Giá nhà neo cao: 80.000 căn năm 2025 nhưng bài toán an cư vẫn khó

Giá nhà neo cao, trong khi thu nhập bình quân người lao động năm 2025 chỉ khoảng 8,31 triệu đồng/tháng. Với mặt bằng này, một căn nhà giá khoảng 2,5 tỷ đồng sẽ mất gần 25 năm tích lũy, chưa tính chi phí sinh hoạt thiết yếu hàng ngày. Đó là lý do câu chuyện an cư hiện nay không còn là “giá cao” đơn thuần, mà là bài toán mất cân đối giữa khả năng chi trả và cấu trúc sản phẩm trên thị trường.

Điều đáng chú ý là thị trường không thiếu nguồn cung. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nguồn cung căn hộ năm 2025 đã đạt khoảng 80.000 căn, tăng gấp đôi so với năm trước. Sang năm 2026, thị trường dự kiến tiếp tục đón thêm hơn 90.000 căn hộ mới. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm vẫn nằm ở mức giá cao hơn đáng kể so với khả năng chi trả phổ biến, khiến tỷ lệ giá nhà thực tế bị đẩy lên 30 – 40 lần thu nhập.

Nói cách khác, thị trường hiện đang gặp vấn đề về khả năng tiếp cận, chứ không chỉ là số lượng nhà ở. Nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, nguồn cung cũng đang tăng, nhưng hai yếu tố này chưa thực sự “gặp nhau” ở cùng một mặt bằng giá.

Ở góc độ doanh nghiệp, một nguyên nhân quan trọng nằm ở cấu trúc chi phí đầu vào. Phó tổng giám đốc MIK Group, ông Nguyễn Dũng Minh, cho biết: “Chỉ riêng năm 2026, chi phí xây dựng đã tăng từ 20 - 50%, trong đó một số gói thầu tăng tới 30%. Khi đầu vào leo thang, dư địa để hạ giá là rất khó.”

Thông điệp này phản ánh khá rõ thực tế của thị trường: giá nhà không thể tách rời chi phí đất, chi phí xây dựng, vốn và yêu cầu chất lượng. Khi các biến số đầu vào đều tăng, kỳ vọng giá tự giảm về mức dễ tiếp cận hơn là điều không dễ xảy ra.

Trong khi đó, lực cầu cơ bản của thị trường vẫn còn rất lớn. Việt Nam đang trong quá trình đô thị hóa nhanh, với tỷ lệ khoảng 45% và mục tiêu tăng lên 65% trong những năm tới. Điều này đồng nghĩa nhu cầu nhà ở mới trong 5–10 năm tới vẫn tiếp tục tăng, đi cùng với dịch chuyển dân cư, mở rộng đô thị và nhu cầu nâng cấp chất lượng sống.

Theo ông Minh, tại Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ giá nhà so với thu nhập hộ gia đình đã lên tới khoảng 25 lần, tương đương các đô thị có áp lực nhà ở rất cao như Hong Kong hay Seoul. Trong bối cảnh đó, việc chờ thị trường tự điều chỉnh bằng cách giảm giá là thiếu thực tế.

Vậy lời giải nằm ở đâu? Theo quan điểm được chia sẻ tại sự kiện The Year Ahead do Bloomberg Businessweek Vietnam tổ chức, trọng tâm không phải là “bán rẻ hơn” bằng mọi giá, mà là tái cấu trúc nguồn cung, sản phẩm và không gian phát triển đô thị.

Với MIK Group, hướng đi là tổ chức lại nguồn cung thay vì chờ thị trường tự cân bằng. Doanh nghiệp hiện sở hữu quỹ đất đủ lớn để phát triển khoảng 200.000 căn hộ trong 5 năm tới, tương đương 20.000–30.000 sản phẩm mỗi năm. Đây là nền tảng để chủ động hơn trong thiết kế sản phẩm và phân kỳ phát triển.

Khi có quỹ đất dài hạn, doanh nghiệp có thể kiểm soát tốt hơn chi phí đầu vào và nhịp triển khai dự án. Ông Minh cho biết trong cấu trúc giá thành bất động sản, chi phí đất hiện chiếm khoảng 25%. Nếu doanh nghiệp đã chủ động được quỹ đất từ trước, áp lực của khoản chi phí này sẽ giảm đáng kể.

Nhờ đó, phần còn lại của dự án từ xây dựng đến vận hành có thể được tài trợ dần bằng dòng tiền bán hàng theo từng giai đoạn. Cách làm này giúp doanh nghiệp giảm phụ thuộc vào vốn vay, đồng thời có thêm dư địa linh hoạt trong xây dựng giá bán và tổ chức dòng tiền.

Tuy nhiên, yếu tố quan trọng hơn cả không chỉ là vốn hay quỹ đất, mà là cách định nghĩa lại sản phẩm. Ông Minh nhấn mạnh: “Vấn đề của Việt Nam không phải là thiếu cầu. Nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở để ở, là rất lớn. Điều quan trọng là làm sao đưa đúng sản phẩm ra thị trường.”

Điều này đồng nghĩa với việc chuyển từ cách nhìn bất động sản như một tài sản đầu tư sang một sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Khi đó, toàn bộ chuỗi phát triển dự án phải thay đổi theo: quy hoạch, vị trí, diện tích, tiện ích và khả năng kết nối.

Ở góc độ hạ tầng, ông Minh kỳ vọng việc mở rộng hệ thống metro tại Hà Nội và TP.HCM trong những năm tới sẽ mở rộng không gian đô thị, từ đó hình thành các khu vực phát triển mới với mức giá hợp lý hơn, thay vì dồn áp lực vào khu trung tâm.

Tuy vậy, ông Angus Liew, Chủ tịch Gamuda Land Việt Nam, lưu ý rằng hạ tầng, đặc biệt là TOD (mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng), không phải lời giải tức thì. TOD chỉ phát huy hiệu quả khi được đặt trong một mạng lưới giao thông đủ hoàn chỉnh và quy hoạch đô thị đồng bộ. Trong ngắn hạn, hạ tầng có thể chưa làm giá nhà giảm ngay, nhưng sẽ giúp mở rộng nguồn cung và đa dạng hóa lựa chọn cho người mua.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản hiện không thiếu nhà ở theo nghĩa số lượng, mà thiếu những sản phẩm phù hợp hơn với năng lực chi trả của số đông. Vì vậy, lời giải cho bài toán an cư không chỉ nằm ở việc tăng thêm căn hộ, mà còn ở việc tái cấu trúc cách phát triển đô thị và tổ chức nguồn cung.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá nhà hiện nay? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé!