Dọc trục Quốc lộ 13: BĐS 60-80 triệu/m2 có đang ở vùng đỉnh?

Giá bán phần lớn đã chạm 60-80 triệu đồng/m2, bất động sản dọc Quốc lộ 13 đang khiến nhiều người đặt câu hỏi: liệu đây có phải vùng giá “đỉnh”, nhất là khi thanh khoản khu vực này chậm lại từ đầu năm 2026 đến nay?

Quốc lộ 13 có đang ở vùng giá cao?

“Đu đỉnh” bất động sản là cách nói về việc mua vào đúng lúc thị trường đang ở mức giá cao kỷ lục, sau đó giá hạ nhiệt khiến nhà đầu tư có thể phải cắt lỗ hoặc chôn vốn lâu dài.

Với Quốc lộ 13, khu vực có nguồn cung bất động sản dồi dào bậc nhất phía Đông TP. Hồ Chí Minh, lo ngại này càng được nhắc nhiều khi mặt bằng giá đã lên khá cao so với vài năm trước.

Góc nhìn từ chuyên gia: không chỉ nhìn vào mức giá

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, mặt bằng giá căn hộ quanh trục Quốc lộ 13 đã bước vào giai đoạn tương đối cao. Tuy nhiên, một sản phẩm có bị xem là “đu đỉnh” hay không không chỉ phụ thuộc vào mức 70–80 triệu/m2, mà còn nằm ở khả năng hình thành nhu cầu ở thực và năng lực phát triển dài hạn của khu vực.

Theo ông Tuấn, Quốc lộ 13 đang hưởng lợi từ nhiều yếu tố mang tính cấu trúc như mở rộng hạ tầng, kết nối ngày càng mạnh với TP. Hồ Chí Minh, quá trình đô thị hóa liền mạch giữa Bình Dương (cũ) và TP. Hồ Chí Minh (cũ), cùng sự dịch chuyển dân số và lực lượng chuyên gia ra các đô thị giáp ranh.

Đây là những yếu tố có thể giúp mặt bằng giá được định giá lại trong dài hạn. Nhưng ở vùng giá cao, thị trường sẽ phân hóa rất mạnh. Những sản phẩm tăng giá chủ yếu nhờ kỳ vọng hoặc dùng đòn bẩy tài chính lớn sẽ tiềm ẩn rủi ro nếu thanh khoản suy yếu.

Thanh khoản đang chậm lại, giá 100-120 triệu/m2 có dễ xảy ra?

Ông Tuấn cho biết thanh khoản khu vực này đang chậm lại kể từ đầu năm. So với năm ngoái, sức cầu giảm mạnh chủ yếu do tâm lý và lãi suất tăng nhanh theo thị trường chung.

Ông nhận định, rất khó để bất động sản dọc Quốc lộ 13 chạm mốc 100-120 triệu đồng/m2 trong ngắn hạn, và không phải dự án nào cũng có thể chạm tới mặt bằng này. Để thị trường hấp thụ được mức giá đó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như hạ tầng, đô thị mở rộng, dân cư thực..

Vị này cũng cho rằng hạ tầng hiện tại của khu vực Quốc lộ 13 vẫn đang trong giai đoạn nâng cấp và chưa hoàn thiện đồng bộ. Chất lượng đô thị và hệ sinh thái sống vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện, gồm hệ thống tiện ích, trường học quốc tế, bệnh viện, trung tâm thương mại, không gian sống và cộng đồng cư dân có thu nhập cao.

Chưa kể, khả năng hấp thụ của thị trường ở vùng giá cao vẫn là dấu chấm hỏi, không dễ được hấp thụ ở mức giá này trong giai đoạn hiện tại.

Nguồn cung và kỳ vọng đến năm 2030

Ở góc nhìn khác, ông Phan Vi – người có nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, chuyên nhà phố tại TP. Hồ Chí Minh cho biết từ quý III/2025, dọc tuyến Quốc lộ 13 liên tục ra mắt các dự án căn hộ mới.

Tính đến tháng 5/2026, đã có khoảng 15 dự án với tổng nguồn cung hơn 16.000 căn. Tỷ lệ hấp thụ khá ổn trong năm 2025 và chỉ chậm nhịp vào nửa đầu năm 2026.

Ông Phan Vi cho rằng đến năm 2030, giá bất động sản Quốc lộ 13 có thể tăng lên ngưỡng 120 -130 triệu đồng/m2. Lý do là nhiều dự án buộc phải triển khai bán hàng, khởi động để không bị thu hồi, nên trong tương lai sẽ không còn nhiều dự án được mở bán dọc trục này. Có chăng chỉ xuất hiện các dự án nhánh phía trong Quốc lộ 13, đồng nghĩa nguồn cung căn hộ khu vực sẽ giảm.

Cùng với đó, loạt hạ tầng sẽ về đích vào năm 2030 cũng là yếu tố thúc đẩy mặt bằng giá đi lên. “Sự phát triển mô hình TOD dọc tuyến metro là động lực lớn nhất. Khi quỹ đất làm dự án ngày càng ít dần, việc ra hàng mới sẽ chậm lại thì giá sẽ set mặt bằng mới. Thậm chí, các tuyến đường nhánh bên trong Quốc lộ 13 giá có thể tăng lên 80 triệu đồng/m2 vào năm 2030”, ông Phan Vi nói.

Vì sao giá cao nhưng vẫn khó bán?

Ông Phan Vi cũng thừa nhận hiện nay hầu hết các dự án set giá bán cho 2-3 năm tới, nhưng đổi lại, các chủ đầu tư đưa ra chính sách bán hàng kéo dài tiến độ thanh toán cho khách hàng.

Thực tế cho thấy, giá bất động sản càng cao thì càng khó bán. Thị trường từng chứng kiến nhiều nhà đầu tư chật vật thoát hàng vì mua vào ở vùng giá cao. Việc khó ra hàng chuyển nhượng cũng đồng nghĩa dòng tiền nhà đầu tư bị tắc nghẽn.

Diễn biến thị trường cho thấy tâm lý đã thay đổi đáng kể. Trong giai đoạn sốt nóng, nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền chỉ dựa trên kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng. Nhưng khi mặt bằng giá bị đẩy lên quá cao, nhóm mua sau bắt đầu đối diện bài toán khó: giá vốn lớn trong khi biên độ tăng tiếp theo ngày càng hẹp.

Không ít người mua đất ở vùng giá cao với kỳ vọng chốt lời nhanh nay buộc phải giữ hàng dài hơn dự tính. Trong bối cảnh thanh khoản giảm, việc bán ra không còn dễ dàng như trước.

Người mua cần lưu ý gì lúc này?

Hiện thị trường xuất hiện khoảng cách rất lớn giữa kỳ vọng của người bán và khả năng chấp nhận của người mua. Bên bán vẫn neo giá, trong khi người mua thận trọng hơn trước nguy cơ thị trường điều chỉnh. Người có nhu cầu ở thực lại khó tiếp cận vì giá đã vượt quá khả năng tài chính.

Áp lực càng lớn hơn với nhóm sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong chu kỳ tăng nóng, nhiều nhà đầu tư vay ngân hàng để mua bất động sản với kỳ vọng lãi suất thấp và giá tiếp tục đi lên. Nhưng khi thanh khoản suy giảm, chi phí lãi vay bắt đầu trở thành gánh nặng.

Không ít người buộc phải giảm giá, chấp nhận cắt lỗ hoặc kéo dài thời gian nắm giữ ngoài kế hoạch ban đầu.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá dọc Quốc lộ 13 hiện nay? Comment bên dưới nhé!