"Cơn sốt" bất động sản Hà Nội đi qua, dân đầu cơ tháo chạy

Thị trường nhà đất Hà Nội sau giai đoạn tăng nóng đang bước vào nhịp chững lại rõ hơn, đặc biệt ở phân khúc chuyển nhượng. Thanh khoản giảm mạnh, dòng tiền đầu tư ngắn hạn yếu đi, trong khi nhu cầu ở thực và tích lũy dài hạn quay lại dẫn dắt thị trường.

Giao dịch thứ cấp giảm sâu trong quý I/2026

Theo Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, tổng lượng giao dịch bất động sản thứ cấp tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt khoảng 11.100 sản phẩm, giảm 50% so với quý trước và thấp hơn 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group - cho rằng thị trường hiện không còn bị chi phối bởi tâm lý mua để bán nhanh như giai đoạn trước.

Dòng tiền đầu tư ngắn hạn đang suy yếu khá rõ. Thay vào đó, người mua quan tâm nhiều hơn đến nhu cầu ở thực hoặc tích lũy tài sản trong dài hạn.

Nhà đầu tư giảm nhiệt, thị trường bắt đầu chọn lọc

Giai đoạn 2024-2025 từng ghi nhận làn sóng tăng giá mạnh tại nhiều khu vực Hà Nội, đặc biệt ở căn hộ và nhà thấp tầng vùng ven. Nhưng khi mặt bằng giá bị đẩy lên cao, trong khi chi phí vốn vẫn neo ở mức lớn, khả năng lướt sóng ngắn hạn thu hẹp rõ rệt.

Điều này thể hiện khá rõ ở thị trường căn hộ chuyển nhượng: trong quý đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch căn hộ, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% theo năm.

Thanh khoản hiện tập trung chủ yếu ở những khu đô thị đã vận hành ổn định, có cư dân ở thực đông và hệ tiện ích hoàn chỉnh như các đại đô thị phía Đông và phía Tây Hà Nội.

Theo giới phân tích, đây là tín hiệu cho thấy người mua đang đổi tiêu chí lựa chọn: thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá nhanh, thị trường ưu tiên sản phẩm có khả năng ở thực, khai thác sử dụng ngay và ít rủi ro pháp lý.

Ông Trần Minh Tiến nhận định thị trường thứ cấp đang bước vào giai đoạn sàng lọc theo chất lượng, nơi những dự án có giá trị sử dụng thực sẽ giữ được thanh khoản tốt hơn phần còn lại.

Dòng tiền đang dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi

Một diễn biến đáng chú ý khác là giao dịch nhà thổ cư vẫn duy trì ở mức cao hơn căn hộ, với khoảng 6.000 giao dịch trong quý I/2026.

Hoạt động mua bán tập trung nhiều tại khu Bắc và khu Đông Hà Nội - những nơi đang hưởng lợi từ phát triển hạ tầng và xu hướng giãn dân khỏi khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa thị trường đang bước vào một đợt tăng nóng mới. Trong bối cảnh giá bất động sản nội đô tăng mạnh suốt nhiều năm, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực ven trung tâm, nơi mặt bằng giá vẫn dễ chịu hơn và còn dư địa phát triển hạ tầng.

Xu hướng này cũng phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua nhà, đặc biệt ở nhóm gia đình trẻ. Thay vì cố bám trụ khu vực lõi đô thị với mức giá quá cao, nhiều người chấp nhận đi xa hơn để đổi lấy không gian sống tốt và khả năng tài chính phù hợp.

Giá căn hộ sơ cấp Hà Nội đang ở mức nào?

Báo cáo mới nhất về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2026 của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ chung cư mở bán mới vẫn tăng cao, chủ yếu do chi phí nguyên vật liệu, chi phí tài chính và giá đất đầu vào tăng.

Đáng chú ý, Hà Nội đã vượt TP. HCM về giá bán căn hộ sơ cấp khi mức giá bán trung bình căn hộ mới tại Hà Nội đạt khoảng 128 triệu đồng/m2, trong khi tại TP. HCM khoảng 112 triệu đồng/m2.

Phần còn lại của năm 2026 sẽ ra sao?

Theo One Mount Group, phần còn lại của năm 2026 nhiều khả năng vẫn là giai đoạn thị trường vận động thận trọng. Trong bối cảnh lãi suất chưa giảm đáng kể và tâm lý đầu tư còn dè dặt, các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, giá trị sử dụng thực và phù hợp khả năng chi trả sẽ tiếp tục chiếm ưu thế.

Xu hướng chuyển dịch từ nhà thổ cư sang căn hộ được dự báo sẽ rõ nét hơn, nhất là tại các khu đô thị lớn đã hình thành hạ tầng và cộng đồng cư dân hoàn chỉnh.

So với nhà đất riêng lẻ, căn hộ hiện được đánh giá có mức giá tiếp cận mềm hơn, dễ sử dụng đòn bẩy tài chính hơn và ít chịu tác động từ rủi ro liên quan đến quy hoạch.

Nhìn chung, việc thị trường giảm nhiệt sau giai đoạn tăng nóng không hẳn là tín hiệu tiêu cực. Đây có thể là bước điều chỉnh cần thiết để bất động sản Hà Nội quay trở lại trạng thái phát triển ổn định hơn, dựa trên nhu cầu ở thực thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn.

Bạn đang quan tâm phân khúc căn hộ hay nhà thổ cư Hà Nội hơn? Comment bên dưới nhé!