Giá nhà tăng cao, xu hướng thuê nhà dài hạn lên ngôi

Giá căn hộ TPHCM quí 1-2026 trung bình khoảng 112 triệu đồng/m², trong khi nhiều người trẻ đang chọn thuê nhà dài hạn để giảm áp lực tài chính.

Chọn thuê thay vì “gồng” mua nhà

Tại phường An Khánh (TPHCM), vợ chồng anh Nhật Minh đang ở một căn hộ rộng 60m². Dù có thu nhập khoảng 45 triệu đồng mỗi tháng, nếu mua nhà thì khoản trả góp có thể lên đến 20-25 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể áp lực lãi suất.

Hiện tại, chi phí thuê căn hộ của họ chỉ khoảng 14 triệu đồng, phần còn lại được dành cho đầu tư và tích lũy.

Câu chuyện này đang ngày càng phổ biến khi giá nhà tại TPHCM tăng nhanh nhiều năm qua, vượt xa tốc độ tăng thu nhập.

Giá nhà và chi phí sở hữu đang ở mức nào?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quí 1-2026, giá căn hộ tại TPHCM trung bình khoảng 112 triệu đồng/m², chủ yếu bị kéo lên bởi phân khúc cao cấp và hạng sang.

Ở phân khúc trung cấp, phù hợp với nhóm mua ở thực như các cặp vợ chồng trẻ, giá phổ biến dao động khoảng 85-120 triệu đồng/m² và có thể cao hơn ở một số dự án.

Với mức này, một căn hộ 60m² có thể có giá từ 5–7 tỉ đồng. Nếu sử dụng đòn bẩy tài chính, khoản trả góp hàng tháng có thể lên tới 20–30 triệu đồng.

Vì sao thuê nhà đang “dễ thở” hơn?

Trong khi giá bán tăng mạnh, thị trường cho thuê cũng tăng theo nhu cầu phục hồi và chi phí vận hành, nhưng tốc độ tăng vẫn thấp hơn đáng kể so với giá bán nhà.

Với mức thuê phổ biến 10-15 triệu đồng mỗi tháng, nhiều người có thể linh hoạt cân đối tài chính mà không phải gánh áp lực vay nợ dài hạn.

Không chỉ là bài toán chi phí, thuê nhà còn mang lại sự linh hoạt, nhất là với người trẻ có nhu cầu dịch chuyển theo công việc và lối sống.

Từ “sở hữu bằng mọi giá” sang tối ưu dòng tiền

VARS IRE cho biết trong ba năm gần đây, giá nhà tại các đô thị lớn tăng mạnh, trong khi giá thuê tăng chậm hơn và đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2025. Độ “lệch pha” này đang tạo lợi thế tương đối cho người đi thuê trong ngắn và trung hạn.

Xu hướng này cho thấy sự dịch chuyển trong tư duy: từ “sở hữu bằng mọi giá” sang ưu tiên chất lượng sống và tối ưu dòng tiền.

Nhà ở cho thuê đang được nhìn nhận thế nào?

Mới đây, trong kết luận về tình hình triển khai Chỉ thị 34-CT/TW, Tổng Bí thư Tô Lâm nhấn mạnh, đến năm 2030, nhà ở cho thuê cần được xác định là một trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và những khu vực có giá nhà vượt xa thu nhập người dân.

Điều này cho thấy nhà ở cho thuê đang dần được đặt ngang với mô hình sở hữu, hướng tới hệ sinh thái đa dạng gồm thuê, thuê mua và sở hữu.

Theo TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phần lớn nhóm thu nhập thấp và trung bình hiện khó tích lũy hoặc vay vốn dài hạn để mua nhà, trong khi chính sách trước đây vẫn thiên về sở hữu.

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, kinh doanh bất động sản, cũng cho rằng nhà ở xã hội nên ưu tiên cho thuê, bởi nếu tiếp tục thiên về bán, chính sách dễ “lệch pha”, làm gia tăng nguy cơ trục lợi và khiến người thực sự cần khó tiếp cận.

Vì sao nguồn cung cho thuê vẫn còn hạn chế?

Rào cản lớn nằm ở cả tâm lý thị trường lẫn phía doanh nghiệp. Quan niệm “an cư phải sở hữu” vẫn phổ biến, trong khi mô hình cho thuê chưa đủ hấp dẫn về mặt tài chính.

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, phát triển nhà ở cho thuê đòi hỏi suất đầu tư lớn nhưng lợi suất thường chỉ khoảng 4-7% mỗi năm. Thời gian hoàn vốn kéo dài khiến dòng tiền bị “giam” trong nhiều năm.

Bên cạnh đó, thị trường vẫn thiếu nguồn vốn dài hạn ưu đãi và các quỹ đầu tư chuyên biệt cho nhà ở cho thuê, nên nguồn cung quy mô lớn, đầu tư bài bản vẫn khá hạn chế.

Thuê nhà dài hạn có thể thành xu hướng an cư mới?

VARS IRE nhận định chi phí sở hữu nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Ngay cả nhóm có thu nhập khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng cũng khó tiếp cận nhà ở nếu tuân theo các nguyên tắc tài chính thông thường.

Trong bối cảnh đó, thuê nhà không chỉ là giải pháp “ở tạm” mà còn giúp duy trì chất lượng sống, tối ưu dòng tiền và giảm áp lực tài chính dài hạn.

Dù vậy, để thị trường thuê nhà phát triển bền vững cần có nguồn cung đủ lớn với giá hợp lý, khung pháp lý bảo vệ người thuê và hệ thống giao thông công cộng đủ phát triển.

Hiện tại, các yếu tố này ở Việt Nam vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, nên thị trường nhà cho thuê chủ yếu mới đóng vai trò giải pháp linh hoạt hơn là nền tảng an cư lâu dài.

Dù tâm lý “an cư lạc nghiệp” vẫn gắn chặt với việc sở hữu nhà, thực tế thị trường đang cho thấy sự thay đổi rõ rệt. Thuê nhà không còn đơn thuần là bước đệm trước khi mua mà dần trở thành lựa chọn dài hạn, đặc biệt với nhóm lao động trẻ ưu tiên sự linh hoạt và khả năng cân đối tài chính.

Bạn nghĩ sao về xu hướng thuê nhà dài hạn này? Comment bên dưới nhé!