Đáng chú ý: Nguồn cung BĐS đang tăng rất nhanh, 100.000 căn sẵn sàng đổ bộ

Quý II/2026, thị trường bất động sản ghi nhận nguồn cung tăng mạnh với khoảng 22.000 sản phẩm mới từ hơn 40 dự án dự kiến mở bán, đẩy tổng “rổ hàng” sơ cấp toàn thị trường lên xấp xỉ 100.000 căn.

Đây là một diễn biến đáng chú ý sau giai đoạn cầm chừng kéo dài. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện tại không nằm ở nguồn hàng, mà nằm ở thanh khoản khi sức mua vẫn đang thận trọng.

Phía Bắc tiếp tục dẫn dắt nguồn cung

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất từ Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), khu vực phía Bắc đang chiếm ưu thế rõ rệt trong đợt bung hàng này với hơn 8.000 sản phẩm, tương đương 36% tổng nguồn cung mới.

Trọng tâm nguồn hàng tập trung ở Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh. Đây đều là các thị trường có hạ tầng, đô thị hóa và nhu cầu ở thực tương đối rõ nét, nên việc nguồn cung đổ về các khu vực này cũng là điều dễ hiểu.

Miền Nam xếp thứ hai với 7.000 sản phẩm, chiếm 32%, chủ yếu tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai. Miền Trung và Miền Tây lần lượt đóng góp 14% và 18% vào tổng lượng cung mới.

Cung tăng, nhưng cầu vẫn “nín thở”

Ở chiều ngược lại, bức tranh giao dịch chưa cho thấy sự bứt tốc tương ứng. Quý I/2026, tổng lượng giao dịch đạt hơn 14.600 sản phẩm, tăng 170% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nếu so với quý IV/2025 thì con số này lại giảm 46%.

Điều đó cho thấy thị trường có cải thiện, nhưng chưa thật sự hồi phục đồng đều. Dòng tiền vẫn đang chọn lọc hơn, ưu tiên những sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực hoặc có khả năng khai thác dòng tiền ngay.

Nguyên nhân chính được chỉ ra là “gọng kìm” lãi suất. Mức lãi suất thả nổi hiện dao động từ 14 - 16%/năm đang tạo áp lực tài chính lớn, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều chậm quyết định xuống tiền.

Chuyên gia DXS-FERI nhận định, áp lực lãi suất đang làm tăng chi phí vốn, khiến dòng tiền chỉ tập trung cục bộ vào các dự án có nhu cầu thực sự rõ ràng hoặc có khả năng khai thác ngay.

Căn hộ là phân khúc còn giữ nhịp

Trong bối cảnh nhà phố, biệt thự và đất nền nhìn chung đi ngang, căn hộ vẫn là phân khúc sáng hơn trên thị trường hiện tại.

Sau giai đoạn tăng nóng năm 2025, giá căn hộ quý I/2026 đã bước vào vùng ổn định hơn, chỉ tăng nhẹ 1 - 2%.

Tại miền Bắc, giá căn hộ phổ biến từ 45 - 170 triệu đồng/m2. Tại miền Nam, mặt bằng giá dao động khoảng 35 - 150 triệu đồng/m2.

Đây là mức giá cho thấy sự phân hóa khá rõ giữa từng khu vực, từng dự án và từng nhóm sản phẩm. Với người mua, yếu tố vị trí, pháp lý và khả năng khai thác thực tế tiếp tục là bộ tiêu chí quan trọng nhất.

Kịch bản thị trường quý II/2026: tăng có kiểm soát

DXS-FERI đưa ra kịch bản cơ sở cho quý II/2026 với các chỉ số chính như sau: nguồn cung tăng 30 - 40%, giá bán tăng nhẹ 2 - 5%, tỷ lệ hấp thụ quanh mức 30 - 40%.

Đây là kịch bản thể hiện xu hướng phục hồi nhưng vẫn trong trạng thái kiểm soát, chưa phải giai đoạn bùng nổ diện rộng. Nói cách khác, thị trường đang có hàng, nhưng để bán được thì dự án phải thật sự thuyết phục người mua.

Đáng chú ý, chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo: nếu mặt bằng lãi suất vay trong quý II không thể hạ xuống dưới mức dự báo 10 - 13%, thanh khoản thị trường có nguy cơ tiếp tục suy yếu, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống dưới 20%.

Điều này đồng nghĩa quý II/2026 sẽ là giai đoạn “thử lửa” đối với cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân. Ai có hàng đẹp, pháp lý rõ, vị trí tốt và chính sách bán hàng phù hợp sẽ có lợi thế rõ hơn trong bối cảnh người mua đang cân nhắc rất kỹ trước khi xuống tiền.

Tóm lại: nguồn cung quý II/2026 đang tăng nhanh, rổ hàng sơ cấp tiến gần mốc 100.000 căn, nhưng thanh khoản vẫn phụ thuộc lớn vào lãi suất và sức mua thực tế. Căn hộ tiếp tục là phân khúc giữ nhịp tốt hơn so với nhà phố, biệt thự và đất nền.

Bạn đánh giá thế nào về mặt bằng cung - cầu BĐS quý II/2026 này? Comment bên dưới nhé!