Địa ốc Chợ lớn gặp khó việc tăng vốn, kế hoạch 2026 phụ thuộc tháo gỡ pháp lý dự án

RCL đang muốn tăng vốn để mở rộng hoạt động, nhưng bài toán này lại vướng ngay ở cơ cấu cổ đông có phần vốn Nhà nước chiếm 20%. Đó là điểm được nhắc nhiều nhất tại ĐHĐCĐ thường niên của CTCP Địa ốc Chợ Lớn (CholonRes, HNX: RCL) sáng 22/04, thay vì câu chuyện doanh thu hay lợi nhuận.

Chủ tịch HĐQT Trần Văn Châu cho biết doanh nghiệp rất muốn phát hành để tăng vốn. Tuy nhiên, với phần vốn Nhà nước thông qua Tổng Công ty Địa ốc Sài Gòn (RESCO), việc phát hành riêng lẻ không thể triển khai chỉ bằng mong muốn của doanh nghiệp.

Ông Châu nói rõ: mỗi lần phát hành đều phải có sự đồng thuận của đơn vị đại diện phần vốn này. Nếu họ không đồng ý, hoặc chỉ cần có ý kiến gửi lên cơ quan quản lý, thì công ty không thể triển khai.

RCL là doanh nghiệp địa ốc lâu năm tại TPHCM, có xuất phát điểm từ đơn vị Nhà nước ở quận 8 cũ, sau đó cổ phần hóa và niêm yết từ năm 2007. Dù đã mở rộng hoạt động ra nhiều địa phương, phần vốn Nhà nước còn lại vẫn ảnh hưởng trực tiếp đến các quyết định tài chính quan trọng.

Không chỉ chuyện tăng vốn, chính sách cổ tức cũng cho thấy sự khác biệt quan điểm giữa các bên. HĐQT muốn chia cổ tức bằng cổ phiếu để giữ lại nguồn tiền phục vụ đầu tư, trong khi cổ đông Nhà nước ưu tiên nhận tiền mặt. Tờ trình chia cổ tức cổ phiếu tỷ lệ 2% vẫn được thông qua tại đại hội, nhưng không có sự đồng thuận tuyệt đối.

Với RCL, đây là điểm nghẽn đáng chú ý trong bối cảnh doanh nghiệp cần tích lũy nguồn lực cho giai đoạn mới.

Kế hoạch 2026: doanh thu 60 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 11 tỷ đồng

Năm 2026, RCL đặt mục tiêu doanh thu 60 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức hơn 24 tỷ đồng của năm ngoái. Lợi nhuận trước thuế dự kiến 11 tỷ đồng, tăng 16%.

Nguồn thu kỳ vọng đến từ các dự án đang hoàn thiện thủ tục pháp lý. Theo ban lãnh đạo, tiến độ “mở khóa” pháp lý sẽ quyết định khá lớn đến khả năng thực hiện kế hoạch này.

Tại Đồng Tháp, dự án Lalaland ở Sa Đéc đang là trọng tâm. RCL đã mua 16 căn, xây dựng hoàn thiện nhưng vẫn vướng khâu cấp giấy chủ quyền liên quan nghĩa vụ nhà ở xã hội. Doanh nghiệp cho biết đã kiến nghị Bộ Xây dựng làm rõ việc dự án đấu giá đất đã bao gồm nghĩa vụ này, hiện chờ tỉnh chấp thuận để cấp giấy. Nếu được tháo gỡ, sản phẩm có thể đưa ra kinh doanh ngay trong năm.

Song song đó, RCL tính khai thác quỹ đất tại Vĩnh Long, khu vực gần trung tâm hành chính mới. Những nền đã có pháp lý có thể được xây dựng hoặc bán tùy tình hình thị trường. Tại Bình Dương, dự án Sabinco với hơn 50 nền đất vẫn đang chờ thủ tục pháp lý.

Trong lúc chờ nguồn thu từ dự án, doanh nghiệp duy trì dòng tiền từ cho thuê các tài sản như đất, nhà, căn hộ đã có chủ quyền nhưng chưa bán. Quy mô không lớn, nhưng đủ để trang trải chi phí vận hành và giữ nhịp hoạt động.

