Hà Nội: Chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở nộp 30%-100% chênh lệch

Chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở tại Hà Nội sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo mức 30%-100% chênh lệch giá đất. Đây là thông tin rất đáng chú ý với những hộ gia đình, cá nhân đang có kế hoạch lên thổ cư để hoàn thiện pháp lý, tối ưu công năng sử dụng hoặc chuẩn bị phương án khai thác lâu dài.

Thuế TP Hà Nội vừa có thư ngỏ gửi hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trên địa bàn thành phố về việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở. Nội dung này đang được quan tâm vì ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí đầu vào, kế hoạch tài chính và bài toán thanh khoản của chủ đất.

Theo cơ quan thuế, căn cứ Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị định số 50/2026 của Chính phủ, mức thu được tính như sau:

- 30% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, áp dụng đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở.
- 50% chênh lệch đối với diện tích vượt 1 lần hạn mức.
- 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt quá 1 lần hạn mức.

Với người mua đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp có ý định chuyển sang đất ở, đây là khoản chi phí cần tính rất kỹ ngay từ đầu. Cùng một thửa đất, số tiền sử dụng đất phải nộp có thể chênh lệch đáng kể tùy theo diện tích, hạn mức và tình trạng hồ sơ.

Điểm đáng lưu ý là mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được lựa chọn áp dụng trên 1 thửa đất. Nếu sau đó tiếp tục chuyển mục đích ở lần tiếp theo thì tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 100% chênh lệch.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, bao gồm cả phạm vi nhiều tỉnh, vẫn được lựa chọn 1 thửa đất để áp dụng tính tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này. Tuy nhiên, người sử dụng đất phải cam kết nội dung này và chịu trách nhiệm về cam kết trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất.

Đây là chi tiết rất quan trọng trong thực tế giao dịch bất động sản. Với các tài sản có nhiều thửa, nhiều nguồn gốc sử dụng, nghĩa vụ tài chính khi lên đất ở có thể tác động trực tiếp đến chi phí đầu tư, biên lợi nhuận và khả năng ra hàng sau này.

Nếu cơ quan có thẩm quyền phát hiện hộ gia đình, cá nhân cam kết không đúng quy định, tiền sử dụng đất sẽ bị tính lại theo mức 100% chênh lệch và phải nộp thêm khoản tiền tương đương mức chậm nộp theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Với những trường hợp đã nộp một phần tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất có thể đề nghị cơ quan thuế tính lại theo quy định mới. Khi đó sẽ có 2 khả năng:

- Nếu số tiền sử dụng đất sau khi tính lại cao hơn số tiền đã nộp: người sử dụng đất phải nộp thêm phần còn thiếu và tiền chậm nộp tính trên số tiền còn thiếu.
- Nếu số tiền sử dụng đất sau khi tính lại thấp hơn số tiền đã nộp: phần chênh lệch được hoàn trả bằng cách trừ vào nghĩa vụ tài chính khác theo quy định; nếu không còn nghĩa vụ nào khác thì được hoàn trả bằng tiền.

Về thủ tục, hộ gia đình, cá nhân phải nộp văn bản đề nghị chậm nhất trước ngày 1/1/2027 tại bộ phận một cửa liên thông. Sau khi tiếp nhận, bộ phận này sẽ cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Cơ quan thuế lưu ý sẽ không xử lý đối với trường hợp nộp văn bản sau ngày 1/1/2027.

Trong quá trình thực hiện nếu phát sinh vướng mắc, người sử dụng đất có thể liên hệ phòng quản lý các khoản thu từ đất/Thuế cơ sở (tổ quản lý các khoản thu khác) để được hướng dẫn thêm.

Với thị trường đất ở Hà Nội, quy định này tác động trực tiếp đến nhóm khách đang nắm giữ đất vườn, đất nông nghiệp và có kế hoạch chuyển mục đích. Chi phí lên thổ cư giờ đây không chỉ phụ thuộc vào vị trí hay diện tích, mà còn phải tính đến chênh lệch giá đất và mức áp dụng theo hạn mức.

Bạn đang quan tâm đến đất vườn, đất nông nghiệp hay đất có nhu cầu lên thổ cư tại Hà Nội? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé!