Đừng bỏ lỡ: BĐS trung tâm TP.HCM đang hút dòng tiền

Bất động sản trung tâm TP.HCM tiếp tục hút dòng tiền trong bối cảnh lãi suất cho vay không còn rẻ, còn chứng khoán hay tiền số vẫn biến động khó lường. Ở giai đoạn này, tiêu chí được nhà đầu tư quan tâm nhiều nhất không còn là “lướt sóng” mà là thanh khoản, dòng tiền thực và khả năng giữ giá.

Chính vì vậy, khu vực trung tâm TP.HCM và các “trung tâm mới” có hạ tầng bài bản đang lấy lại sức hút rõ rệt. Nếu trước đây dòng tiền thường tìm đến đất nền tỉnh lẻ hoặc bất động sản nghỉ dưỡng xa trung tâm, thì hiện tại khẩu vị đầu tư đã đổi khác: sản phẩm có nhu cầu ở thật, nhu cầu thuê thật và nguồn cung hạn chế đang được ưu tiên hơn.

Điểm đáng chú ý là khu vực trung tâm luôn có khả năng chống chịu tốt hơn trước biến động thị trường. Dù thị trường chung trầm lắng, nhu cầu thuê văn phòng, mặt bằng kinh doanh và căn hộ để ở tại khu vực lõi vẫn duy trì ổn định, thậm chí tăng lên khi nguồn cung bị siết lại. Đây là lý do khiến dòng tiền tiếp tục tìm về những khu vực có tính tích lũy giá trị cao.

Thanh khoản giảm, nhưng mặt bằng giá vẫn nhích lên

Ghi nhận thực tế cho thấy, những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản TP.HCM sụt giảm sâu về thanh khoản. Tuy nhiên, phần lớn dự án căn hộ, nhà liền thổ đang triển khai hoặc chuẩn bị mở bán đều có xu hướng điều chỉnh tăng giá.

Theo khảo sát tại các sàn giao dịch và dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, phân khúc căn hộ chung cư ghi nhận mức tăng giá trung bình từ 3-5% trong chưa đầy một quý. Đây là mức tăng cho thấy mặt bằng giá vẫn đang được thiết lập lại, dù sức mua trên thị trường chưa thật sự bùng nổ.

Tại khu vực Bình Dương cũ, nơi từng được xem là vùng trũng của thị trường nhà ở tầm trung, gần như toàn bộ dự án đều đã chạm ngưỡng 46-55 triệu đồng/m2. Một số dự án cao cấp mới mở bán hoặc nằm sát trục quốc lộ còn vọt lên 70-80 triệu đồng/m2.

Ở nhóm nhà phố, biệt thự cao cấp tại trung tâm TP.HCM, mặt bằng giá cũng đang được thiết lập theo hướng mới. Phân khúc thấp tầng tại khu vực này gần như không có nguồn cung mới, khiến giá chỉ có xu hướng đi lên. Hiện giá nhà phố mặt tiền trung bình đạt khoảng 400-800 triệu đồng/m2, trong khi biệt thự trong hẻm lớn hoặc khu compound có giá từ 250-450 triệu đồng/m2.

Riêng các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại những khu đô thị như Vạn Phúc hay Global City cũng đã chạm ngưỡng này. So với thời điểm cuối năm 2025, giá nhà phố trung tâm hiện đã tăng 8-10%.

Vì sao dòng tiền vẫn ưu tiên khu trung tâm?

Các chuyên gia cho rằng, đà tăng giá của bất động sản trung tâm đến từ hai yếu tố chính. Một là nhu cầu thực tăng cao, đặc biệt ở các khu vực có mật độ dân cư lớn, tiện ích hoàn chỉnh và khả năng khai thác cho thuê tốt. Hai là dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển về khu lõi trong bối cảnh nguồn cung căn hộ mới tại trung tâm TP.HCM tăng chậm. Khi hàng hóa mới ít, giá trị của sản phẩm hiện hữu thường được củng cố theo thời gian.

Thêm vào đó, sau sáp nhập địa giới hành chính, tốc độ đô thị hóa tại TP.HCM tiếp tục lan rộng, kéo theo lượng dân cư tập trung về đô thị này ngày càng lớn. Các chính sách quy hoạch và phát triển hạ tầng của TP.HCM cùng vùng phụ cận cũng đang góp phần củng cố xu hướng dịch chuyển về trung tâm.

Hệ thống hạ tầng đô thị như metro, Vành đai 3, Vành đai 4… cùng việc cải thiện giao thông kết nối liên vùng đã làm thay đổi cách nhìn về “trung tâm”. Nhiều khu vực vệ tinh tiềm năng đang dần trở thành trung tâm mới, có sức hút không kém khu lõi cũ. Từ đó, thị trường đang hình thành mô hình đa cực, nhưng vẫn lấy giá trị sầm uất và tiện nghi làm nền tảng tăng trưởng.

PGS-TS. Nguyễn Minh Hòa - Chuyên gia Đô thị học cho biết: trước giai đoạn sáp nhập địa giới hành chính, trung tâm TP.HCM thường được hiểu là các quận nội thành. Tuy nhiên, sau khi sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu, khái niệm trung tâm TP.HCM đã thay đổi.

Ông cũng cho rằng trước đây, nhắc đến quận 9 hay quận 12 cũ, nhiều người mặc định đó là vùng ven. Nhưng hiện nay, những khu vực này đã trở thành trung tâm. Không chỉ vậy, nhiều khu vực của Bình Dương cũ như Dĩ An, Thuận An cũng được xem là trung tâm mới của TP.HCM, nên không gian phát triển của thị trường bất động sản TP.HCM hiện nay là rất lớn.

Hạ tầng đang củng cố giá trị bất động sản lõi đô thị

Việc dòng tiền đổ về trung tâm là kết quả tất yếu của chiến lược “nén đô thị” và sự hoàn thiện của các tuyến hạ tầng huyết mạch như metro số 1, đường Vành đai 2. Khi việc di chuyển từ vùng ven vào trung tâm vẫn chịu áp lực giao thông, giá trị của bất động sản lõi đô thị càng được củng cố.

Trong bối cảnh quỹ đất ngày càng cạn, cơ hội đầu tư sẽ không chỉ nằm ở sản phẩm mới, mà còn ở các dự án cải tạo đô thị, các khu phức hợp cũ được làm mới hoặc những vị trí có lợi thế kết nối rõ ràng. Đây là nhóm tài sản thường được nhà đầu tư quan tâm vì vừa có yếu tố giữ giá, vừa có tiềm năng khai thác dài hạn.

Nhìn tổng thể, bất động sản trung tâm TP.HCM vẫn đang đứng ở vị trí khá an toàn trong danh mục đầu tư của nhiều người. Thanh khoản có thể chưa phục hồi mạnh, nhưng với nhu cầu thực, nguồn cung hạn chế và hạ tầng tiếp tục mở rộng, mặt bằng giá khu vực này vẫn có nhiều yếu tố để duy trì sức hút.

Bạn đang quan tâm khu vực trung tâm TP.HCM hay các trung tâm mới như Dĩ An, Thuận An? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé!