Đề xuất tháo gỡ cho loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản du lịch

Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội đang đề xuất tháo gỡ cho loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản du lịch. Đây là nhóm dự án từng gây nhiều vướng mắc pháp lý trên thị trường, đặc biệt ở các địa phương có nguồn cung nghỉ dưỡng lớn như Nha Trang, Phú Quốc…

Điểm đáng chú ý là dự thảo không chỉ dừng ở việc xử lý vi phạm đất đai xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, mà còn đưa ra cơ chế tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho các dự án tồn đọng. Tuy vậy, theo giới chuyên gia pháp lý, phạm vi xử lý hiện tại vẫn chưa bao quát hết các tình huống đang tồn tại.

Hai trường hợp được nêu trong dự thảo

Theo nội dung đang được xây dựng, Điều 2 của dự thảo Nghị quyết tập trung vào các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, với mục đích sử dụng là đất ở không hình thành đơn vị ở/đất ở phục vụ xây dựng và kinh doanh bất động sản du lịch.

Trường hợp thứ nhất là khi chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, tức là đã nộp tiền sử dụng đất. Khi đó, dự thảo cho phép áp dụng cơ chế hợp thức hóa vi phạm.

UBND cấp tỉnh có thể xem xét điều chỉnh quy hoạch sang đất ở, đồng thời rà soát lại nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư. Sau khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung nếu có, cơ quan chức năng sẽ cấp giấy chứng nhận cho người mua theo loại hình đất ở, với chế độ sử dụng đất tương ứng.

Nói cách khác, đây là cơ chế hướng tới việc hợp thức hóa để người mua có thể sở hữu nhà ở với thời hạn lâu dài, tương tự các loại hình nhà ở thông thường.

Trường hợp thứ hai là chuyển loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang đất thương mại, dịch vụ. Khi đó, chủ đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận với mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ và thời hạn sử dụng đất là 50 năm.

Theo dự thảo, thời hạn này được tính từ thời điểm chủ đầu tư được cấp giấy phép xây dựng; nếu dự án không thuộc diện cấp giấy phép xây dựng thì tính từ thời điểm bắt đầu thi công.

Đối với người mua, họ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình và quyền sử dụng đất cũng được cấp theo loại hình đất thương mại, dịch vụ với thời hạn 50 năm. Điểm đáng chú ý là thời hạn này được tính từ thời điểm người mua nhận chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư, giúp kéo dài thời gian sử dụng đất so với cách tính trước đây.

Vì sao chuyên gia cho rằng cần mở rộng phạm vi tháo gỡ?

Theo luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, dự thảo đã đưa ra các phương án tháo gỡ cho loại hình đất ở không hình thành đơn vị ở, nhưng vẫn chưa đủ rộng. Lý do là dự thảo hiện chủ yếu tập trung vào những dự án mà chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ông Đỉnh cho rằng không nên phân biệt giữa trường hợp chủ đầu tư được giao đất và trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận. Bởi lẽ, sau khi được giao đất, nếu đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước thì khoảng thời gian để được cấp giấy chứng nhận thường không quá dài, chỉ cần nộp hồ sơ và một số khoản thuế, phí là có thể hoàn tất. Do đó, nếu chỉ xét các dự án đã có giấy chứng nhận thì chưa thật sự phù hợp với bản chất của vấn đề.

Từ góc nhìn này, chuyên gia đề xuất dự thảo Nghị quyết — vốn được xây dựng theo cơ chế đặc thù để tháo gỡ các dự án tồn đọng — nên mở rộng phạm vi xử lý. Cụ thể, các trường hợp chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đều cần được xem xét điều chỉnh quy hoạch, rà soát nghĩa vụ tài chính để hợp thức hóa các vướng mắc phát sinh.

Điều quan trọng nhất là gì?

Theo chuyên gia, yếu tố then chốt nằm ở chỗ chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai và không làm thất thoát ngân sách Nhà nước. Nếu đáp ứng nguyên tắc này, việc tháo gỡ sẽ có cơ sở pháp lý và giúp tránh tình trạng ách tắc kéo dài.

Ở góc độ thị trường, nếu được xử lý đồng bộ, nhiều dự án bất động sản du lịch tại Nha Trang, Phú Quốc và các địa phương tương tự có thể tiếp tục triển khai. Điều này không chỉ giúp người mua yên tâm hơn về quyền sở hữu tài sản, mà còn hỗ trợ thanh khoản cho những dự án đang mắc kẹt pháp lý.

Xa hơn, việc giải quyết dứt điểm các vướng mắc pháp lý còn góp phần ổn định thị trường, hạn chế tranh chấp phát sinh và tạo điều kiện để dự án sớm vận hành, đóng góp vào mục tiêu tăng trưởng kinh tế.

Bạn nghĩ sao về hướng tháo gỡ này: nên giữ phạm vi như dự thảo hay mở rộng hơn để xử lý triệt để? Comment bên dưới nhé!