Những dự án còn vướng và bài toán dòng tiền

Không phải dự án nào của RCL cũng có thể sớm đưa vào khai thác. Một số dự án vẫn đang chờ tháo gỡ thủ tục, trong đó đáng chú ý là khu dân cư Nhơn Đức ở xã Nhà Bè.

RCL tham gia dự án này theo hình thức hợp tác, bỏ vốn làm hạ tầng để nhận lại khoảng 2ha sản phẩm. Tuy nhiên, do cách hiểu giữa các bên chưa thống nhất, phần lợi ích này đến nay vẫn chưa được bàn giao đầy đủ. Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải bố trí thêm khoảng 1ha đất tái định cư cho địa phương, dù không trực tiếp phục vụ dự án.

Tiến độ kéo dài khiến chi phí phát sinh, trong khi phương án chuyển nhượng hay tìm đối tác cũng gặp trở ngại do liên quan yếu tố vốn Nhà nước và thủ tục đi kèm. Chủ tịch Trần Văn Châu cho biết đây là dự án có giá trị lớn, nếu khai thác được sẽ mang lại nguồn thu đáng kể, nhưng chậm trễ kéo dài đang làm giảm hiệu quả. Công ty đặt mục tiêu xử lý dứt điểm trong năm nay, đồng thời sẵn sàng cân nhắc các biện pháp pháp lý nếu cần thiết.

Ở các dự án khác, RCL tiếp tục tập trung hoàn thiện thủ tục, trong đó có 99 Bến Bình Đông và khu dân cư III Bùi Minh Trực. Dù đã có hướng dẫn từ các bộ ngành, quá trình triển khai thực tế vẫn kéo dài do phải rà soát lại nghĩa vụ tài chính và điều chỉnh quy hoạch. Riêng dự án Bùi Minh Trực đã cấp giấy cho khoảng 97 nền, phần còn lại đang được hoàn tất sau nhiều lần cập nhật hồ sơ.

Lãi suất tăng và tín dụng bất động sản: tác động chưa quá rõ

Về tác động của lãi suất tăng và việc tín dụng bất động sản bị kiểm soát trong quý đầu năm, ban lãnh đạo RCL cho rằng áp lực này có, nhưng đến nay chưa ảnh hưởng nhiều đến hoạt động của công ty.

Lý do nằm ở tệp khách hàng. Phần lớn người mua sử dụng tiền sẵn có, ít phụ thuộc vào vốn vay. Các căn hộ giá 2-3 tỷ đồng vẫn có giao dịch, còn phân khúc nhà ở trên 10 tỷ đồng cũng chủ yếu bán cho nhóm khách có sẵn tài chính, nên biến động lãi suất chưa làm thay đổi đáng kể quyết định mua.

Về phía doanh nghiệp, ông Châu cho biết RCL không đẩy mạnh vay nợ, chỉ sử dụng vốn vay khi gắn trực tiếp với từng dự án, trong thời gian ngắn và có đầu ra rõ ràng. Khi điều kiện chưa thuận lợi, công ty ưu tiên dùng vốn tự có để hạn chế áp lực chi phí.

Điểm đáng chú ý với nhà đầu tư

Bức tranh của RCL hiện xoay quanh 3 yếu tố: vốn, pháp lý và dòng tiền. Doanh nghiệp có quỹ dự án ở nhiều địa phương, nhưng khả năng chuyển hóa thành doanh thu vẫn phụ thuộc lớn vào tốc độ tháo gỡ thủ tục.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn đặt nặng pháp lý sạch, sổ chủ quyền và tiến độ triển khai, câu chuyện của RCL cho thấy một thực tế quen thuộc: sở hữu quỹ đất chưa đủ, quan trọng hơn là khả năng “mở khóa” dự án để đưa vào kinh doanh đúng thời điểm.

Chủ tịch RCL kết lại rằng năm 2026 vẫn còn nhiều việc phải làm, đặc biệt là xử lý pháp lý các dự án. Tuy vậy, công ty đang tập trung nguồn lực, phối hợp các bên để từng bước tháo gỡ và đưa dự án vào khai thác.

Bạn nghĩ gì về bài toán tăng vốn và pháp lý dự án của RCL? Comment bên dưới nhé!