Cởi trói tín dụng bất động sản: Vì sao không nhìn theo biến động giá?

Không nên áp dụng room tín dụng bất động sản một cách cứng nhắc - đó là quan điểm được TS. Lê Xuân Nghĩa và nhiều chuyên gia nêu ra khi bàn về vai trò của dòng vốn với thị trường.

Vì sao bất động sản được ví như “đầu kéo”?

TS. Lê Xuân Nghĩa - nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia - cho rằng bất động sản giống như đầu kéo của một đoàn tàu. Khi đầu kéo khựng lại, toàn bộ phía sau sẽ bị dồn toa.

Theo ông, nếu bất động sản đình trệ thì hàng triệu người có thể mất việc, hàng loạt máy móc sẽ nằm không, và hàng trăm nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng sẽ rơi vào tồn kho, ứ đọng.

Số thu từ nhà, đất đang tăng mạnh

Theo số liệu của Cục Thống kê - Bộ Tài chính, thu ngân sách Nhà nước năm 2025 tăng gần 30% so với năm trước. Đáng chú ý, các khoản thu từ nhà, đất đạt 575.500 tỷ đồng, bằng hơn 196% dự toán năm nhờ các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất, cho thuê đất.

Tại TPHCM, tổng thu ngân sách từ đất trên địa bàn đạt hơn 78.000 tỷ đồng, vượt kế hoạch hơn 173%. Hà Nội có khoản thu từ đất hơn 125.000 tỷ đồng, bằng 250% so dự toán. Quảng Ninh ghi nhận khoản thu tiền sử dụng đất hơn 26.000 tỷ đồng, bằng 481% dự toán, đồng thời tăng 1.227% so với cùng kỳ năm 2024.

Điều này cho thấy khi thị trường trầm lắng, ngân sách sụt giảm sẽ tác động trực tiếp đến đầu tư công. Bất động sản “lạnh” cũng đồng nghĩa với giảm nguồn lực phát triển quốc gia.

Room tín dụng nên linh hoạt hơn?

TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng không nên áp dụng cơ chế room tín dụng một cách cứng nhắc, mà cần trao quyền chủ động hơn cho các ngân hàng thương mại trong phân bổ hạn mức. Theo ông, nên điều tiết thị trường bất động sản theo biến động giá thay vì siết dư nợ tín dụng.

TS. Vũ Đình Ánh - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, Bộ Tài chính - cũng nhận định bất động sản luôn vận động song hành với tăng trưởng của nền kinh tế.

Ông cho rằng khi Việt Nam đặt mục tiêu GDP tăng trưởng từ 10%/năm trở lên trong 20 năm tới, bất động sản sẽ bước vào giai đoạn thăng hoa. Động lực quan trọng của chu kỳ này đến từ làn sóng đầu tư hạ tầng quy mô lớn như giao thông trục quốc gia, đường sắt tốc độ cao, sân bay quốc tế, cảng biển, hạ tầng năng lượng và các siêu đô thị từ Bắc vào Nam.

Riêng năm nay, kế hoạch đầu tư công được giao với tổng vốn hơn 1 triệu tỷ đồng, trong khi nhu cầu đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030 của toàn ngành xây dựng ước tính trên 2,8 triệu tỷ đồng.

Dòng vốn đang vướng ở đâu?

TS. Vũ Đình Ánh nói rằng với sức lan tỏa tới hơn 40 ngành nghề liên quan, bất động sản là một trong những động lực quan trọng cho mục tiêu tăng trưởng 2 con số. Vì vậy, việc phân bổ nguồn vốn tín dụng tương xứng là hợp lý, thay vì bị siết chặt như hiện tại.

Ông cũng nhấn mạnh trong ngắn hạn cần điều tiết tín dụng hợp lý hơn, không nên áp dụng chính sách mang tính phân biệt đối xử với tín dụng bất động sản. Về dài hạn, cần thúc đẩy mạnh mẽ thị trường trái phiếu để tạo thêm kênh dẫn vốn bền vững.

Doanh nghiệp nói gì?

Ông Trần Việt Anh - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu Tư SCC - cho rằng tín dụng cho bất động sản nếu kiểm soát quá sẽ thành điểm nghẽn. Theo ông, cần thống nhất quan điểm coi bất động sản là động lực tăng trưởng, từ đó định hướng dòng vốn thay vì chỉ đặt câu hỏi siết hay nới.

Ông nhấn mạnh việc kiểm soát tín dụng nên dựa trên chất lượng dự án và năng lực doanh nghiệp, không cào bằng. Đồng thời, cần nhìn nhận bất động sản như hạ tầng kinh tế, tương tự giao thông hay năng lượng.

Theo ông, trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu đang dịch chuyển, Việt Nam đang có cơ hội rất lớn, nhưng cơ hội đó chỉ trở thành hiện thực khi dòng vốn đi đúng chỗ.

Phải nhìn thẳng vào sự thật: thị trường hiện không thiếu nhu cầu, nhưng người mua còn e ngại vì lãi suất và dòng vốn chưa thực sự thông suốt. Bạn nghĩ sao về quan điểm “cởi trói” tín dụng cho bất động sản? Comment bên dưới nhé!