GS.TS Hoàng Văn Cường: Bất động sản phải tạo giá trị sử dụng thực

Bất động sản phải tạo giá trị sử dụng thực thì mới có thể trở thành động lực tăng trưởng mới, theo GS. TS. Hoàng Văn Cường tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 ngày 2/6.

Bất động sản: vừa là động lực tăng trưởng, vừa tiềm ẩn rủi ro

Tại diễn đàn với chủ đề “Thị trường bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới: Khơi thông nguồn lực - Kiến tạo không gian phát triển - Đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia”, ông Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt Nam, đã nêu rõ vai trò của bất động sản trong mô hình tăng trưởng mới của Việt Nam.

Theo ông, bất động sản không chỉ là một thị trường tài sản mà còn là cấu phần quan trọng của nền kinh tế, có khả năng dẫn dắt dòng vốn, kích thích đầu tư và tạo hiệu ứng lan tỏa tới nhiều ngành nghề. Nhưng để phát huy vai trò này, thị trường cần được tái cấu trúc theo hướng phục vụ nhu cầu thực, thay vì chỉ tích tụ tài sản và đầu cơ giá trị.

Ông cho rằng bất động sản hiện diện trong cả hai cấu phần quan trọng của GDP là tiêu dùng và tích lũy. Ở góc độ tiêu dùng, nhà ở vừa đáp ứng nhu cầu sinh hoạt vừa là tài sản tích lũy của người dân. Trong khi đó, đầu tư hạ tầng của Nhà nước cũng tạo ra tài sản công lâu dài cho nền kinh tế.

Về phía tích lũy, phần lớn nguồn vốn đầu tư cuối cùng đều hình thành các loại tài sản gắn với bất động sản, từ nhà ở, công trình sản xuất đến hạ tầng kỹ thuật. Vì vậy, lĩnh vực này có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính và hoạt động sản xuất kinh doanh.

Tuy nhiên, nếu bất động sản chỉ được mua để nắm giữ như một loại tài sản thay vì đưa vào khai thác, sử dụng, dòng vốn sẽ bị “giam giữ” trong tài sản. Khi đó, thanh khoản suy giảm, hàng tồn kho gia tăng, nợ xấu ngân hàng có nguy cơ tăng lên và nguồn lực của nền kinh tế bị tắc nghẽn.

Ông cũng nhắc lại rằng nhiều cuộc khủng hoảng kinh tế trên thế giới đều có dấu ấn từ sự phát triển nóng của thị trường bất động sản, như cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ hay cuộc khủng hoảng tài chính châu Á năm 1997.

Vì sao thị trường cho thuê được xem là “phong vũ biểu”?

Một điểm đáng chú ý là cơ chế vận hành của thị trường bất động sản phức tạp hơn nhiều so với các loại hàng hóa thông thường. Trong đó, thị trường cho thuê đóng vai trò là “phong vũ biểu” phản ánh nhanh nhất quan hệ cung - cầu thực tế.

Giá thuê tác động đến giá bán, từ đó ảnh hưởng tới kỳ vọng lợi nhuận và quyết định đầu tư của doanh nghiệp. Vì vậy, nếu muốn thị trường phát triển lành mạnh, cần quan tâm nhiều hơn tới việc hình thành và phát triển thị trường cho thuê thay vì chỉ tập trung vào giao dịch mua bán.

6 nhóm giải pháp để bất động sản đồng hành cùng mục tiêu tăng trưởng quốc gia

Từ thực trạng thị trường, GS. TS. Hoàng Văn Cường cho rằng bất động sản trong giai đoạn mới cần chuyển từ tư duy tăng giá tài sản sang tạo ra giá trị sử dụng thực, từ phát triển theo chiều rộng sang chiều sâu và từ tăng trưởng mất cân đối sang phát triển hài hòa giữa các phân khúc.

Ông đề xuất 6 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Tái cân bằng cơ cấu thị trường

Cần khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu kéo dài nhiều năm qua. Trong khi nhiều sản phẩm cao cấp, nghỉ dưỡng đang dư cung, thì nhà ở xã hội, nhà ở giá phù hợp, nhà ở cho công nhân và đặc biệt là nhà ở cho thuê lại thiếu hụt nghiêm trọng.

Mục tiêu không nên chỉ dừng ở việc gia tăng số lượng dự án mà phải hướng tới tăng số lượng người dân có khả năng tiếp cận nhà ở.

2. Phát triển nhà ở cho thuê và thuê mua

Đây được ông xem là một đột phá chiến lược. Thay vì chỉ tập trung hỗ trợ sở hữu nhà ở, chính sách cần chuyển sang bảo đảm quyền tiếp cận chỗ ở cho người dân.

Nhà nước cần xây dựng cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở cho thuê dài hạn; đồng thời nghiên cứu chính sách hỗ trợ trực tiếp cho người thu nhập thấp, lao động trẻ và công nhân thuê nhà.

3. Kiểm soát đầu cơ, ngăn đẩy giá bất hợp lý

Giá bất động sản chỉ phản ánh đúng sức khỏe của thị trường khi gắn với nhu cầu thực. Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống dữ liệu đất đai, tăng tính minh bạch thông tin, đồng thời xử lý hiệu quả các hành vi thao túng giá, găm giữ đất và dự án.

4. Đưa khoa học công nghệ và chuyển đổi số thành động lực mới

Việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, giao dịch điện tử, công chứng điện tử, định giá bằng dữ liệu lớn hay ứng dụng trí tuệ nhân tạo trong phân tích thị trường sẽ góp phần giảm chi phí, nâng cao tính minh bạch và năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.

5. Hoàn thiện thể chế theo hướng kiến tạo phát triển

Hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng và quy hoạch cần được rà soát đồng bộ nhằm giảm thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư và khơi thông nguồn lực đất đai.

Ông cũng đề xuất nghiên cứu các cơ chế đủ hấp dẫn để thu hút khu vực tư nhân, các quỹ đầu tư trong và ngoài nước tham gia phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và hạ tầng đô thị.

6. Doanh nghiệp tái cấu trúc mô hình phát triển

Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản cần chuyển từ mục tiêu tăng trưởng ngắn hạn sang chiến lược phát triển bền vững, lấy khách hàng làm trung tâm, nâng cao chất lượng sản phẩm, đồng thời tích cực tham gia quá trình chuyển đổi số, phát triển xanh và đổi mới sáng tạo.

Theo GS. TS. Hoàng Văn Cường, trong giai đoạn phát triển mới của đất nước, bất động sản không thể chỉ là nơi tích tụ tài sản mà phải trở thành công cụ phân bổ hiệu quả nguồn lực quốc gia, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và bảo đảm an sinh nhà ở cho người dân.

Bạn nghĩ sao về hướng phát triển này của thị trường bất động sản? Comment bên dưới nhé!