ bản dở dang (CIP) đạt 3.597 tỷ đồng, tương đương 43,2% tổng tài sản. Riêng KCN Châu Đức chiếm 3.559 tỷ đồng, còn sân golf Châu Đức khoảng 37 tỷ đồng. Phần lớn vốn vì vậy vẫn đang nằm trong giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và hoàn thiện dự án.

Doanh nghiệp dự kiến dành khoảng 1.400 tỷ đồng cho đền bù đất và 257 tỷ đồng cho xây dựng trong năm nay. So với nguồn tiền và tài sản tài chính ngắn hạn khoảng 585 tỷ đồng vào cuối quý I, nhu cầu vốn của cả năm vẫn ở mức cao.

Trong phần còn lại của năm, SZC sẽ tiếp tục được theo dõi ở 3 điểm chính: lợi nhuận báo cáo có tiếp tục co hẹp theo cách ghi nhận mới hay không, tiến độ giải phóng mặt bằng phần 68 ha đất KCN còn lại cùng hơn 100ha đất dân cư, và khả năng chuyển phần vốn hơn 1.500 tỷ đồng đang nằm ở KĐT Châu Đức sang chu kỳ hình thành doanh thu.

Bạn nghĩ sao về bức tranh lợi nhuận và dòng tiền của SZC trong quý I này? Comment bên dưới nhé!