Giá trung bình căn hộ cao cấp Sài Gòn tiệm cận 7.300 USD/m², lập đỉnh lịch sử

Căn hộ khu vực lõi TP.HCM trong Q1/2026 tăng giá sơ cấp trung bình lên gần 7.300 USD/m² - mức cao nhất từ trước đến nay, dù nguồn cung mới giảm mạnh 62% so với quý trước.

Thị trường căn hộ TP.HCM đang dịch chuyển sang tăng trưởng đa cực

Báo cáo MarketBeat Q1/2026 của Cushman & Wakefield cho thấy khu vực lõi TP.HCM chỉ có khoảng 1.200 căn hộ mở bán mới, giảm 62% theo quý và 47% theo năm.

Trong khi đó, các cực tăng trưởng mới là địa phận tỉnh Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu (BR-VT) ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mới và hơn 6.100 giao dịch, cho thấy vai trò ngày càng lớn của khu vực vệ tinh.

Vì sao người mua dịch chuyển ra ngoài trung tâm?

Theo bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam, khu lõi TP.HCM vẫn được săn đón và duy trì mặt bằng giá cao, nhưng áp lực về khả năng chi trả cùng sự hạn chế về đa dạng sản phẩm đang khiến người mua tìm tới các lựa chọn xa hơn.

Điều này tạo động lực mạnh hơn cho các khu vực vệ tinh, nơi có nguồn cung mới, kết nối hạ tầng và mặt bằng giá phù hợp hơn với nhu cầu hiện tại.

Nguồn cung mới giảm, khu Đông vẫn chiếm ưu thế

Trong Q1/2026, khu vực trung tâm TP.HCM ghi nhận khoảng 1.200 căn hộ được chào bán mới. Khu Đông tiếp tục dẫn đầu khi chiếm khoảng 80,3% tổng nguồn cung mới, theo sau là Khu Nam với khoảng 19,7%.

Xét theo phân khúc, hạng sang chiếm khoảng 72%, còn lại 28% là các sản phẩm cao cấp.

Một số đợt mở bán đáng chú ý gồm Masteris Cosmo Central, Masteri Park Place của Masterise Homes và Sunshine Sky City của Sunshine Group.

Tỷ lệ hấp thụ chậm lại, giá vẫn đi lên

Thị trường ghi nhận lượng hấp thụ mới dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm 74% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ năm ngoái.

Sự kết hợp giữa giá sơ cấp leo thang và việc thiếu các lựa chọn thuộc phân khúc bình dân/trung cấp đã làm giảm tâm lý người mua so với năm 2025. Điều này cho thấy sự lệch pha giữa nguồn cung hạng sang và nhu cầu thực tế của thị trường trung cấp.

Áp lực nào đang làm chậm giao dịch?

Thắt chặt tín dụng và chi phí nợ vay tăng cao tiếp tục là rào cản lớn, khiến người mua giữ tâm lý thận trọng và chờ thêm các chính sách tiền tệ thuận lợi hơn trong những quý tới.

Giá sơ cấp đạt đỉnh mới gần 7.300 USD/m²

Trong Q1/2026, giá sơ cấp trung bình của thị trường trung tâm TP.HCM đạt mức cao nhất mọi thời đại, gần 7.300 USD/m², tăng khoảng 19% so với quý trước và khoảng 53% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây là mức giá thị trường cơ sở, chưa trừ các ưu đãi early bird hay chiết khấu thanh toán nhanh. Điều này cho thấy chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán vẫn ảnh hưởng lớn tới giá niêm yết.

Triển vọng sắp tới sẽ ra sao?

Giá bán sơ cấp trung bình tại khu trung tâm TP.HCM được dự báo tiếp tục giữ ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và lãi suất vay mua bất động sản có điều chỉnh tăng.

Dòng vốn từ các khu vực khác, đặc biệt là nhà đầu tư từ phía Bắc, vẫn đang đổ vào khu lõi TP.HCM với kỳ vọng về tăng giá sau thời gian dài thiếu hụt nguồn cung mới.

Sau khi sáp nhập, thị trường kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng ổn định dựa trên ba yếu tố: cân bằng cung - cầu, kiểm soát tín dụng và hỗ trợ pháp lý.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá gần 7.300 USD/m² ở trung tâm TP.HCM? Comment bên dưới nhé!