Giải chấp bất động sản trước khi bán: Nút thắt của dự án

Giải chấp bất động sản trước khi bán đang là một nút thắt lớn với nhiều dự án: theo quy định, dự án được giải chấp mới đủ điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng.

Điều này giúp bảo đảm an toàn pháp lý cho người mua, nhưng trong thực tế lại trở thành điểm nghẽn đúng lúc doanh nghiệp cần mở bán để tạo dòng tiền trả nợ.

Vì sao doanh nghiệp lại vướng?

Phần lớn dự án bất động sản đều sử dụng vốn vay. Tài sản bảo đảm thường là quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai.

Cấu trúc dòng tiền thường khá rõ: dùng vốn chủ sở hữu và vốn tín dụng để đầu tư, sau đó thu hồi vốn bằng bán hàng.

Vấn đề là khi doanh nghiệp chuẩn bị bán hàng thì thường đã bỏ ra gần hết chi phí đầu tư nhưng chưa có doanh thu. Lúc này, yêu cầu giải chấp đồng nghĩa với việc phải xoay thêm một nguồn lực lớn để tất toán hoặc giảm dư nợ trước khi được bán hàng.

Nghịch lý nằm ở đâu?

Nếu doanh nghiệp đủ tiền giải chấp ngay trước khi bán, việc vay vốn từ đầu phần nào mất ý nghĩa kinh tế.

Ngược lại, nếu đã dùng tối đa vốn vay để triển khai dự án, thì việc xoay thêm tiền để giải chấp lại rất khó. Điểm nghẽn vì thế không nằm ở nhu cầu thị trường mà ở sự lệch nhịp giữa dòng tín dụng và điều kiện pháp lý.

Chi phí này cuối cùng đi về đâu?

Không ít doanh nghiệp buộc phải chấp nhận thiệt hại để vượt qua điểm nghẽn: tất toán trước hạn, vay nguồn khác để trả nợ, hoặc từ bỏ các điều kiện tín dụng đã thương lượng trước đó chỉ để đủ điều kiện mở bán.

Những lựa chọn này đều làm tăng chi phí vốn, giảm hiệu quả đầu tư và cuối cùng, phần chi phí tăng thêm thường được phân bổ vào **giá bán sản phẩm**.

Quy định đang lệch nhịp với thực tiễn?

Doanh nghiệp băn khoăn không chỉ ở chi phí mà còn ở cách thiết kế quy định. Về bản chất, giao dịch thế chấp giữa doanh nghiệp và ngân hàng là quan hệ dân sự, dựa trên nguyên tắc tự do thỏa thuận của các bên theo Bộ luật Dân sự 2015.

Tuy nhiên, khi bước sang lĩnh vực kinh doanh bất động sản, yêu cầu giải chấp trong một số trường hợp lại được áp dụng như điều kiện bắt buộc. Chính sự “cứng” này tạo cảm giác lệch pha giữa pháp luật chuyên ngành và thực tiễn tài chính của dự án.

Đáng chú ý, đây không còn là câu chuyện riêng lẻ. Nhiều doanh nghiệp ở nhiều địa phương đã phản ánh cùng một vướng mắc, cho thấy chính sách cần được rà soát ở cấp độ thiết kế.

Tín hiệu mới từ chính sách là gì?

Việc nội dung liên quan đến thế chấp dự án, thế chấp nhà ở và điều kiện giao dịch đang được xem xét sửa đổi là tín hiệu tích cực.

Trong định hướng của Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính sách 11 về giao dịch nhà ở đã nêu hướng rà soát các quy định trùng lặp với Bộ luật Dân sự, đồng thời sửa đổi quy định về thế chấp theo hướng tôn trọng quyền thỏa thuận của các bên.

Đây là chuyển động đáng chú ý, cho thấy tư duy chính sách đang dịch chuyển từ cách quản lý quá cứng sang cách tiếp cận linh hoạt và thực tế hơn.

Tác động đến thị trường ra sao?

Yêu cầu giải chấp trước khi bán không chỉ tác động đến doanh nghiệp mà còn ảnh hưởng đến chi phí toàn thị trường. Khi một dự án phải gánh thêm chi phí chỉ để vượt qua một điều kiện pháp lý, chi phí đó sớm muộn cũng phản ánh vào giá nhà.

Ngược lại, nếu điểm nghẽn được tháo gỡ theo hướng hài hòa hơn, vừa bảo vệ người mua vừa tôn trọng quyền thỏa thuận hợp pháp của các bên, thì doanh nghiệp giảm áp lực, người mua có cơ hội tiếp cận mức giá hợp lý hơn, còn thị trường vận hành thông suốt hơn.

Bạn nghĩ sao về nút thắt giải chấp này? Comment bên dưới nhé!

Nguyễn Văn Thành, Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản tỉnh