Giá BĐS Trung Quốc hiện tại thế nào? Phân hóa rõ giữa lõi và vùng ven

Giá BĐS Trung Quốc hiện tại không còn đi theo một chiều. Ở các đô thị siêu lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, thị trường đã bước vào giai đoạn “phân hóa lưỡng cực sâu sắc” (Structural Divergence).

Vành đai ngoài: nơi giảm giá mạnh nhất

Các khu vực quanh vành đai 5, 6 như Thông Châu, Xương Bình ở Bắc Kinh, hay xa hơn là vành đai 7, đang chịu áp lực lớn nhất. Mức giảm có nơi từ 30% đến hơn 45% so với đỉnh cao.

Vì sao vùng ven bị ép giá?

Nguồn cung khổng lồ từ các “siêu dự án” ngoại ô khiến hàng tồn kho tăng mạnh. Nhiều quỹ đất lớn từng được gom bởi các tập đoàn như Evergrande, Country Garden, nhưng khi dòng vốn bị siết, lượng hàng tại đây trở nên quá tải.

Hạ tầng chưa theo kịp tốc độ xây dựng cũng là điểm nghẽn. Dù có tàu điện ngầm, việc di chuyển từ vành đai 5, 6 vào trung tâm làm việc vẫn mất từ 1,5 đến 2 tiếng.

Thêm vào đó, thị trường thứ cấp ở vùng ngoại ô ghi nhận làn sóng cắt lỗ từ nhà đầu tư cá nhân, kéo giá nhà mới xuống thấp hơn.

Lõi trung tâm: khan hiếm nên giữ giá tốt hơn

Ngược lại, bất động sản cao cấp trong vành đai 1, 2, 3, 4 lại đang có dấu hiệu chạm đáy và bật tăng trở lại. Nhiều dự án căn hộ hạng sang tại Thượng Hải và Thâm Quyến còn ghi nhận tình trạng “cháy hàng” ngay trong ngày đầu mở bán.

Điểm mạnh của khu lõi là gì?

Quỹ đất khan hiếm trong vành đai 2, 3, 4 tại các thành phố cấp 1 gần như đã cạn kiệt, nên áp lực giảm giá không lớn.

Dòng tiền trú ẩn cũng đang tìm về tài sản cốt lõi. Nhiều người giàu Trung Quốc rút khỏi các kênh rủi ro hơn và chuyển sang những căn hộ ở vị trí lõi, nơi có hệ thống trường học, bệnh viện và trung tâm tài chính bao quanh.

Chính phủ Trung Quốc cũng đã gỡ bỏ phần lớn hạn chế mua nhà đối với người có hộ khẩu ngoại tỉnh khi mua nhà tại vùng lõi đô thị lớn, giúp kích cầu dòng vốn đổ về trung tâm.

Bài học từ Trung Quốc: mua vì hiện tại, không còn chỉ chờ tương lai

Sự phân hóa này cho thấy tâm lý người mua đã đổi khác: từ “mua vì tương lai” sang “mua vì hiện tại”. Trước đây, người mua chấp nhận xuống vùng ven với kỳ vọng 5-10 năm sau đô thị mở rộng. Còn hiện tại, dòng tiền ưu tiên những giá trị sẵn có, dễ nhìn thấy, dễ khai thác hơn ở vùng lõi.

Mô hình này cũng là một bài học cho các thị trường đang phát triển, trong đó có Việt Nam với các tuyến vành đai 3, vành đai 4 tại Hà Nội và TP.HCM. Khi cơn sốt đất qua đi, vùng ven xa xôi thiếu hạ tầng thực tế thường là nơi giảm sâu nhất, còn vùng lõi nội đô vẫn giữ giá tốt hơn.

Bạn nghĩ sao về xu hướng này? Comment bên dưới nhé!