Giá nhà đất Hà Nội đắt đỏ, người dân có xu hướng chọn mua chung cư

Nhà riêng Hà Nội đã lên 253 triệu đồng/m2 trong quý I/2026, tăng 20-30% so với mức 207 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2025. Khi mặt bằng giá đi lên quá nhanh, nhiều người mua bắt đầu “quay xe”, còn dòng tiền trên thị trường thì đang chuyển sang trạng thái chờ đợi và phân hóa rõ rệt.

Đây là điểm đáng chú ý nhất của thị trường bất động sản Hà Nội hiện tại: giá tăng nhưng lực mua không tăng tương ứng. Người mua không biến mất, nhưng đang cẩn trọng hơn rất nhiều, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay quý I vẫn neo ở mức cao.

Tại sự kiện Toàn cảnh bất động sản quý I/2026 diễn ra sáng 15/4, ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn - cho biết kinh tế vĩ mô đang có nhiều tín hiệu tích cực. GDP Việt Nam tăng trưởng 7,83%, bán lẻ tăng 10,9%, khách quốc tế đạt 6,8 triệu lượt, vốn FDI thực hiện cũng cho thấy nền kinh tế đang vận hành ổn định.

Nhập siêu nhẹ, với mức nhập 127 tỷ USD và xuất 123 tỷ USD, được nhìn nhận là dấu hiệu doanh nghiệp đang tích cực mua sắm máy móc, chuẩn bị cho sản xuất. Tuy nhiên, sự hưng phấn của nền kinh tế chưa lan tỏa hoàn toàn sang bất động sản, vì thị trường vẫn bị chi phối mạnh bởi bài toán vốn và lãi suất.

Khảo sát mới nhất cho thấy 73% nhà đầu tư đang chọn đứng ngoài quan sát. Trong đó, 51% tiếp tục chờ đợi thêm, còn 38% muốn xem lãi suất có giảm hay không rồi mới quyết định xuống tiền. Điều này phản ánh tâm lý rất rõ: dòng tiền vẫn còn đó, nhưng đang thận trọng hơn trước khi giải ngân.

Phân khúc bị tác động mạnh nhất là nhà riêng tại Hà Nội. Khi mức giá vượt ngưỡng 250 triệu đồng/m2, sức mua đã giảm rõ rệt. Dữ liệu ghi nhận mức độ quan tâm nhà riêng ở thủ đô giảm 22%. Nói cách khác, giá càng cao thì người mua càng cân nhắc kỹ hơn, nhất là những ai đi mua bằng vốn tự có kết hợp vay ngân hàng.

Trong bối cảnh đó, chung cư đang trở thành “điểm đến” của dòng tiền. Đây là phân khúc được xem là dẫn dắt đà hồi phục của thị trường năm nay, nhờ nhu cầu ở thực vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Theo khảo sát, 67% người được hỏi mua chung cư để ở, trong khi tỷ lệ mua để lướt sóng chỉ còn 4%. Con số này cho thấy thị trường đang nghiêng mạnh về nhu cầu thật, thay vì làn sóng đầu cơ ngắn hạn.

Tại Hà Nội, nguồn cung chung cư đang trải rộng từ khu vực nội đô ra các trục Đông - Tây, bám sát vành đai 2, vành đai 3. Xu hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) cũng thể hiện ngày càng rõ, khi nhiều dự án mới “ăn theo” các công trình hạ tầng trọng điểm và các cây cầu sắp bắc qua sông Hồng.

Tuy nhiên, giá chung cư cũng không còn đồng đều. Trong 16 dự án mới tại Hà Nội, mặt bằng giá phân hóa khá mạnh: từ 60-70 triệu đồng/m2 lên 90-100 triệu đồng/m2, thậm chí có dự án siêu cao cấp vượt 200 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy thị trường không còn đi theo một mặt bằng chung, mà đang tách dần thành nhiều lớp giá khác nhau, tùy vị trí, tiện ích, pháp lý và chất lượng sản phẩm.

Dù vậy, chung cư vẫn là phân khúc được đánh giá cao trong ngắn hạn. Mức tăng giá ghi nhận trong quý I là 2,6% tại Hà Nội và 1,5% tại TPHCM, và có tới 32-35% nhà đầu tư cho rằng đây là loại hình tiềm năng nhất trong 6 tháng tới.

Ông Đồng Quang Cảnh nhận định người mua hiện nay rất thận trọng, thời gian ra quyết định lâu hơn trước. Nhu cầu chính đang tập trung vào sản phẩm ở thực và những bất động sản có thể tạo ra dòng tiền ngay. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang lọc mạnh: sản phẩm nào có giá trị sử dụng, pháp lý rõ và thanh khoản tốt sẽ được ưu tiên hơn.

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản năm nay không còn chỗ cho những cơn sốt ảo. Dòng tiền đang dịch chuyển về nơi có giá trị thực, thay vì chạy theo tâm lý đám đông. Khi hạ tầng tiếp tục hoàn thiện, các đại dự án dần hình thành và pháp lý được tháo gỡ, điều mà thị trường chờ đợi nhất lúc này vẫn là một nhịp hạ nhiệt của lãi suất để lực mua quay lại rõ hơn.

Bạn đang ưu tiên nhà riêng hay chung cư trong giai đoạn này? Comment bên dưới nhé!