Giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập: Người trẻ Hà Nội, TP.HCM chịu áp lực

Giá căn hộ tại Hà Nội và TP.HCM đang tăng nhanh hơn thu nhập, khiến bài toán an cư của người trẻ ngày càng khó hơn. Theo số liệu mới, một hộ gia đình hiện cần tới 30,2 năm thu nhập để mua được một căn hộ.

Giá nhà đang “nhảy” lên mặt bằng mới

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills cho biết, giá bán căn hộ tại Hà Nội tăng mạnh từ năm 2024 và hiện đã vượt tốc độ tăng trưởng của TP. Hồ Chí Minh.

Trong quý I/2026, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt khoảng 100 triệu đồng/m², cao hơn mức khoảng 91 triệu đồng/m² tại TP. Hồ Chí Minh.

Bên cạnh nguồn cung sơ cấp, nhiều dự án tái khởi động sau khi được gỡ vướng pháp lý cũng đang tạo ra một mặt bằng giá mới ở phân khúc trung tâm.

Những dự án nào đang tạo mặt bằng giá mới?

Tại TP. Hồ Chí Minh, dự án Lancaster Lincoln của Công ty CP Tập đoàn Trung Thủy (Trung Thủy Group), tọa lạc trên đường Nguyễn Tất Thành, phường Xóm Chiếu, sau khoảng 6 năm tạm dừng đã tái khởi động với mức giá khoảng 300 triệu đồng/m2, trong khi giai đoạn mở bán trước đây chỉ khoảng 50 - 60 triệu đồng/m2.

Trước đó, dự án The Privé (tên cũ Gem Riverside) của CTCP Tập đoàn Đất Xanh, nay là CTCP Bluemarq Group, cũng tái xuất sau nhiều năm “đứng hình” với mức giá tăng hơn 4 lần so với giai đoạn đầu.

Một trường hợp khác là One Central Saigon (tiền thân là The Spirit of Saigon) tại khu “tứ giác” Bến Thành. Dự án hiện đã được tái khởi động, dù chưa công bố giá chính thức, thị trường đã xuất hiện nhiều thông tin cho rằng mức giá có thể vượt mốc 1 tỷ đồng/m2 đối với các sản phẩm căn hộ siêu sang tại đây.

Người trẻ cần bao nhiêu năm mới mua được nhà?

Số liệu từ Numbeo 2026 và Viện Nghiên cứu Kinh tế BIDV cho thấy khả năng tiếp cận nhà ở của người Việt đang suy giảm mạnh.

Nếu năm 2023, một hộ gia đình cần trung bình 23,5 năm thu nhập để mua một căn hộ thì đến năm 2026 con số này đã tăng lên 30,2 năm. Tức là một hộ phải mất khoảng 30 năm tích lũy mới có thể mua được một căn hộ ở mức khá, ngay cả khi đã dành ra 30-40% thu nhập để tiết kiệm theo thông lệ quốc tế.

Theo TS. Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, mức này cao gần gấp đôi bình quân thế giới. Đáng chú ý, trong khi nhiều quốc gia trong khu vực như Trung Quốc, Singapore, Thái Lan hay Nhật Bản ghi nhận xu hướng giảm số năm tích lũy để mua nhà, Việt Nam lại nằm trong nhóm tăng mạnh nhất.

Điều đó cho thấy tốc độ tăng giá bất động sản đang vượt xa đà tăng thu nhập của người dân.

Áp lực này tác động gì đến người trẻ?

TS. Châu Đình Linh - chuyên gia kinh tế - tài chính, Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh cho rằng, áp lực chi phí sống đang trở thành một thách thức lớn với lực lượng lao động trẻ tại các đô thị lớn.

Ngay cả khi có hỗ trợ từ gia đình hoặc vay ngân hàng, việc sở hữu nhà với người trẻ vẫn rất khó khăn. Ông cho rằng điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng an cư mà còn làm suy giảm động lực phát triển cá nhân.

TS. Nguyễn Ngọc Duy Khoa - Phó tổng giám đốc phát triển dự án KINERA cũng nhận định, nhiều gia đình trẻ đang đứng trước lựa chọn khó khăn: vay dài hạn để sở hữu một căn hộ nhỏ trong trung tâm, hoặc tiếp tục thuê nhà trong trạng thái thiếu ổn định.

Cả hai phương án đều tạo áp lực lớn về tài chính lẫn tâm lý. Trong khi đó, kỳ vọng giá nhà trung tâm sẽ giảm xuống mức “vừa túi tiền” sau các đợt điều chỉnh của thị trường là điều khó xảy ra trong dài hạn.

Vì sao nhà ở vừa túi tiền ngày càng khan hiếm?

Các chuyên gia cho rằng dù nhu cầu lớn, việc phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn là bài toán khó vì nhiều điểm nghẽn kéo dài.

Ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông cho biết, muốn phát triển nhà ở vừa túi tiền, doanh nghiệp buộc phải dịch chuyển ra khu vực vùng ven vì gần như không còn cơ hội tạo ra sản phẩm giá hợp lý tại khu vực trung tâm.

Tuy vậy, để tìm được khu đất phù hợp quy hoạch, có giá thành hợp lý và đủ điều kiện phát triển dự án cũng không hề dễ dàng. Bên cạnh quỹ đất, vấn đề pháp lý cũng khiến nguồn cung bị hạn chế. Để hoàn thiện pháp lý cho một dự án có khi mất 3 - 5 năm.

Ở góc độ khác, TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện kinh tế tài nguyên và môi trường TP. Hồ Chí Minh cho rằng căn nguyên sâu xa còn nằm ở chiến lược phát triển dự án của chủ đầu tư.

Khi doanh nghiệp đặt mức lợi nhuận kỳ vọng quá cao và dồn lực vào phân khúc cao cấp, mặt bằng giá sẽ bị đẩy lên theo quán tính. Đặc thù của bất động sản là toàn bộ chi phí đầu vào đều được tính trực tiếp vào giá bán cuối cùng, nên trong bối cảnh chi phí liên tục gia tăng, xu hướng giá nhà leo thang theo từng năm là điều khó tránh khỏi, đặc biệt tại các đô thị lớn.

Góc nhìn từ cơ quan quản lý

Bà Hoàng Thu Hằng - Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng một trong những điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là sự lệch pha giữa nguồn cung và nhu cầu thực của thị trường.

Bà nói việc kiểm soát giá bán nhà ở thương mại giá phù hợp là vấn đề cần được nghiên cứu kỹ lưỡng để đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân.

Để giải bài toán này, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu đưa nội dung phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp vào Luật Nhà ở sửa đổi. Đồng thời, cơ quan quản lý cũng đang tập trung tháo gỡ các điểm nghẽn lớn như giá bất động sản tăng cao, thiếu minh bạch thông tin và khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng.

Hiện các ngân hàng kiểm soát chặt việc cho vay đối với dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Khi pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ dễ tiếp cận vốn hơn, thị trường cũng vận hành minh bạch và ổn định hơn.

Giá căn hộ ở một số khu vực khác ra sao?

Tại khu vực phía Nam, giá căn hộ tại Bình Dương (cũ) dao động từ 35 - 60 triệu đồng/m2, trong khi Đồng Nai và Long An (cũ) phổ biến ở mức 30 - 50 triệu đồng/m2.

Ở phía Bắc, giá căn hộ tại Hưng Yên đạt khoảng 60 triệu đồng/m2 và Bắc Ninh khoảng 50 triệu đồng/m2.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá nhà hiện nay? Comment bên dưới nhé!