Hết thời mua nhanh, bán nhanh: BĐS đang nghiêng về nhà đầu tư trường vốn

Thanh khoản bất động sản đang suy giảm, chi phí vốn neo cao và thông tin ngày càng minh bạch khiến chiến lược mua nhanh, bán nhanh dần mất lợi thế. Lúc này, nhà đầu tư có dòng tiền mạnh và sẵn sàng nắm giữ trung - dài hạn đang chiếm ưu thế.

Nhu cầu mua BĐS đang chững lại

Theo khảo sát khách hàng do Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group thực hiện trong quý I/2026, chỉ khoảng 36% khách hàng duy trì nhu cầu rõ rệt với bất động sản, giảm so với mức 55% của năm 2025.

Đáng chú ý, chỉ 17% khách hàng dự kiến mua bất động sản trong vòng 6 tháng tới, trong khi 41% lựa chọn thời điểm mua trong khoảng một năm tới.

Vì sao lướt sóng khó hơn?

Theo ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, áp lực từ lãi suất, lạm phát và những bất ổn của kinh tế toàn cầu đang làm chi phí tài chính gia tăng, trong khi mặt bằng giá bất động sản vẫn ở mức cao.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết đầu tư lướt sóng từng phát triển mạnh khi thị trường tăng giá nhanh, có sốt đất cục bộ và thông tin quy hoạch chưa minh bạch. Khi đó, nhiều nhà đầu tư có thể mua vào rồi bán ra sau thời gian ngắn để hưởng chênh lệch.

Nhưng hiện nay, những điều kiện đó đang dần biến mất:

- Thông tin về quy hoạch, hạ tầng, dự án được công khai nhiều hơn.
- Người mua ngày càng chuyên nghiệp, đánh giá tài sản kỹ hơn thay vì chạy theo tin đồn.
- Chi phí vốn tăng cao, lãi suất neo ở mức cao và tín dụng bất động sản được kiểm soát chặt hơn.

“Về tổng thể, chiến lược đầu tư ngắn hạn hiện không còn phù hợp với điều kiện thị trường hiện nay”, ông Thắng nhấn mạnh.

Cuộc chơi đang nghiêng về nhà đầu tư trường vốn

Sự suy giảm của hoạt động lướt sóng không có nghĩa bất động sản mất sức hút. Ngược lại, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường đang quay về đúng bản chất là tài sản tích lũy giá trị trong dài hạn.

Theo ông Võ Hồng Thắng, trong khoảng thời gian 5-10 năm, phần lớn các phân khúc đều ghi nhận mức tăng đáng kể, nhất là ở các khu vực có tốc độ đô thị hóa cao và hạ tầng phát triển đồng bộ.

Trong bối cảnh này, lợi thế đang nghiêng về nhóm nhà đầu tư có tiền mặt dồi dào hoặc dòng thu nhập ổn định, ít phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và có thể nắm giữ tài sản lâu dài mà không chịu áp lực bán ra khi thị trường biến động.

Thời điểm trầm lắng có thể là lúc săn được tài sản tốt

Ông Thắng cho rằng giai đoạn thanh khoản suy yếu thường mở ra cơ hội cho nhà đầu tư trường vốn. Khi thị trường trầm lắng, nhiều chủ sở hữu sẵn sàng điều chỉnh giá hoặc đưa ra chính sách bán hàng linh hoạt hơn.

Tuy nhiên, tiêu chí chọn bất động sản hiện nay cũng thay đổi. Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư chấp nhận mua đất xa trung tâm chỉ vì kỳ vọng tăng giá, thì hiện tại yếu tố khai thác thực tế được đề cao hơn.

Một bất động sản có thể cho thuê, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc nằm ở khu vực có nền tảng dân cư ổn định sẽ được đánh giá cao hơn tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Quản lý mới khiến đầu cơ khó còn đất diễn

Theo ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập, trước đây sự thiếu minh bạch về quy hoạch, hạ tầng hay tiến độ dự án đã tạo ra khoảng trống giúp nhiều nhà đầu tư kiếm lời nhanh. Hiện nay, các cơ quan quản lý đang siết chặt hơn, còn chủ đầu tư cũng phải công khai nhiều thông tin hơn.

Các chính sách như xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản, mã định danh bất động sản hay đề xuất liên quan đến thuế tài sản trong tương lai đều hướng tới mục tiêu hạn chế đầu cơ, tăng tính minh bạch và khuyến khích sử dụng tài sản hiệu quả hơn.

Ông Kiên nhận định: “Những nhà đầu tư nắm giữ tài sản dài hạn thường là người chiến thắng cuối cùng, bởi lợi nhuận tích lũy qua thời gian lớn hơn nhiều so với việc liên tục mua đi bán lại và phát sinh thêm chi phí giao dịch”.

Nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Dù chiến lược dài hạn đang chiếm ưu thế, các chuyên gia vẫn nhấn mạnh yếu tố quản trị rủi ro. Nhà đầu tư cần kiểm soát tỷ lệ vay nợ ở mức hợp lý, đảm bảo dòng tiền trả nợ luôn nằm trong khả năng tài chính.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn tài sản nên dựa trên các yếu tố nền tảng như vị trí, khả năng khai thác, chất lượng hạ tầng và nhu cầu thực của thị trường, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Thị trường bất động sản vẫn có thể xuất hiện những đợt tăng giá cục bộ hoặc cơ hội sinh lời nhanh ở một số phân khúc. Nhưng bức tranh chung đang cho thấy: khi dòng tiền không còn dễ, thông tin minh bạch hơn và chi phí đầu tư tăng lên, chiến lược mua nhanh, bán nhanh đang dần nhường chỗ cho tư duy tích lũy bền vững.

Bạn nghĩ sao về giai đoạn này của thị trường? Comment bên dưới nhé!