Giá nhà đất Hà Nội sẽ tăng ở đâu trong giai đoạn tới?

Giá nhà đất Hà Nội trong giai đoạn tới được dự báo sẽ tập trung tăng trưởng ở vùng ven, nơi hạ tầng mới, các cực đô thị lớn và hành lang phát triển đang dần hình thành rõ nét hơn.

Dịch chuyển khỏi lõi đô thị truyền thống

Báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, với xu hướng mở rộng ra khu vực vùng ven ngày càng rõ rệt.

Nếu 10 năm qua thị trường ghi nhận đà tăng mạnh ở cả căn hộ và nhà liền thổ, thì chặng tiếp theo được kỳ vọng sẽ được dẫn dắt bởi sự giãn nở ra ngoại ô, các hành lang phát triển mới và những cực đô thị quy mô lớn trên phạm vi Hà Nội mở rộng.

10 năm qua thị trường đã tăng như thế nào?

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, trong 10 năm qua, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận tổng nguồn cung tăng 2,9 lần và giá sơ cấp trung bình tăng 288%. Một phần nguyên nhân đến từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở có mức giá phải chăng.

Không chỉ thay đổi về giá, thị trường còn dịch chuyển về cấu trúc vị trí: từ mô hình khu đô thị ban đầu sang phổ vị trí đa dạng hơn, gồm khu vực ngoại ô, phía tây, các khu vực thứ cấp và những vị trí gắn với trung tâm. Điều này cho thấy thị trường đang vận động theo hướng đa cực.

9.000 căn hộ mới sẽ tập trung ở đâu?

Trong thập kỷ tới, nguồn cung căn hộ tại khu vực Hà Nội mở rộng được dự báo tăng từ tối thiểu 440.000 căn thuộc 710 dự án vào năm 2025 lên ít nhất 760.000 căn thuộc 1.150 dự án vào năm 2035.

Phần lớn nguồn cung mới này được kỳ vọng sẽ xuất hiện tại các khu dân cư mới nằm cách trung tâm thành phố hơn 30km. Nhiều cực đô thị quy mô lớn cũng sẽ gia nhập thị trường, góp phần hình thành các đô thị vệ tinh trong tương lai.

Báo cáo cho rằng các tuyến đường vành đai, cầu mới và việc triển khai Luật Đất đai 2024 từ năm 2026 sẽ là những động lực quan trọng cho giai đoạn tăng trưởng tiếp theo.

Phân khúc căn hộ: nguồn cung mới vẫn là động lực chính

Thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2026 ghi nhận xu hướng tái cấu trúc rõ nét ở hầu hết phân khúc, với dòng vốn và nguồn cung dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm. Đáng chú ý, nguồn cung nhà ở “dạt” ra vùng ven và phụ thuộc hạ tầng.

Các chuyên gia Savills Việt Nam cho biết, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô ổn định, FDI duy trì tích cực và quy hoạch Thủ đô theo hướng dài hạn, thị trường đang chuyển sang mô hình đa cực, phân tán, chú trọng chất lượng và trải nghiệm.

Quý I, thị trường căn hộ ghi nhận tâm lý thận trọng hơn, song nguồn cung mới vẫn là động lực chính của giao dịch và có tỷ lệ hấp thụ cao hơn trung bình. Phần lớn dự án mở bán nằm ngoài Vành đai 3, cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra khu vực vùng ven - nơi giá còn dễ tiếp cận hơn và được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông.

Savills dự báo, trong 9 tháng cuối năm 2026, căn hộ hạng A và B sẽ chiếm ưu thế với khoảng 16.700 căn. Các địa phương lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh được kỳ vọng chia sẻ nhu cầu với Hà Nội nhờ hạ tầng phát triển và nguồn cung mới.

Nhà liền thổ vẫn tăng giá mạnh

Phân khúc nhà liền thổ có diễn biến nguồn cung khác biệt, nhưng vẫn ghi nhận quỹ đạo tăng giá đáng chú ý. Trong kỳ đánh giá, tổng nguồn cung tăng 1,4 lần, trong khi giá sơ cấp trung bình tăng 257%.

Dù tốc độ tăng nguồn cung thấp hơn căn hộ, phân khúc này vẫn duy trì mức tăng giá trị mạnh mẽ.

Trong giai đoạn tới, nguồn cung nhà liền thổ tại khu vực Hà Nội mở rộng được dự báo tăng từ tối thiểu 132.000 căn thuộc 520 dự án vào năm 2025 lên ít nhất 210.000 căn thuộc 700 dự án vào năm 2035.

Tương tự phân khúc căn hộ, nguồn cung nhà liền thổ tương lai được kỳ vọng tiếp tục lan rộng ra ngoài trung tâm, nhờ các cực đô thị quy mô lớn và kết nối hạ tầng liên vùng. Các tuyến Vành đai 1, 2, 3 và 4, cùng hệ thống đường cao tốc và metro, được xem là những động lực dài hạn quan trọng cho tăng trưởng giá trị.

Thị trường đang đi theo mô hình nào?

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho biết thị trường nhà ở đang dịch chuyển mang tính cấu trúc từ nội đô ra ngoại thành do hạn chế quỹ đất trung tâm và tác động của hạ tầng.

Về dài hạn, tăng trưởng sẽ gắn với mô hình đô thị đa cực, phát triển theo các hành lang phía Bắc, Đông và Tây.

Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết trong 10 năm qua, thị trường nhà ở Hà Nội đã đi qua nhiều giai đoạn: phục hồi sau thời kỳ kinh tế suy yếu và lãi suất cao, tăng trưởng mạnh, chững lại dưới tác động của Covid-19, siết pháp lý và tín dụng, trước khi phục hồi gần đây. Xuyên suốt chu kỳ đó, mặt bằng giá vẫn đi lên.

Bà Ly Ly dự báo, khi thị trường mở rộng ra khu vực ngoài trung tâm và các cực đô thị mới hình thành rõ nét hơn, sẽ có thêm dư địa phát triển nguồn cung ở nhiều mức giá đa dạng hơn, qua đó mở ra cơ hội cho các sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.

Đô thị vệ tinh sẽ tác động ra sao?

Thực tế cho thấy, sự hình thành các đô thị vệ tinh không chỉ giúp giảm áp lực dân số cho nội đô mà còn tạo ra các trung tâm kinh tế mới, nơi hội tụ đầy đủ tiện ích sống, làm việc và giải trí.

Đây là mô hình phát triển bền vững mà nhiều thành phố lớn trên thế giới đã áp dụng, và Hà Nội đang từng bước đi theo hướng này.

Bạn nghĩ khu vực nào của Hà Nội sẽ hưởng lợi rõ nhất từ xu hướng này? Comment bên dưới nhé!