Hơn 42% nguồn cung căn hộ dưới 60 triệu đồng/m² mở bán mới tại TP.HCM

Hơn 42% nguồn cung căn hộ mở bán mới tại TP.HCM trong quý I/2026 có giá dưới 60 triệu đồng/m². Đây là điểm đáng chú ý nhất trong bức tranh thị trường sau quá trình sáp nhập hành chính, khi cơ cấu phân khúc đang trở nên đa dạng hơn, mở rộng thêm lựa chọn cho người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản TP.HCM ghi nhận diễn biến tích cực trong quý I/2026 với tổng cộng 3.840 căn hộ và 231 căn nhà liền thổ được chào bán mới, tăng 93% so với cùng kỳ năm trước. Đây là tín hiệu cho thấy nguồn cung đang quay lại mạnh hơn sau giai đoạn khan hiếm kéo dài.

Nguồn cung mới trong kỳ chủ yếu đến từ khu vực TP.HCM cũ, chiếm gần 40% tổng nguồn cung, tiếp tục giữ vai trò trung tâm của thị trường. Phần còn lại đến từ các khu vực lân cận, đặc biệt là Bình Dương – địa bàn vệ tinh ngày càng quan trọng trong việc bổ sung nguồn cung cho toàn thị trường.

Tính đến hết quý I/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại khu vực TP.HCM cũ đã vượt 354.000 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ tồn kho vẫn chỉ ở mức 2,6%, cho thấy nguồn cung tại khu trung tâm và cận trung tâm vẫn khá khan hiếm. Điều này cũng lý giải vì sao các dự án mới tại những vị trí tốt luôn có sức cạnh tranh cao và được thị trường theo sát ngay từ giai đoạn mở bán.

Sau sáp nhập hành chính, cơ cấu phân khúc căn hộ tại TP.HCM không còn nghiêng quá mạnh về nhóm giá cao như trước. Trong quý I/2026, hơn 42% nguồn cung mở bán mới có mức giá dưới 60 triệu đồng/m². Với người mua ở thực, đây là tín hiệu tích cực vì thị trường đang có thêm sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng.

Ở chiều giá bán, giá sơ cấp trung bình toàn thị trường sau sáp nhập đạt khoảng 71 triệu đồng/m² (diện tích thông thủy, chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 11% so với cùng kỳ và 4,4% so với quý trước. Mức tăng này cho thấy mặt bằng giá vẫn đi lên, nhưng tốc độ đã chậm lại đáng kể so với giai đoạn tăng nóng trong năm 2025, khi nhiều quý ghi nhận mức tăng trên 17%/năm.

Về thanh khoản, tỷ lệ hấp thụ trong quý I/2026 đạt trung bình 77%, cao hơn mức bình quân 73% của cả năm 2025. Điều này phản ánh lực cầu vẫn khá ổn định, dù thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và người mua có xu hướng cân nhắc kỹ hơn trước khi xuống tiền.

Hạ tầng tiếp tục là động lực then chốt

Song song với diễn biến nguồn cung và giá bán, TP.HCM đang đẩy mạnh đầu tư hạ tầng trọng điểm để hỗ trợ giãn dân và phát triển đô thị bền vững. Trong quý I/2026, nhiều công trình quan trọng đã được khởi công như tuyến Metro số 2 (Bến Thành – Tham Lương), cầu Cần Giờ và cầu Phú Mỹ 2.

Trong thời gian tới, hai dự án hạ tầng chiến lược cấp quốc gia gồm đường sắt tốc độ cao Bắc – Nam và tuyến đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành cũng dự kiến được triển khai. Khi hệ thống giao thông được đồng bộ hơn, không gian phát triển đô thị sẽ tiếp tục mở rộng, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh – nơi còn quỹ đất và dư địa tăng trưởng.

Dự báo trong năm 2026, nguồn cung căn hộ tại khu vực TP.HCM có thể tăng gấp đôi so với năm trước, trong đó khoảng 60% đến từ khu Đông – khu vực đang ghi nhận tốc độ phát triển hạ tầng và đô thị rất mạnh.

Nếu tính trên toàn địa bàn TP.HCM sau sáp nhập, tổng nguồn cung căn hộ dự kiến đạt gần 34.000 căn. Đáng chú ý, Bình Dương (khu vực cũ) được kỳ vọng đóng góp hơn 50% thị phần, tiếp tục giữ vai trò then chốt trong việc bổ sung nguồn cung cho thị trường phía Nam.

Ở phân khúc bất động sản gắn liền với đất, thị trường cũng ghi nhận sự phục hồi rõ nét sau giai đoạn trầm lắng. Quý IV/2025 đánh dấu cột mốc đáng chú ý khi nguồn cung nhà thấp tầng tại TP.HCM (cũ) đạt khoảng 4.500 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung cả năm lên gần 5.000 căn – tăng gấp 20 lần so với năm 2024, mức tăng mạnh nhất từ trước đến nay.

Bước sang quý I/2026, dù chỉ có 87 căn mở bán mới, số lượng giao dịch thành công đã vượt 750 căn. Con số này cho thấy lực cầu với nhà thấp tầng vẫn duy trì tích cực, đặc biệt ở những sản phẩm có vị trí tốt và được đầu tư bài bản.

Trong năm 2026, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến đạt khoảng 5.500 căn và có thể tăng lên hơn 15.000 sản phẩm vào năm 2028, chủ yếu đến từ các đại đô thị tại khu Đông và khu Nam – nơi còn quỹ đất lớn và được đầu tư hạ tầng tương đối đồng bộ.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết dù các chỉ số thị trường vẫn tích cực, nhưng những rủi ro từ biến động kinh tế vĩ mô, lạm phát và lãi suất gia tăng vẫn là yếu tố cần theo dõi.

“Khác với giai đoạn hưng phấn trước đây, người mua hiện nay nói không với đòn bẩy tài chính quá đà, giữ mức vay an toàn dưới 40% để phòng ngừa biến động vĩ mô. Đây là lúc thị trường sàng lọc: người mua kỹ tính hơn, chủ đầu tư dè dặt hơn, và chỉ những sản phẩm thực sự chất lượng mới đủ sức thuyết phục khách hàng xuống tiền”, bà Thùy Dung phân tích.

Từ dữ liệu quý I/2026 có thể thấy, thị trường căn hộ TP.HCM đang đi vào giai đoạn phân hóa rõ hơn: nguồn cung đa dạng hơn, giá vẫn tăng nhưng tốc độ chậm lại, thanh khoản còn tốt và hạ tầng tiếp tục là biến số lớn ảnh hưởng đến sức mua lẫn kỳ vọng tăng giá ở từng khu vực.

Bạn đang quan tâm phân khúc căn hộ dưới 60 triệu đồng/m² hay nhóm giá trên 70 triệu đồng/m² tại TP.HCM? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé!