Lãi vay mua BĐS chạm 16%, giá đi xuống, nhà đầu tư vào thế "đốt hai đầu"

Lãi suất vay mua bất động sản phổ biến ở mức 12%–14%/năm, một số trường hợp lên đến 15%–16%/năm theo cơ chế thả nổi. Đây là điểm đang tác động trực tiếp đến tâm lý người mua nhà và nhà đầu tư trong quý I/2026, theo báo cáo vừa công bố của FERI – Viện Nghiên cứu kinh tế - tài chính - bất động sản Dat Xanh Services.

Bức tranh thị trường bất động sản nhà ở đang cho thấy sự chuyển biến rõ rệt: nguồn cung tăng lên, nhưng sức mua không tăng tương ứng. Chi phí tài chính leo thang khiến người mua thận trọng hơn, đặc biệt là nhóm khách hàng dùng đòn bẩy tài chính. Thanh khoản vì vậy có dấu hiệu chững lại cục bộ ở nhiều phân khúc.

Tổng lượng hấp thụ quý I/2026 đạt 14.616 sản phẩm, giảm 46% so với quý 4/2025. Con số này phản ánh rất rõ tâm lý phòng thủ của thị trường trong bối cảnh lãi suất vay vẫn cao và dòng tiền mua ở thực lẫn đầu tư đều được cân nhắc kỹ hơn.

Tính trên tổng nguồn cung quý I/2026, tỷ lệ hấp thụ chung trên toàn thị trường dao động phổ biến ở mức 15% - 25%. Trong đó:

- Miền Bắc duy trì tỷ lệ hấp thụ từ 20% - 25%.
- Miền Nam ước đạt 20% - 25%, giảm 5 điểm % so với cùng kỳ năm trước.
- Miền Trung duy trì ở mức 15% - 20%.

Điểm đáng chú ý là sự sụt giảm này không đến từ việc thiếu hàng, mà đến từ áp lực vốn. Khi lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã chạm mức 14% - 16%/năm, người mua dễ rơi vào trạng thái “đắn đo trước khi xuống tiền”. Thanh khoản hiện tại chỉ tập trung cục bộ ở những dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Ngược lại, các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như ghi nhận giao dịch rất hạn chế.

Về nguồn cung, quý I/2026 ghi nhận mức tăng khá mạnh. Nguồn cung sơ cấp toàn thị trường ước đạt 77.912 sản phẩm, tăng 65% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nguồn cung mới đạt khoảng 13.610 sản phẩm, tăng 70% theo năm.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các đại dự án của các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính mạnh và pháp lý minh bạch. Đây cũng là một tín hiệu cho thấy thị trường đang ưu tiên các sản phẩm có nền tảng rõ ràng hơn, thay vì mở rộng tràn lan như các giai đoạn trước. Trong khi đó, nguồn cung mới tại khu vực miền Tây chỉ ghi nhận khoảng 300 sản phẩm, mức khá khiêm tốn.

FERI dự báo trong thời gian tới, nguồn cung mới có thể tăng thêm khoảng 22.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên gần 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ BĐS sơ cấp được dự báo duy trì ở mức 20% - 30%.

Ở góc độ tín dụng, lãi suất cho vay được kỳ vọng giảm trong quý II/2026 khi đầu tháng 4 đã có hơn 286.000 tỷ đồng được bơm ra nền kinh tế. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất trong quý II dự kiến vẫn ở mức cao, khoảng 10% - 13%. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí vốn chưa thực sự “dễ thở” cho người mua nhà.

Theo tổ chuyên gia, nếu Chính phủ và NHNN tiếp tục kiểm soát chặt hoạt động BĐS, siết room tín dụng và lãi suất vay mua nhà vẫn neo cao, thị trường nhiều khả năng sẽ vận hành theo kịch bản thách thức. Nói cách khác, bất động sản nhà ở năm 2026 chưa quay lại chu kỳ tăng trưởng nóng, mà đang đi theo hướng chọn lọc hơn, đúng với tính chất của một thị trường chuyển sang chu kỳ mới.

FERI cũng đưa ra 3 kịch bản cho quý II/2026:

1. Kịch bản lý tưởng
Trong điều kiện vĩ mô tích cực và mặt bằng lãi suất giảm mạnh, nguồn cung có thể tăng 40% - 50%, giá bán tăng 10% - 15%, lãi suất thả nổi duy trì ở mức 9% - 11%, tỷ lệ hấp thụ đạt 50% - 60%. Đây là kịch bản tăng trưởng mạnh, nhưng phụ thuộc lớn vào khả năng nới lỏng chính sách, mở room tín dụng cho BĐS và sự cải thiện đồng thời của nhiều yếu tố nền tảng.

2. Kịch bản kỳ vọng
Thị trường tăng trưởng có kiểm soát, với nguồn cung tăng 30% - 40%, giá bán tăng 2% - 5%, lãi suất thả nổi trong khoảng 10% - 12%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% - 40%.

3. Kịch bản thách thức
Nếu chi phí vốn tiếp tục tăng và chính sách tiền tệ vẫn được kiểm soát chặt, nguồn cung chỉ tăng 20% - 30%, giá bán đi ngang hoặc giảm nhẹ, lãi suất thả nổi ở mức 12% - 14%, tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%.

Tóm lại, dữ liệu quý I/2026 cho thấy thị trường đang không thiếu nguồn hàng, nhưng đang thiếu một mặt bằng vốn đủ dễ chịu để kích thích giao dịch mạnh hơn. Trong bối cảnh này, người mua ở thực và nhà đầu tư dùng vốn vay sẽ là nhóm bị tác động rõ nhất.

Bạn đang nhìn thị trường BĐS 2026 theo kịch bản nào: thách thức, kỳ vọng hay lý tưởng? Comment bên dưới nhé!