HoREA đề xuất nới cách tính dân số chung cư để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền

HoREA đề xuất nới cách tính dân số chung cư theo hướng linh hoạt hơn, để tăng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và giảm lệch pha cung cầu trên thị trường.

HoREA kiến nghị gì?

Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) vừa gửi văn bản đến UBND TP Hồ Chí Minh và các sở, ngành liên quan, đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định về phương pháp xác định dân số trong các chung cư. Mục tiêu là khắc phục bất cập sau thời gian áp dụng, đồng thời cân đối lại cơ cấu sản phẩm nhà ở theo nhu cầu thực tế.

Quy định hiện hành đang vướng ở đâu?

Theo HoREA, Quyết định số 32/2025 của UBND TP Hồ Chí Minh có hiệu lực từ đầu năm 2026 đã tạo hành lang pháp lý cho việc xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ tại các dự án chung cư. Tuy nhiên, sau khoảng 3 tháng áp dụng, quy định này bộc lộ hạn chế khi chủ yếu sử dụng một phương pháp tính dân số, khiến sản phẩm nhà ở chưa thật sự bám sát nhu cầu đa dạng của người dân.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết cách tính hiện hành có xu hướng làm tăng tỷ lệ căn hộ diện tích lớn. Trong khi đó, phân khúc căn hộ diện tích vừa và nhỏ - vốn phù hợp với người thu nhập trung bình, người thu nhập thấp và người trẻ - lại bị hạn chế nguồn cung.

HoREA đề xuất tính dân số theo cách nào?

Hiệp hội kiến nghị bổ sung phương pháp xác định dân số linh hoạt hơn, cho phép tính toán dựa trên diện tích sử dụng và cơ cấu phòng ở của từng loại căn hộ. Đồng thời, việc tính toán cần gắn với chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân khoảng 32 m²/người theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Theo HoREA, phương án này sẽ tạo điều kiện phát triển các loại căn hộ có diện tích từ 25-70 m², đặc biệt là căn hộ 2 phòng ngủ - loại hình đang chiếm tỷ trọng nhu cầu lớn trên thị trường.

Nhu cầu thực tế đang nghiêng về loại căn hộ nào?

Thống kê được HoREA dẫn ra cho thấy, khoảng 60 - 70% khách hàng có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ, trong khi nhu cầu đối với căn hộ diện tích lớn chỉ chiếm khoảng 5 - 10%.

Thực tế cũng cho thấy nhiều gia đình trẻ đang tìm kiếm các căn hộ diện tích vừa phải, khoảng 50 - 65 m², thiết kế 2 phòng ngủ. Đây là loại hình được xem là phù hợp với khả năng chi trả và nhu cầu ở thực của đa số người mua nhà.

Nếu không điều chỉnh, thị trường có thể gặp gì?

HoREA cảnh báo nếu không sớm điều chỉnh, thị trường bất động sản có thể rơi vào tình trạng lệch pha cung cầu, làm tăng hàng tồn kho ở phân khúc căn hộ lớn, giảm thanh khoản và tiềm ẩn nguy cơ phát sinh nợ xấu.

Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn cung nhà ở vừa túi tiền có thể khiến mặt bằng giá tiếp tục neo ở mức cao, khiến nhiều người dân phải chọn sản phẩm vượt quá khả năng tài chính, ảnh hưởng đến mục tiêu bảo đảm an sinh xã hội.

Vì sao kiến nghị này đáng chú ý?

HoREA cũng nhận định quy mô hộ gia đình tại các đô thị lớn, trong đó có TP Hồ Chí Minh, đang ngày càng thu nhỏ, phổ biến ở mức 1 - 3 người/hộ. Vì vậy, việc điều chỉnh phương pháp tính dân số chung cư cần phản ánh đúng thực tế này, đồng thời phù hợp với định hướng phát triển đô thị hiện đại, bền vững.

Ngoài kiến nghị về cách tính dân số, Hiệp hội còn đề xuất điều chỉnh một số tiêu chí kỹ thuật liên quan đến diện tích căn hộ, đặc biệt với nhà ở xã hội và nhà tái định cư, nhằm tăng tính khả thi khi triển khai và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất đô thị.

Theo HoREA, việc bổ sung phương pháp xác định dân số linh hoạt không chỉ góp phần điều chỉnh cơ cấu sản phẩm nhà ở theo hướng hợp lý hơn, mà còn hỗ trợ ổn định thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp và mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho đông đảo người dân.

Bạn nghĩ sao về đề xuất này của HoREA? Comment bên dưới nhé!