Đề xuất nguyên tắc mới khi tính thuế chuyển nhượng nhà đất

Thuế chuyển nhượng bất động sản theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 vẫn giữ công thức: Thuế phải nộp = Giá chuyển nhượng × thuế suất 2%.

Dự thảo nghị định hướng dẫn đang làm rõ thêm những trường hợp đặc biệt, nhất là khi giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức giá do địa phương quy định.

Nguyên tắc chung khi tính thuế

Giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo mức giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm giao dịch.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều áp dụng đúng giá hợp đồng. Một số giao dịch sẽ phải căn cứ theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do địa phương ban hành.

Trường hợp nào áp dụng bảng giá đất?

1. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), thì giá tính thuế sẽ được xác định theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Chuyển nhượng đất kèm nhà ở, công trình

Với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm tài sản trên đất như nhà ở, công trình xây dựng hoặc kết cấu hạ tầng, nếu:

- Phần giá trị đất kê khai thấp hơn bảng giá đất; hoặc
- Giá trị nhà, công trình thấp hơn mức giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định

thì phần giá trị đất sẽ tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh; còn phần giá trị nhà, công trình sẽ tính theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành.

Nếu địa phương chưa ban hành giá tính lệ phí trước bạ nhà ở, việc xác định giá trị công trình sẽ căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn xây dựng, định mức xây dựng cơ bản và giá trị thực tế còn lại của công trình.

Nhà ở hình thành trong tương lai tính thuế thế nào?

Dự thảo cũng đề cập đến trường hợp chuyển nhượng công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Giá trị công trình sẽ được xác định căn cứ theo tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình do UBND cấp tỉnh quy định.

Nếu địa phương chưa ban hành đơn giá, cơ quan chức năng sẽ áp dụng suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố và đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

Cho thuê lại bất động sản thì sao?

Với hoạt động cho thuê lại bất động sản, nếu đơn giá cho thuê trên hợp đồng thấp hơn mức giá do UBND cấp tỉnh quy định theo pháp luật đất đai, giá cho thuê lại để xác định thuế sẽ áp dụng theo mức giá của địa phương.

Thời điểm áp dụng

Theo kế hoạch, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 dự kiến có hiệu lực từ 1/7/2026.

Bạn thấy quy định này sẽ ảnh hưởng thế nào đến thị trường chuyển nhượng nhà đất? Comment bên dưới nhé!