Chung cư quý II/2026: nguồn cung tăng, giá chủ yếu đi ngang

Thị trường chung cư quý II/2026 được dự báo sẽ đón thêm nguồn cung lớn, đặc biệt ở các đô thị vệ tinh gắn với trục hạ tầng giao thông. Trong ngắn hạn, mặt bằng giá nhiều khả năng vẫn đi ngang khi dòng tiền đầu tư thận trọng hơn.

Giao dịch giảm mạnh, dòng tiền đầu tư thận trọng

Theo One Mount Group, thị trường căn hộ TP. HCM ghi nhận khoảng 3.700 căn mở bán trong quý I/2026, giảm 75% so với quý IV/2025 nhưng tăng 86% so với cùng kỳ năm trước.

Đơn vị nghiên cứu cho biết nguồn cung cải thiện chủ yếu nhờ ba bộ luật sửa đổi liên quan đến bất động sản được triển khai đồng bộ, giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý và hỗ trợ nhiều chủ đầu tư tái khởi động kế hoạch bán hàng.

Tuy vậy, thanh khoản đã chậm lại. Tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mới ở khu vực trung tâm TP. HCM và Bình Dương lần lượt đạt 55% và 74%, cùng giảm 6 điểm phần trăm so với quý trước.

Tại Hà Nội, thị trường chuyển nhượng căn hộ ghi nhận khoảng 4.000 giao dịch trong quý I, giảm 60% theo quý và 26% theo năm khi dòng tiền đầu tư có xu hướng rút khỏi thị trường. Tổng lượng giao dịch toàn thị trường đạt khoảng 11.100 sản phẩm, bao gồm cả nhà đất thổ cư và căn hộ, giảm 50% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo One Mount Group, mức giảm mạnh theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng sau kỳ nghỉ Tết. Còn mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng ghi nhận xu hướng tương tự. Trong quý I/2026, cả nước có hơn 139.800 giao dịch bất động sản, giảm gần 8% so với quý trước. Trong đó, phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận khoảng 30.850 giao dịch, giảm gần 19% theo quý.

Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu khách hàng của One Mount Group, nhận định: “Thị trường không còn vận hành theo tâm lý mua nhanh bán nhanh mà chuyển sang trạng thái chọn lọc hơn”. Theo ông, dòng tiền lướt sóng đang suy yếu, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn.

Nguồn cung tăng tại đô thị vệ tinh

Bước sang quý II/2026, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường chung cư vẫn giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định. Tuy nhiên, nguồn cung mới có xu hướng tăng ở khu vực ven đô, còn mặt bằng giá nhiều khả năng chỉ đi ngang trong ngắn hạn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho rằng chung cư vẫn là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực nên tiếp tục có vai trò dẫn dắt thị trường trong quý II.

Ông Tuấn lý giải nguồn cung căn hộ ở khu trung tâm các đô thị lớn ngày càng hạn chế, đặc biệt tại TP. HCM khi định hướng phát triển đô thị dần hạn chế xây mới chung cư trong khu vực lõi. Vì vậy, nguồn cung mới có xu hướng dịch chuyển ra đô thị vệ tinh.

Tại Hà Nội, xu hướng này cũng diễn ra tương tự khi các dự án căn hộ ngày càng gắn với hạ tầng giao thông như metro, đường vành đai hoặc các mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD).

“Thị trường sẽ có thêm nhiều lựa chọn về vị trí và khu vực, nhưng phần lớn nguồn cung mới vẫn nằm ở các trục đô thị vệ tinh, trong khi khu vực trung tâm tiếp tục khan hiếm”, ông Tuấn nói.

Giá căn hộ sẽ diễn biến thế nào?

Theo ông Tuấn, trong khoảng 4-5 tháng đầu năm, thị trường chung cư đã bắt đầu có sự điều chỉnh nhất định do tác động của lãi suất và tâm lý người mua. Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện tại, mặt bằng giá chủ yếu sẽ đi ngang.

Về dài hạn, chi phí phát triển dự án như giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí tài chính đều có xu hướng tăng, khiến khả năng giảm giá sâu của căn hộ không cao. Những khu vực chưa có hạ tầng hoàn thiện nhưng đang được đầu tư mạnh có thể còn dư địa tăng giá tốt hơn.

Ngược lại, tại các khu vực đã phát triển đầy đủ hạ tầng, mặt bằng giá có thể bước vào giai đoạn ổn định hoặc điều chỉnh nhẹ do tâm lý thận trọng của người mua và nhà đầu tư.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, cũng cho rằng xu hướng giá căn hộ trong thời gian tới phụ thuộc vào nguồn cung, cơ cấu sản phẩm và vị trí dự án. Dù vậy, bà nhận định giá căn hộ khó có khả năng giảm sâu khi chi phí đầu vào như đền bù giải phóng mặt bằng và vật liệu xây dựng vẫn đang tăng.

Theo ghi nhận của Savills trong quý I/2026, cơ cấu nguồn cung căn hộ trên thị trường hiện nay chủ yếu là hạng A và hạng B, trong khi hạng C ngày càng khan hiếm. Căn hộ hạng A có xu hướng giữ giá hoặc tăng nhẹ, còn hạng B có thể xuất hiện một số điều chỉnh khi nguồn cung mới đến từ các dự án ngoài khu đại đô thị.

Dù vậy, bà Hằng cho rằng thị trường căn hộ vẫn có triển vọng tích cực nhờ nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn tiếp tục tăng trong bối cảnh đô thị hóa cao và đầu tư hạ tầng mạnh mẽ.

Nhà đầu tư nên nhìn vào đâu?

Về tỷ lệ hấp thụ, ông Tuấn cho rằng phân khúc căn hộ vẫn sẽ duy trì ở mức tương đối tốt nhờ nhu cầu ở thực lớn. Trong điều kiện thuận lợi, tỷ lệ hấp thụ có thể đạt trên 70%, thậm chí lên tới 80%. Tuy nhiên, trong giai đoạn thị trường khó khăn, con số này có thể giảm xuống khoảng 60%.

Ông nhấn mạnh 3 yếu tố chính ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của dự án gồm chính sách lãi suất, chính sách bán hàng của chủ đầu tư và tiến độ triển khai hạ tầng.

Từ góc độ nhà đầu tư, ông Đinh Minh Tuấn khuyến nghị ưu tiên những khu vực có hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh và có khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm đô thị. Bên cạnh đó, cần đặt lên hàng đầu uy tín của chủ đầu tư và tính pháp lý của dự án, vì với phân khúc căn hộ, năng lực triển khai và tiến độ thực hiện dự án rất quan trọng.

Nhà đầu tư cũng cần cân nhắc mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính phù hợp để đảm bảo khả năng theo đuổi kế hoạch dài hạn. Trong bối cảnh thanh khoản chậm, dùng đòn bẩy quá lớn có thể tạo áp lực phải bán sớm hoặc gặp rủi ro tài chính.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá chung cư giai đoạn này? Comment bên dưới nhé!