Đất nền quý I trầm lắng: Lượng tìm kiếm giảm, thanh khoản chỉ 3%

Đất nền tiếp tục ế khách trong quý I: mức độ quan tâm giảm trên diện rộng, thanh khoản xuống rất thấp, nhưng giá rao bán vẫn chưa hạ nhiệt đáng kể.

Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy trong quý I, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội giảm 23% và TP HCM giảm 5% so với cuối năm 2025. Tại phía Bắc, các thị trường Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng cũng ghi nhận mức giảm phổ biến 12-15%.

Ở phía Nam, xu hướng giảm diễn ra trên diện rộng. Các khu vực vừa sáp nhập vào TP HCM ghi nhận mức giảm mạnh, trong đó Bình Dương cũ sụt hơn 22%, Bà Rịa - Vũng Tàu cũ giảm 15%. Những “điểm nóng” đất nền như Tây Ninh giảm 2% và Đồng Nai giảm 8% so với quý trước.

Điểm đáng chú ý là không chỉ nhu cầu suy yếu, mà thanh khoản cũng đang ở mức rất thấp. Theo báo cáo của DKRA Consulting, quý vừa qua TP HCM và các tỉnh lân cận có 94 dự án đất nền mở bán, cung cấp gần 7.500 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ tiêu thụ khoảng 224 nền, tương đương tỷ lệ hấp thụ 3%. Con số này giảm một nửa so với quý trước.

Phần lớn giao dịch mới tập trung tại Tây Ninh (Long An cũ) - khu vực còn quỹ đất và mức giá dễ tiếp cận. Trong khi đó, các địa phương từng là điểm nóng như Đồng Nai hay TP HCM lại rơi vào trạng thái trầm lắng, nhiều nhà đầu tư tỏ ra thận trọng hơn với phân khúc đất nền.

Thực tế giao dịch tại nhiều dự án cũng phản ánh rõ bức tranh này. Tại Tây Ninh, một dự án quy mô vài trăm nền mở bán từ giữa năm 2025 đến nay mới tiêu thụ được khoảng 40% sản phẩm. Nhiều lô đất mới có chủ vài tháng đã treo bảng “sang tay” tìm người mua mới, trong khi lượng khách đến sàn tìm hiểu giảm mạnh so với giai đoạn trước.

Không ít dự án khác còn ghi nhận kết quả kém hơn dù chủ đầu tư liên tục đưa ra các chính sách như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, tặng gói xây dựng... nhưng giao dịch vẫn không cải thiện, thậm chí phải tạm dừng bán hàng.

Theo các sàn môi giới địa phương, thanh khoản đất nền đang suy giảm trên diện rộng. Một số dự án quy hoạch bài bản, hạ tầng hoàn thiện vẫn có tỷ lệ hấp thụ khoảng 30-40%, nhưng phần lớn dự án quy mô nhỏ chỉ đạt 15-20%.

Không chỉ người mua, nhiều doanh nghiệp cũng bắt đầu rút khỏi phân khúc này. Trên thị trường, không ít dự án đất nền quy mô nhỏ, đã hoàn thiện pháp lý và hạ tầng, được chào bán chuyển nhượng nhưng vẫn khó tìm đối tác. Trước bối cảnh thanh khoản thấp và biên lợi nhuận thu hẹp, nhiều doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh chiến lược, chuyển sang phát triển các sản phẩm có khả năng khai thác thực như nhà phố hoặc căn hộ tầm trung.

Về nguyên nhân, các chuyên gia cho rằng bên cạnh việc dòng vốn đầu tư bị “tắc nghẽn”, áp lực lãi suất và việc kiểm soát tín dụng gần đây cũng khiến tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn. Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan, nhận định dòng tiền hiện nay có xu hướng ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng chống chịu tốt trước biến động kinh tế, trong khi đất nền - vốn mang nặng yếu tố đầu cơ - dễ bị ảnh hưởng khi môi trường vĩ mô kém thuận lợi.

Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting, cho rằng trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, nhà đầu tư đang ưu tiên những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và thanh khoản tốt, thay vì chạy theo chiến lược lướt sóng ngắn hạn như trước.

Xu hướng này kéo theo sự dịch chuyển dòng tiền khá rõ. Nhóm khách hàng chuộng nhà liền thổ đang chuyển sang tìm kiếm sản phẩm nhà đất trong các đô thị tích hợp - nơi đáp ứng đồng thời nhu cầu ở, làm việc và khai thác thương mại. Những dự án được quy hoạch bài bản, có hệ tiện ích đồng bộ và định hướng phát triển dài hạn đang thu hút sự quan tâm hơn, qua đó làm giảm sức hút của phân khúc đất nền phân lô thuần túy trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Điều đáng chú ý là dù giao dịch ảm đạm, giá đất nền vẫn duy trì xu hướng tăng. Theo DKRA, trong quý I, giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 2%, trong khi thị trường thứ cấp tăng tới 18% so với cùng kỳ năm trước. Dữ liệu từ Batdongsan cũng cho thấy giá rao bán đất nền tại Hà Nội tăng khoảng 8%, còn TP HCM mở rộng tăng hơn 24% so với cùng kỳ 2025.

Đà tăng này chủ yếu đến từ chi phí đầu vào cao và biến động giá tại một số dự án gần khu vực triển khai hạ tầng trọng điểm như vành đai, cao tốc hay sân bay Long Thành.

Về triển vọng nguồn cung, DKRA dự báo trong quý II, TP HCM và các tỉnh phía Nam chỉ có khoảng 400 sản phẩm đất nền mới được chào bán, tiếp tục tập trung chủ yếu tại Tây Ninh. Trong khi đó, nguồn cung nhà liền thổ dự kiến tăng mạnh, với hơn 2.300 căn mở bán mới. Nhiều doanh nghiệp cũng đang lên kế hoạch điều chỉnh pháp lý, chuyển các dự án đất nền sang phát triển nhà phố hoặc biệt thự để cải thiện thanh khoản, khiến nguồn cung đất nền trong ngắn hạn ngày càng thu hẹp.

Tóm lại, thị trường đất nền hiện đang trong giai đoạn sàng lọc rõ rệt: quan tâm giảm, thanh khoản yếu, nhưng giá vẫn neo cao. Với bối cảnh hiện tại, dòng tiền có xu hướng ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thật, pháp lý sạch và hạ tầng hoàn thiện hơn là đất nền thuần đầu cơ.

Bạn đang theo dõi phân khúc đất nền ở khu vực nào? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé!