FDI vào Việt Nam tăng mạnh, bất động sản công nghiệp hưởng lợi

FDI vào Việt Nam tăng mạnh đang mở ra dư địa lớn cho bất động sản, đặc biệt ở các phân khúc công nghiệp, đô thị vệ tinh và gắn với hạ tầng.

FDI 4 tháng đầu năm 2026 đang nói gì?

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), 4 tháng đầu năm 2026, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam đạt 18,24 tỷ USD, tăng 32% so với cùng kỳ năm trước.

Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện ước đạt 7,4 tỷ USD, tăng 9,8% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 540,5 triệu USD, chiếm 7,3% tổng vốn thực hiện, chỉ đứng sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo đạt 6,12 tỷ USD, chiếm 82,7%.

Đây cũng là số vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện cao nhất trong bốn tháng đầu năm tại Việt Nam trong 5 năm vừa qua.

Vì sao bất động sản được hưởng lợi?

Theo ông Troy Griffiths, Cố vấn cấp cao của Savills Việt Nam, Việt Nam tiếp tục nổi lên là một trong những nền kinh tế năng động và ổn định nhất khu vực, với tốc độ tăng trưởng cao, chính sách cải cách mạnh mẽ và dòng vốn đầu tư nước ngoài chất lượng.

Ông cho rằng giai đoạn 2025 - 2035 sẽ là thời kỳ định hình mới của nền kinh tế Việt Nam, khi dòng vốn đầu tư vào sản xuất chuyển hướng sang công nghệ cao, tạo ra giá trị gia tăng lớn hơn và củng cố vị thế của Việt Nam trong chuỗi giá trị khu vực.

Việt Nam đang sở hữu sự kết hợp giữa tăng trưởng mạnh, dân số trẻ, cải cách chính sách và đầu tư hạ tầng quy mô lớn. Đây sẽ là nền tảng cho một thập kỷ tăng trưởng bền vững, trong đó bất động sản tiếp tục đóng vai trò then chốt của nền kinh tế.

Hạ tầng nào đang tạo lực đẩy?

Nhiều đại dự án hạ tầng đang được cam kết triển khai với tốc độ rất nhanh, bao gồm cao tốc Bắc - Nam, sân bay Long Thành, hệ thống đường vành đai và các dự án LNG.

Khi hoàn thiện, mạng lưới này sẽ tái định hình bản đồ đô thị Việt Nam, kết nối các cực tăng trưởng mới và mở rộng không gian phát triển cho những thành phố đang có tốc độ tăng trưởng nhanh như Hải Phòng, Đồng Nai hay Quảng Ninh.

Ông Griffiths nhấn mạnh: Hạ tầng là động lực tăng trưởng quan trọng nhất của 10 năm tới. Cùng với quá trình đô thị hóa nhanh, các đô thị vệ tinh sẽ trở thành trung tâm phát triển mới của thị trường bất động sản.

Đến năm 2035, nhu cầu nhà ở sẽ ra sao?

Theo Savills, đến năm 2035, GDP Việt Nam dự kiến đạt 480 - 500 tỷ USD, tương đương mức tăng gấp ba lần hiện tại, với tốc độ tăng trưởng trung bình 7-8%/năm.

Tỷ lệ đô thị hóa dự kiến đạt 50%, tương đương 51 triệu người dân đô thị. Tầng lớp trung lưu mở rộng, chiếm tới 75% dân số, kéo theo nhu cầu nhà ở, thương mại, nghỉ dưỡng và chăm sóc sức khỏe gia tăng mạnh.

Ông Troy nhận định đây là giai đoạn Việt Nam chuyển mình từ nền kinh tế “tích trữ đất” sang “tạo giá trị”, với sự gia tăng vai trò của nhà đầu tư tổ chức và dòng vốn quốc tế, hướng đến phát triển dự án bền vững và dài hạn.

Nhà đầu tư nước ngoài đang quan tâm phân khúc nào?

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, lượng tìm kiếm bất động sản từ người nước ngoài đã tăng 28% xuyên suốt giai đoạn 2023-2025.

Dữ liệu cho thấy nhu cầu tập trung vào các đô thị trọng điểm, không dàn trải. TP.HCM dẫn đầu với 40% lượng tìm kiếm từ khối ngoại, tiếp theo là Hà Nội với 22%. Các thành phố biển như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15% tổng lượng quan tâm.

Hiện dòng tiền ngoại đang định hình lại thị trường qua 3 nhóm sản phẩm lõi. Trong đó, căn hộ tại các đô thị trung tâm chiếm tỷ trọng lớn nhất với 48% lượng tìm kiếm.

Khối ngoại hiện chú ý nhiều đến các dự án trung và cao cấp, có vị trí thuận lợi và khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền đều đặn.

Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng duy trì sức hút với 15% lượng tìm kiếm. Ông Tuấn cho rằng phân khúc này còn nhiều dư địa nếu được đầu tư bài bản, nhằm thu hẹp khoảng cách doanh thu du lịch so với các thị trường như Thái Lan hay Dubai.

ESG và pháp lý đang tác động thế nào?

Ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn, Cushman & Wakefield Nhật Bản, cho rằng khẩu vị đầu tư của nhà đầu tư quốc tế đang thay đổi theo hướng thận trọng và ưu tiên giá trị bền vững.

Ở các thị trường phát triển, mức lợi suất kỳ vọng phổ biến chỉ khoảng 5-6%, trong khi nhiều nhà đầu tư mong muốn tỷ suất sinh lời vốn từ 10% trở lên. Điều này phản ánh xu hướng dịch chuyển từ “lướt sóng” sang tài sản có khả năng vận hành ổn định và tạo dòng tiền dài hạn.

Ông cũng cho biết ESG đang trở thành yếu tố then chốt trong quyết định đầu tư. Việt Nam đang ở giai đoạn đầu trong hành trình phát triển bất động sản theo chuẩn ESG, nhưng có lợi thế đi sau để áp dụng các chuẩn mực quốc tế.

Tuy vậy, pháp lý vẫn là “điểm nghẽn” quan trọng, nhất là các vấn đề liên quan đến quy trình đầu tư, quyền sử dụng đất và khả năng thoái vốn, chuyển lợi nhuận ra nước ngoài.

Góc nhìn dài hạn từ thị trường

Ông Michael Piro, Đồng Tổng giám đốc điều hành Indochina Capital, cho rằng bất động sản tại Việt Nam là một kênh đầu tư an toàn với triển vọng dài hạn rất rõ ràng.

Ông nhấn mạnh đây là cuộc chơi dài hạn, trong khi quy mô dự án tại Việt Nam ngày càng lớn hơn, từ các tòa nhà đơn lẻ đến những khu đô thị tích hợp cần nhiều thời gian để phát triển.

Theo ông, vai trò quan trọng nhất của Chính phủ là thúc đẩy phát triển hạ tầng. Khi hạ tầng phát triển, sẽ có thêm nhiều dự án nhà ở được triển khai dọc theo các hành lang này, giúp gia tăng nguồn cung và cung cấp thêm sản phẩm nhà ở chất lượng với mức giá hợp lý hơn cho nhu cầu đô thị đang mở rộng.

Bạn nghĩ phân khúc nào sẽ hưởng lợi rõ nhất từ làn sóng FDI này? Comment bên dưới nhé!