Chung cư lên ngôi, dòng tiền BĐS dịch khỏi lõi đô thị

Quý I/2026, mức độ quan tâm bất động sản bán giảm từ 84 điểm xuống 62 điểm. Trong bối cảnh giá bán sau giai đoạn tăng dài bắt đầu điều chỉnh, dòng tiền đang dịch chuyển khỏi lõi đô thị và ưu tiên sản phẩm có thể ở thực hoặc khai thác ngay.

Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc mạnh

Dữ liệu đầu năm 2026 cho thấy người mua thận trọng hơn, không còn xuống tiền theo tâm lý hưng phấn như trước. Mức độ quan tâm bất động sản bán toàn thị trường giảm đáng kể so với cuối năm 2025, phản ánh rõ sự dè dặt trước biến động vĩ mô và địa chính trị.

Báo cáo từ Batdongsan.com.vn/PropertyGuru Vietnam ghi nhận giá bán bình quân trên mỗi m2 của toàn thị trường đã tăng trưởng kép khoảng 15% trong giai đoạn được theo dõi. Nhưng khi giá tăng nhanh hơn thu nhập, khả năng chi trả bị thu hẹp và thị trường bắt đầu kiểm định lại mặt bằng giá.

Vì sao nhịp phục hồi chậm hơn?

Đà phục hồi sau Tết Nguyên đán 2026 chậm hơn các năm trước. Theo báo cáo, nguyên nhân đến từ tâm lý thận trọng trước xung đột tại Trung Đông và rủi ro chuỗi cung ứng. Người mua vẫn hiện diện, nhưng quyết định mua trở nên chậm hơn, kỹ hơn và thực tế hơn.

Lãi suất đang tác động rõ đến quyết định mua nhà

Cuối năm 2025, lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng tại một số ngân hàng thương mại lớn có xu hướng tăng. Đến quý I/2026, mức lãi suất này đạt khoảng 6,1%, trong khi chỉ số mức độ quan tâm bất động sản bán giảm xuống 62 điểm.

Với người mua nhà, lãi suất ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng vay và chi phí trả nợ. Với nhà đầu tư, lãi suất tăng khiến việc nắm giữ bất động sản tốn kém hơn, trong khi tiền gửi trở nên hấp dẫn hơn trong ngắn hạn.

Dù vậy, thị trường vẫn có điểm tựa khi tín dụng có xu hướng hỗ trợ tăng trưởng kinh tế và xuất hiện tín hiệu điều chỉnh lãi suất ban đầu để phục vụ mục tiêu tăng trưởng cao. Nếu mặt bằng lãi suất ổn định hơn trong các quý tới, tâm lý thị trường có thể cải thiện.

Người mua ưu tiên tài sản có thể dùng hoặc khai thác ngay

Khảo sát của Batdongsan.com.vn trong quý I/2026 với 500 đáp viên cho thấy thị trường phân hóa khá rõ: 51% cho biết đang chờ đợi, 40% vẫn mua nhưng chọn lọc hơn, còn 9% có xu hướng bán hoặc chuyển sang tài sản khác.

Trong nhóm vẫn mua bất động sản, tiêu chí được ưu tiên cao nhất là sản phẩm để ở hoặc có thể khai thác dòng tiền ngay, chiếm 64%. Tiếp theo là sản phẩm có giá thấp hơn, chiếm 25%. Chỉ 6% lựa chọn dịch chuyển ra xa trung tâm và 4% không thay đổi tiêu chí.

Điều này cho thấy người mua hiện không chỉ hỏi “có tăng giá không”, mà còn quan tâm đến khả năng sử dụng, cho thuê, vận hành và tạo dòng tiền. Những sản phẩm có giá trị thực đang chiếm ưu thế hơn.

Chung cư tiếp tục dẫn dắt mức độ quan tâm

Trong các loại hình bất động sản, chung cư đang là phân khúc được quan tâm nhiều nhất. Tỷ trọng mức độ quan tâm chung cư tăng từ khoảng 32% đầu năm 2025 lên 35% vào tháng 3/2026.

