Giảm tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở: Người dân vẫn chờ

Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích lên đất ở đang là gánh nặng với nhiều hộ gia đình. Dù đã có Nghị quyết 254/2025 và Nghị định 50/2026 cho phép giảm, tính lại và hoàn trả phần chênh lệch, nhiều địa phương vẫn chưa triển khai đồng bộ.

Chính sách đã có, ai được hưởng?

Điều 10 Nghị quyết 254 quy định giảm tiền sử dụng đất đối với 3 nhóm đất: đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp trong cùng thửa có đất ở; đất có nguồn gốc là vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng đã tách ra chuyển quyền; và đất vườn, ao bị tách thửa trong quá trình đo đạc trước ngày 1-7-2014.

Đây là nhóm đất có liên hệ lịch sử với đất ở, thường gắn với quá trình sử dụng lâu dài của người dân.

Điểm đáng chú ý: được áp dụng cả hồ sơ trước ngày 1-1-2026

Quy định chuyển tiếp cho phép xử lý cả các trường hợp trước đó. Nếu cơ quan thuế chưa ban hành thông báo nộp tiền SDĐ, người dân sẽ được tính theo mức ưu đãi mới. Nếu đã có thông báo nhưng chưa nộp, có thể đề nghị tính lại. Nếu đã nộp một phần hoặc toàn bộ, người dân vẫn có quyền yêu cầu hoàn trả phần chênh lệch.

Phần hoàn trả sẽ được cấn trừ vào nghĩa vụ tiền SDĐ, tiền thuê đất; nếu không có thì trừ vào nghĩa vụ thuế khác; cuối cùng mới hoàn bằng tiền.

Vì sao hồ sơ vẫn bị “treo”?

Dù quy định đã rõ, một số nơi vẫn chưa có quy trình nội bộ để tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Trường hợp ông Trần M.Đ (Hà Nội) là ví dụ: thửa đất 100 m² trồng cây lâu năm, có nguồn gốc là đất vườn gắn với đất ở, đủ điều kiện được giảm tiền SDĐ.

Ông nộp hồ sơ xin chuyển mục đích SDĐ vào tháng 11-2025 và đã nộp một phần tiền theo quy định cũ. Sau khi chính sách mới có hiệu lực, ông làm đơn đề nghị tính lại, nhưng sau hơn 2,5 tháng vẫn chưa được tiếp nhận vì địa phương chưa ban hành quy trình nội bộ.

Đại diện phường P. (Hà Nội) cho biết Trung tâm phục vụ hành chính công chưa thể tiếp nhận do chưa có hướng dẫn cụ thể về bộ phận nào tiếp nhận, đơn vị nào xử lý, thời gian giải quyết bao lâu và khi nào trả kết quả.

Trong khi đó, thời hạn nộp tiền SDĐ là 90 ngày. Nếu chậm, người dân có thể bị tính tiền chậm nộp, dẫn tới nguy cơ thiệt hại kép: vừa chưa được giảm tiền, vừa có thể bị tính thêm tiền phạt chậm nộp.

Cần sớm thống nhất cách làm

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn luật sư Hà Nội) cho biết nhiều người dân đang gặp vướng mắc tương tự vì cấp thẩm quyền chưa có hướng dẫn tiếp nhận hồ sơ.

Theo ông, các bộ, ngành tham mưu xây dựng Nghị quyết 254 và Nghị định 50/2026 cần sớm có văn bản hướng dẫn thống nhất. UBND cấp tỉnh cũng cần chỉ đạo ban hành quy trình nội bộ để UBND cấp xã và Trung tâm phục vụ hành chính công có cơ sở triển khai.

Về mặt pháp lý, luật sư cho rằng nên coi thủ tục tính lại tiền SDĐ là một phần của thủ tục chuyển mục đích SDĐ, thay vì tách thành thủ tục riêng. Như vậy sẽ tránh phát sinh thêm bước và giảm khó khăn cho người dân.

Ông cũng nhấn mạnh việc chậm ban hành quy trình nội bộ không thể là lý do từ chối giải quyết hồ sơ khi quy định pháp luật đã rõ. Đồng thời, Bộ Tài chính và cơ quan thuế cần có hướng dẫn tạm dừng tính tiền phạt chậm nộp đối với các hồ sơ đã có đơn đề nghị tính lại tiền sử dụng đất.

Mức giảm tiền sử dụng đất được tính ra sao?

Nghị quyết 254 không áp dụng đối với đất nông nghiệp thuần túy như đất ruộng được Nhà nước giao không thu tiền SDĐ.

Với các loại đất được hưởng ưu đãi, mức nộp tiền SDĐ khi chuyển sang đất ở được tính theo 3 mức: 30% chênh lệch đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở, 50% chênh lệch đối với phần vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức, và 100% chênh lệch đối với phần diện tích còn lại.

Ví dụ, nếu người dân có 500 m² đất xin chuyển mục đích, trong khi hạn mức đất ở là 150 m², thì 150 m² đầu nộp 30%, 150 m² tiếp theo nộp 50%, 200 m² còn lại nộp 100%.

Đây là cách tính giúp giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính, nhất là với phần diện tích trong hạn mức.

Người dân cần làm gì lúc này?

Theo hướng dẫn trên Trang thông tin của Thuế Hà Nội ngày 20-4, hộ gia đình, cá nhân nộp văn bản đề nghị chậm nhất trước ngày 1-1-2027 đến bộ phận một cửa liên thông; bộ phận này sẽ cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Tuy nhiên, thực tế vẫn còn nơi trả lời chưa thể tiếp nhận vì chưa có quy trình. Đây chính là điểm nghẽn khiến chính sách tốt vẫn chưa đi vào đời sống nhanh như kỳ vọng.

Bạn nghĩ sao về việc đã có chính sách nhưng thủ tục vẫn chưa thống nhất? Comment bên dưới nhé!