Đất nền quý I/2026: Thanh khoản giảm mạnh nhưng giá vẫn neo cao

Thanh khoản đất nền quý I/2026 giảm mạnh, nhưng giá vẫn neo cao. Đây là phân khúc thể hiện rõ nhất sự nhạy cảm với biến động vĩ mô, đồng thời cũng là phân khúc cho thấy sự lệch pha khá rõ giữa giao dịch và mặt bằng giá.

Theo dữ liệu thị trường từ Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn từ năm 2023 đến đầu năm 2026, giá rao bán đất nền vẫn duy trì xu hướng tăng, từ khoảng 20 triệu đồng/m2 lên mức 40-41 triệu đồng/m2. Trong khi đó, mức độ quan tâm và giao dịch lại biến động mạnh theo từng nhịp của thị trường.

Sang quý I/2026, bức tranh này càng thể hiện rõ hơn. Khoảng 70% giao dịch đất nền ghi nhận giảm so với quý trước, trong khi tỷ lệ tăng trưởng chỉ ở mức rất thấp. Thanh khoản suy yếu diễn ra trong bối cảnh thị trường chịu tác động đồng thời từ lãi suất biến động, thông tin sáp nhập địa giới hành chính sau giai đoạn sốt và những bất ổn địa chính trị toàn cầu.

Đất nền vốn là phân khúc phản ứng rất nhanh với kỳ vọng. Khi tâm lý thị trường tích cực, giao dịch có thể tăng nhanh; nhưng khi dòng tiền thận trọng trở lại, thanh khoản gần như chững lại ngay. Đó là lý do phân khúc này thường biến động mạnh hơn căn hộ hay nhà ở có nhu cầu ở thực làm nền tảng.

Điều khiến nhiều nhà đầu tư chú ý là: vì sao giao dịch giảm mạnh nhưng giá lại không giảm tương ứng? Câu trả lời nằm ở cấu trúc hình thành giá của đất nền.

Thứ nhất, giá đất chịu ảnh hưởng lớn từ bảng giá đất và chi phí đầu vào. Đây đều là những yếu tố có tính dài hạn, không dễ điều chỉnh trong ngắn hạn. Khi mặt bằng chi phí đã được thiết lập cao hơn, giá rao bán cũng khó lùi nhanh theo thanh khoản.

Thứ hai, đất nền là tài sản mang tính tích lũy cao. Nhiều nhà đầu tư không chịu áp lực phải bán ra ngay khi thị trường chững lại. Thay vì cắt lỗ, họ thường chọn giữ tài sản trong vài năm để chờ chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.

Thứ ba, thị trường hiện đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn rút bớt khiến thanh khoản giảm, nhưng mặt bằng giá lại được giữ ổn định hơn so với giai đoạn chạy theo tin đồn.

Sự phân hóa theo vùng cũng đang rất rõ. Tại miền Bắc - nơi từng là tâm điểm của nhiều đợt sốt đất - mức độ quan tâm giảm từ 10% đến 15% ở nhiều địa phương như Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Quảng Ninh. Đây là diễn biến dễ hiểu sau giai đoạn tăng nóng dựa nhiều vào kỳ vọng quy hoạch.

Ngược lại, miền Trung lại là điểm sáng hiếm hoi. Các địa phương như Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Thuận (cũ) ghi nhận mức tăng trưởng quan tâm từ 10% đến gần 30%. Động lực đến từ nền tảng hạ tầng du lịch, mặt bằng giá còn mềm và dòng tiền đầu tư dài hạn bắt đầu quay trở lại.

Thị trường miền Nam diễn biến trái chiều hơn, có khu vực giảm quan tâm nhưng cũng có nơi giữ được sự ổn định. Điều này phản ánh giai đoạn chuyển tiếp của dòng tiền, khi nhà đầu tư thận trọng hơn và ưu tiên những khu vực có yếu tố thực thay vì chỉ theo sóng.

Tại hai đô thị lớn là Hà Nội và TP. HCM, giá đất nền vẫn duy trì ở mức cao, lần lượt khoảng 81 triệu đồng/m2 và 68 triệu đồng/m2, dù mức độ quan tâm đã giảm đáng kể. Đây là tín hiệu cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang giai đoạn tích lũy và chọn lọc.

Trong bối cảnh hiện tại, đất nền không còn là cuộc chơi dễ thắng như trước. Mua theo tin đồn hay chạy theo quy hoạch thiếu cơ sở ngày càng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Dòng tiền hiện nay có xu hướng tìm đến những khu vực có hạ tầng thực, dân cư thực và khả năng khai thác lâu dài.

Có thể nói, đất nền đang bước vào một chu kỳ mới. Giá không còn tăng chủ yếu theo kỳ vọng ngắn hạn, mà phụ thuộc nhiều hơn vào giá trị sử dụng thực tế. Thanh khoản giảm không nhất thiết đồng nghĩa với suy thoái, mà phản ánh quá trình tái cấu trúc của thị trường, khi yếu tố đầu cơ dần bị loại bỏ.

Với nhà đầu tư, đây vẫn là phân khúc có cơ hội, nhưng cơ hội sẽ không dành cho số đông. Lựa chọn đúng khu vực, đúng thời điểm và có góc nhìn dài hạn là yếu tố quan trọng hơn nhiều so với việc chạy theo sóng ngắn hạn.

Bạn đang theo dõi đất nền khu vực nào? Comment bên dưới để cùng bàn thêm nhé!