Khi được hỏi loại hình có tiềm năng tăng trưởng tốt nhất trong 6 tháng tới, 55% đáp viên chọn chung cư. Các loại hình khác thấp hơn đáng kể: đất 15%, bất động sản nghỉ dưỡng 9%, biệt thự 9%, nhà riêng 7% và nhà mặt phố 5%.

Vì sao chung cư nổi bật?

Thứ nhất, chung cư gắn trực tiếp với nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn. Thứ hai, loại hình này dễ khai thác cho thuê hơn nhiều sản phẩm khác, nhất là ở những khu vực gần trung tâm việc làm, trường học, bệnh viện hoặc giao thông công cộng.

Tuy nhiên, không phải dự án nào cũng hấp dẫn. Khi mặt bằng giá đã tăng mạnh, người mua sẽ phân biệt rõ hơn giữa dự án có vị trí, pháp lý, tiện ích, vận hành tốt với sản phẩm bị đẩy giá vượt khả năng chi trả. Vì vậy, chung cư vẫn có triển vọng nhưng sẽ phân hóa mạnh.

Dòng tiền rời dần lõi đô thị

Một điểm đáng chú ý khác là dòng quan tâm bất động sản đang mở rộng khỏi khu vực lõi của Hà Nội và TP. HCM.

Với người Hà Nội, tỷ trọng quan tâm chung cư tại chính Hà Nội giảm từ 91% trong quý I/2023 xuống 76% trong quý I/2026. Trong cùng giai đoạn, mức độ quan tâm đến các địa phương ngoài Thủ đô tăng rõ rệt. Một số tỉnh, thành miền Bắc ghi nhận mức tăng mạnh gồm Hải Phòng 117%, Hưng Yên 83%, Bắc Giang 57%, Quảng Ninh 40% và Bắc Ninh 31% so với quý I/2023.

Ở phía Nam, người dùng tại TP. HCM cũ vẫn ưu tiên tìm kiếm bất động sản nội vùng, với tỷ trọng 76% trong quý I/2026. Tuy nhiên, các thị trường vệ tinh cũng tăng sức hút: Long An 365%, Bình Dương 84%, Kiên Giang 84%, Cần Thơ 62% và Đồng Nai 41% so với quý I/2023.

Vùng ven lên nhờ yếu tố nào?

Xu hướng này phản ánh áp lực giá tại các đô thị lớn. Khi nhà ở trong lõi đô thị ngày càng đắt đỏ, người mua phải mở rộng phạm vi tìm kiếm sang khu vực có giá mềm hơn, hạ tầng cải thiện và dư địa phát triển lớn hơn.

Dù vậy, dịch chuyển ra vùng ven không đồng nghĩa mọi thị trường vệ tinh đều có cơ hội như nhau. Những nơi có kết nối giao thông thực chất, kinh tế địa phương phát triển, dân cư tăng và nhu cầu ở thật sẽ có lợi thế. Ngược lại, khu vực chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng hạ tầng nhưng thiếu nhu cầu sử dụng có thể gặp rủi ro thanh khoản.

Thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc sâu

Từ dữ liệu đầu năm 2026 có thể thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang đi vào một chu kỳ mới: ít ồn ào hơn nhưng thực tế hơn.

Người mua thận trọng hơn không phải là tín hiệu tiêu cực. Ngược lại, đây có thể là bước chuyển cần thiết sau một giai đoạn giá tăng nhanh. Khi quyết định mua dựa trên dòng tiền, nhu cầu ở thực, pháp lý và khả năng khai thác, thị trường sẽ bớt phụ thuộc vào đầu cơ ngắn hạn.

Trong chu kỳ này, chung cư và các sản phẩm có khả năng sử dụng ngay tiếp tục có lợi thế. Các thị trường vệ tinh quanh Hà Nội và TP. HCM cũng sẽ được chú ý nhiều hơn, nhưng cơ hội rõ nhất vẫn nằm ở những khu vực có hạ tầng, việc làm, dân cư và dịch vụ đi kèm.

Bạn nghĩ sao về xu hướng chung cư lên ngôi và dòng tiền đang dịch khỏi lõi đô thị? Comment bên dưới nhé!