Hà Nội đề xuất cấm chuyển nhượng nhà 3 năm trong khu đô thị đa mục tiêu

Hà Nội đề xuất cấm chuyển nhượng nhà ở thương mại trong khu đô thị đa mục tiêu trong 3 năm kể từ thời điểm mua bán. Cùng lúc, thành phố cũng tính kiểm soát lợi nhuận chủ đầu tư ở mức tối đa khoảng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

Đề xuất mới đang gây chú ý vì điều gì?

Giá bán, doanh thu và chi phí dự kiến cũng sẽ phải qua thẩm tra hoặc kiểm toán trước khi mở bán. Theo lãnh đạo thành phố, mục tiêu là hạn chế đầu cơ, đưa giá nhà về mặt bằng phù hợp hơn và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

Khu đô thị đa mục tiêu sẽ có gì?

Theo định hướng, mô hình này sẽ gồm nhiều loại hình nhà ở như nhà tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và có thể có cả nhà công vụ.

Trong đó, tỷ lệ dự kiến gồm:

- Nhà tái định cư: khoảng 40-50%
- Nhà ở xã hội: khoảng 20-25%
- Nhà ở thương mại: khoảng 30-40%

Chuyên gia nói gì về tác động thị trường?

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng đây là thay đổi đáng chú ý trong tư duy phát triển nhà ở tại đô thị lớn. Nếu trước đây phần lớn khu đô thị vận hành theo cơ chế thị trường, mô hình mới cho thấy xu hướng đưa an sinh và nhu cầu ở thực thành trọng tâm.

Theo ông Tuấn, mục tiêu không chỉ là hạn chế đầu cơ mà còn tạo ra khu đô thị có cư dân sinh sống thật, từ đó hình thành sức sống cho hạ tầng và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết việc hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm có thể giúp “hãm” dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Tác động đáng chú ý nhất, theo các chuyên gia, có thể không nằm ở việc kéo giảm mặt bằng giá bất động sản mà ở khả năng thúc đẩy các khu đô thị hình thành cộng đồng cư dân ổn định hơn.

Vì sao nhiều khu đô thị mới bị “thiếu sức sống”?

Thực tế nhiều năm qua, không ít khu đô thị mới rơi vào tình trạng tỷ lệ lấp đầy thấp, đặc biệt ở phân khúc biệt thự, liền kề hoặc shophouse. Dù hạ tầng đã hoàn thiện, nhiều khu vực vẫn thiếu hoạt động thương mại và dịch vụ do số lượng cư dân thực tế chưa tương xứng với quy mô phát triển.

Khi hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn bị hạn chế, các dự án sẽ có cơ hội hình thành cộng đồng cư dân thực sự, kéo theo dịch vụ và tiện ích phát triển.

TSKH. KTS. Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch NgoViet Architects & Planners - cho rằng nhiều thành phố lớn trên thế giới đã chuyển từ tư duy phát triển nhà ở đơn thuần sang xây dựng môi trường sống đồng bộ, nơi hạ tầng, giao thông, dịch vụ công cộng và cộng đồng cư dân phát triển song hành.

Tranh cãi quanh quyền sở hữu tài sản

Ở chiều ngược lại, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng nếu muốn dự án bán với mức giá phù hợp, tương đương nhà ở xã hội hoặc nhà tái định cư, Nhà nước cần có cơ chế ưu đãi rõ ràng cho cả chủ đầu tư và người mua.

Ông cũng đề xuất mô hình “thuê trước, mua sau”: người dân thuê nhà trong 5 năm trước khi đủ điều kiện mua chính thức và phải cam kết sinh sống thực tế tại Hà Nội.

Trong khi đó, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - cho rằng nhà ở thương mại là tài sản hợp pháp của người dân nên không thể áp đặt giới hạn chuyển nhượng nếu pháp luật hiện hành không cấm. Ông nhấn mạnh: “Luật không cấm thì không thể cấm”.

Ông Châu cho rằng nếu muốn hạn chế đầu cơ, Nhà nước cần sử dụng các công cụ chính sách phù hợp hơn, trong đó có chính sách thuế bất động sản. Ông Phạm Đức Toản cũng cho rằng muốn xử lý tận gốc tình trạng bỏ hoang nhà đất, đầu cơ, biện pháp hiệu quả vẫn là áp thuế với nhà thứ hai hoặc nhà để hoang.

Cần gì để chính sách đi vào thực tế?

Giới chuyên gia cho rằng chỉ riêng biện pháp hạn chế chuyển nhượng sẽ chưa đủ nếu thiếu đồng bộ về dữ liệu dân cư, thuế tài sản, kiểm soát đầu cơ và minh bạch dòng tiền.

Nhiều ý kiến cũng lo ngại nếu áp dụng cứng nhắc, thị trường có thể phát sinh các hình thức “lách luật” như đặt cọc, ủy quyền hoặc mua bán ngầm để né quy định.

Bạn nghĩ sao về đề xuất này của Hà Nội? Comment bên dưới nhé!