Giá chung cư Hà Nội có thực sự giảm? Số liệu mới nhất đây

chùngGiá chung cư Hà Nội đang giảm cục bộ, nhưng bức tranh toàn thị trường lại không đơn giản như vậy. Ở chiều thứ cấp, giá đã điều chỉnh; còn ở chiều sơ cấp, nhiều dự án mới vẫn giữ mặt bằng rất cao.

Giá đã giảm ở đâu?

Theo dữ liệu từ PropertyGuru Vietnam, giá bán căn hộ phổ biến tại Hà Nội đã giảm từ khoảng 88 triệu đồng/m2 trong tháng 2/2026 xuống còn khoảng 85 triệu đồng/m2 trong tháng 5/2026.

Mức giảm khoảng 2% trong 3 tháng tuy chưa lớn, nhưng là lần đầu thị trường ghi nhận xu hướng đi xuống trên diện rộng sau nhiều quý tăng liên tiếp.

Không chỉ giá trung bình, nhiều dự án tại Hà Nội còn điều chỉnh từ 4-9% so với đầu năm. Từ khu vực phía Tây, phía Đông đến các khu đô thị từng là “điểm nóng”, giá bán đều có dấu hiệu suy giảm.

Thanh khoản đang nói lên điều gì?

Áp lực giảm giá không chỉ nằm trên bảng chào bán mà còn thể hiện rõ ở thanh khoản. Theo PropertyGuru Vietnam, mức độ quan tâm đối với chung cư bán tại Hà Nội trong tháng 5 giảm tới 29% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, theo One Mount Group, quý I/2026 thị trường bất động sản thứ cấp Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng phân khúc căn hộ giảm mạnh nhất khi chỉ còn khoảng 4.000 giao dịch, thấp hơn 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ.

Điều này cho thấy tâm lý người mua đã thay đổi đáng kể: thay vì mua bằng mọi giá, nhiều người giờ ưu tiên an toàn dòng tiền và sẵn sàng chờ đợi thêm.

Ví dụ thực tế trên thị trường

Thực tế giao dịch cũng cho thấy nhiều chủ nhà đang phải linh hoạt hơn để tìm thanh khoản.

Với căn hộ quanh khu vực Vành đai 3, anh Trần Nam cho biết một căn 75 m2 trên đường Nguyễn Xiển từng được rao khoảng 6,7 tỷ đồng vào cuối năm 2025, hiện còn khoảng 6-6,2 tỷ đồng. Một căn khác diện tích 67 m2 cũng giảm từ khoảng 6 tỷ xuống còn 5-5,3 tỷ đồng.

Ở khu vực phía Tây, anh Hoàng cho biết nhiều căn studio đã giảm từ khoảng 3-3,1 tỷ đồng xuống còn 2,5-2,6 tỷ đồng chỉ sau vài tháng.

Trên một số nền tảng giao dịch, nhiều căn hộ khu vực Phạm Hùng cũng được chào bán thấp hơn khoảng 5-10% so với cuối năm ngoái.

Vì sao chưa thể kỳ vọng giá giảm sâu?

Dù thị trường thứ cấp đã điều chỉnh, chưa thể kết luận giá chung cư Hà Nội đang giảm trên toàn thị trường.

Ở phân khúc sơ cấp, theo báo cáo quý I/2026 của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán mới tại Hà Nội vẫn duy trì mặt bằng cao kỷ lục do chi phí đất đai, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính đều tăng mạnh.

Đáng chú ý, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, vượt TP.HCM ở mức khoảng 112 triệu đồng/m2.

Sự trái ngược này cho thấy thị trường đang phân hóa mạnh: dự án có vị trí đẹp, pháp lý minh bạch, chất lượng xây dựng tốt và tiện ích hoàn chỉnh vẫn giữ giá tương đối ổn định; còn những dự án từng tăng quá nhanh, đặc biệt ở vùng ven hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân, chịu áp lực điều chỉnh lớn hơn.

Góc nhìn từ doanh nghiệp

Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, cho rằng giao dịch giảm sâu đã kéo dài từ sau Tết Nguyên đán đến nay.

Theo ông, nguyên nhân cốt lõi không nằm ở dư cung tuyệt đối mà ở khoảng cách ngày càng lớn giữa giá bán và khả năng chi trả thực tế của người dân. Khi dòng vốn đầu cơ chững lại, thị trường buộc phải quay về giá trị thật.

Đó cũng là lý do những dự án tăng nóng nhất trong hai năm qua đang chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn mặt bằng chung.

Người mua ở thực có cơ hội gì?

Ở góc nhìn tích cực, giai đoạn này mở ra cơ hội cho người mua ở thực. Nhiều chủ nhà đã linh hoạt hơn trong thương lượng giá, một số chủ đầu tư cũng tăng ưu đãi, kéo giãn tiến độ thanh toán hoặc áp dụng chính sách hỗ trợ tài chính để kích cầu.

Cạnh tranh trên thị trường vì thế cũng thay đổi: thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá, doanh nghiệp sẽ phải chú trọng hơn đến chất lượng sản phẩm, tiến độ thi công, pháp lý và trải nghiệm sống.

Giá nhà neo cao cũng khiến nhu cầu thuê căn hộ tại Hà Nội tăng khoảng 6% so với cùng kỳ. Với nhiều người, thuê nhà lúc này đang là lựa chọn hợp lý hơn so với cố gắng sở hữu bằng mọi giá.

Tóm lại, câu trả lời cho câu hỏi “Giá chung cư Hà Nội có thực sự giảm?” là: có, nhưng chưa phải toàn thị trường. Giá đang giảm khá rõ ở phân khúc chuyển nhượng, đặc biệt tại các dự án từng tăng nóng; trong khi thị trường sơ cấp vẫn neo cao và khó kỳ vọng giảm sâu trong ngắn hạn.

Bạn đang theo dõi phân khúc chung cư Hà Nội nào? Comment bên dưới nhé!