Lãi suất cao, thanh khoản yếu: BĐS TP.HCM xoay sang gói tài chính linh hoạt

Lãi suất vay mua nhà 12% - 14%/năm đang khiến thị trường bất động sản bước vào một cuộc “đua” rất khác: không còn chỉ là giá bán, mà là cách người mua trả tiền.

Theo báo cáo của Knight Frank Việt Nam, trong quý I, giá căn hộ tại TP. HCM đạt trung bình khoảng 97 triệu đồng/m2, tăng hơn 11% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, thanh khoản lại suy yếu rõ rệt khi tỷ lệ tiêu thụ giảm hơn 66% so với quý trước.

Điểm đáng chú ý là giá bán khó giảm, bởi chi phí đầu vào vẫn ở mức cao. Vì vậy, thay vì hạ giá mạnh, nhiều doanh nghiệp đang chuyển sang một hướng khác: tối ưu phương thức thanh toán để giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho khách hàng.

Đây là lý do thời gian gần đây, thị trường xuất hiện ngày càng nhiều gói bán hàng “nhẹ đầu” hơn cho người mua, đặc biệt ở phân khúc căn hộ.

Ở phân khúc căn hộ, nhiều dự án không còn thu tiền theo tiến độ truyền thống mà chia nhỏ nghĩa vụ tài chính theo tháng. Cách làm này đưa số tiền phải đóng về gần với chi phí thuê nhà, giúp người mua dễ tiếp cận hơn trong bối cảnh lãi suất cao.

Ví dụ, tại The Emerald Garden View (TP. HCM), người mua chỉ cần đóng khoảng 9 triệu đồng mỗi tháng cho đến khi nhận nhà, phần còn lại được giãn sang giai đoạn sau. Với nhóm khách hàng đang cân nhắc giữa thuê và mua, đây là kiểu thanh toán tạo cảm giác “dễ vào tiền” hơn hẳn.

Tương tự, Destino Centro thu hút khách nhờ mức giá khoảng 32 - 33 triệu đồng/m2 đi kèm tiến độ thanh toán “nhẹ”, phù hợp nhóm ưu tiên khả năng chi trả thay vì sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.

Ở phân khúc đất nền, cuộc cạnh tranh cũng đang dịch chuyển theo hướng tài chính hóa sản phẩm. Một dự án tại Tây Ninh áp dụng trả góp 3 năm theo tiến độ mềm, đồng thời cam kết thuê lại với lợi suất khoảng 6%/năm trong hai năm đầu.

Điều này cho thấy một xu hướng rõ hơn trên thị trường: bất động sản không chỉ được bán như một tài sản, mà còn được “đóng gói” bằng dòng tiền đi kèm để hỗ trợ quyết định mua.

Từ hỗ trợ ngắn hạn đến thiết kế dòng tiền dài hơn là bước chuyển đáng chú ý của nhiều chủ đầu tư. Thay vì chỉ giảm áp lực ban đầu vài tháng đầu tiên, các chính sách hiện nay bắt đầu kéo dài hơn và có tính ổn định hơn cho người mua.

Phú Đông SkyOne của Phú Đông Group áp dụng mức lãi suất cố định 6,5% trong 5 năm, giúp người mua dễ kiểm soát rủi ro tài chính trung hạn. Trong khi đó, Vinhomes triển khai chính sách “5 năm không lo lãi suất” với trần lãi suất thả nổi không vượt quá 9% sau ưu đãi.

Nhìn từ góc độ người mua, đây là những chính sách có tác dụng rõ trong việc giúp chủ động dòng tiền. Nhất là trong bối cảnh bước vào giai đoạn thả nổi, lãi suất trở thành biến số khiến nhiều khách hàng phải tính toán lại quyết định xuống tiền.

Không chỉ vậy, với nhóm khách có sẵn dòng tiền, nhiều chủ đầu tư còn đưa ra mức chiết khấu hàng chục % khi thanh toán sớm. Đổi lại, doanh nghiệp chấp nhận giảm biên lợi nhuận để thu hồi vốn nhanh hơn.

Ở nhiều dự án, các gói bán hàng còn được kết hợp cùng lúc: giãn tiến độ, hỗ trợ lãi suất, cam kết thuê lại. Một số trường hợp còn “may đo” theo từng khách hàng, cho phép điều chỉnh tiến độ, chiết khấu hoặc cam kết mua lại sau một thời gian nhất định.

Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, thanh khoản quý I chỉ đạt khoảng 45% nguồn cung trong bối cảnh lãi suất cao khiến thị trường chững lại. Ông cho rằng những dự án bán tốt không chỉ nhờ giá hay vị trí, mà chủ yếu nhờ khả năng thiết kế phương án thanh toán linh hoạt, giúp người mua dễ tiếp cận dòng tiền hơn.

Ở góc độ thị trường, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, CBRE Việt Nam, nhận định lãi suất vẫn là yếu tố tác động mạnh đến tâm lý người mua, đặc biệt khi bước vào giai đoạn thả nổi. Theo ông, việc một số chủ đầu tư cố định lãi suất 3 - 5 năm hoặc áp trần 8% - 9% là tín hiệu tích cực, giúp người mua chủ động hơn trong kế hoạch tài chính.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng rủi ro vẫn hiện hữu khi doanh nghiệp phải gánh chi phí tài chính. Phần lớn chính sách hiện nay chỉ giúp giãn áp lực ngắn hạn, chứ không làm giảm tổng nghĩa vụ trả nợ.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Savills Hà Nội, cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Dòng vốn sẽ ưu tiên các dự án có tính khả thi cao và doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt. Điều này có thể loại bỏ những đơn vị yếu, nhưng cũng tạo nền tảng cho thị trường minh bạch và bền vững hơn.

Tóm lại, trong bối cảnh lãi suất cao và thanh khoản suy yếu, doanh nghiệp bất động sản đang thích nghi bằng cách chuyển từ cạnh tranh giá sang cạnh tranh bằng thiết kế dòng tiền.

Nhưng về lâu dài, chính sách tài chính chỉ là lớp hỗ trợ. Yếu tố quyết định vẫn là năng lực tài chính thực của người mua và sức khỏe dòng tiền của doanh nghiệp, nhất là khi thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ.

Bạn nghĩ sao về xu hướng bán hàng kiểu “nhẹ dòng tiền” này? Comment bên dưới nhé!