Chung cư HH Linh Đàm 10 năm chưa có sổ hồng, cư dân phải chọn đi nơi khác hoặc trả lại nhà nhận tiền

10 năm chưa có sổ hồng, cư dân chung cư HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội) đang đứng trước hai phương án xử lý: trả lại căn hộ để nhận lại tiền hoặc đổi sang căn hộ tương đương tại Khu đô thị Thanh Hà. Tuy nhiên, theo ghi nhận, nhiều cư dân cho rằng cả hai lựa chọn đều chưa thỏa đáng.

Mới đây, cư dân tại HH Linh Đàm đã nhận được phiếu thu thập thông tin liên quan đến các dự án do Doanh nghiệp tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên (Công ty Bemes) làm chủ đầu tư. Phiếu khảo sát nhằm ghi nhận ý kiến người dân về phương án xử lý các vi phạm của chủ đầu tư, áp dụng cho cả trường hợp mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc mua lại từ cá nhân khác.

Trong phiếu, cơ quan chức năng đưa ra 2 phương án chính: trả lại căn hộ để nhận lại số tiền đã mua hoặc nhận đền bù bằng một căn hộ khác có giá trị tương đương tại Khu đô thị Thanh Hà. Nếu không đồng ý với các lựa chọn này, người dân cũng có thể tự đề xuất phương án khác.

Phiếu khảo sát còn yêu cầu cư dân cung cấp các thông tin như đặc điểm căn hộ, giá mua. Với trường hợp mua trực tiếp từ chủ đầu tư, người dân còn được hỏi thêm liệu tại thời điểm giao dịch có được thông báo trước rằng căn hộ có thể không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

HH Linh Đàm là dự án đã được nhắc đến nhiều năm qua vì các vi phạm trong xây dựng và điều chỉnh quy hoạch. Theo hồ sơ, dự án chỉ được phép xây dựng 27 tầng, nhưng thực tế nhiều tòa đã xây lên tới 36–41 tầng, vượt xa so với quy hoạch được phê duyệt. Đến nay, hàng nghìn căn hộ vẫn chưa thể hoàn thiện pháp lý, chưa thể cấp sổ hồng cho cư dân.

Điểm đáng chú ý là dù pháp lý còn vướng, giá bán trên thị trường thứ cấp lại tăng mạnh. Nếu thời điểm mở bán năm 2015, giá chỉ khoảng 13,5–15,5 triệu đồng/m2 (tương đương 700 triệu đến hơn 1 tỷ đồng/căn), thì giai đoạn 2024–2025, giá thứ cấp đã phổ biến 35–45 triệu đồng/m2, thậm chí có căn đạt 50 triệu đồng/m2.

Nhiều cư dân chưa đồng tình với phương án nào

Theo ghi nhận thực tế, phần lớn cư dân cho rằng cả hai phương án hiện tại đều chưa thực sự phù hợp. Anh Phúc, một cư dân sinh sống tại tòa HH3, cho biết gia đình anh đã ổn định cuộc sống tại đây nhiều năm nên việc phải cân nhắc trả lại căn hộ hoặc chuyển sang nơi ở khác là điều rất khó chấp nhận.

Theo anh Phúc, câu chuyện không chỉ là giá trị tài sản mà còn là sự gắn bó lâu dài với nơi ở hiện tại. Gia đình anh đã đầu tư tiền bạc, thời gian và công sức để ổn định cuộc sống, từ công việc đến trường học của con cái. Nếu phải chuyển đi, gần như mọi thứ phải làm lại từ đầu.

Anh cho rằng phương án nhận lại tiền theo giá mua ban đầu là không hợp lý trong bối cảnh giá bất động sản đã tăng mạnh sau gần 10 năm. Với mặt bằng giá hiện tại, số tiền nhận lại chắc chắn không đủ để mua một căn hộ tương đương ở khu vực này hoặc các khu vực lân cận. Người mua sẽ chịu thiệt lớn dù bản thân không có lỗi.

Phương án đổi sang căn hộ khác cũng chưa thuyết phục đối với nhiều cư dân. Ngoài yếu tố vị trí và giá trị, việc thay đổi nơi ở còn kéo theo nhiều chi phí phát sinh và rủi ro về chất lượng sống, hạ tầng, môi trường sinh hoạt. “Chúng tôi mong muốn được tiếp tục ở lại và được cấp sổ hồng cho căn hộ đã mua, thay vì phải lựa chọn giữa hai phương án đều gây bất lợi”, anh Phúc chia sẻ.

Anh Việt, người mua lại căn hộ vào năm 2025 với giá hơn 2,6 tỷ đồng, cho rằng cả hai phương án đều đặt người mua vào thế bất lợi, đặc biệt là nhóm mua lại như anh gần như chịu “thiệt kép”. Theo anh, người mua sau đã trả theo giá thị trường cao hơn nhiều so với giá gốc, nhưng nếu xử lý theo giá gốc thì rõ ràng không công bằng. Anh đề xuất cần có cách tính toán hợp lý hơn để đảm bảo quyền lợi cho từng nhóm người mua.

Góc nhìn pháp lý: hoàn trả, bồi thường hay thương lượng?

Dưới góc nhìn pháp lý, luật sư Trần Vi Thoại, Giám đốc Công ty Luật IB Legal Việt Nam, cho rằng đây trước hết là quan hệ dân sự phát sinh từ hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

Với các căn hộ thuộc phần công trình xây dựng vượt tầng, vượt phép, giao dịch có rủi ro lớn bị xem xét vô hiệu do không đáp ứng điều kiện pháp lý để đưa vào kinh doanh. Khi đó, hậu quả pháp lý sẽ được xử lý theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự 2015: các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

Theo luật sư, người mua có cơ sở yêu cầu hoàn lại số tiền đã thanh toán và bồi thường các thiệt hại thực tế phát sinh. Tuy nhiên, việc yêu cầu thanh toán theo giá thị trường hiện nay không phải là hệ quả đương nhiên của hợp đồng vô hiệu, mà chỉ có thể được xem xét nếu các bên đạt được thỏa thuận hoặc người mua chứng minh được thiệt hại thực tế tương ứng.

“Các phương án như nhận lại tiền, đổi sang căn hộ khác hay tiếp tục ở lại về bản chất vẫn là vấn đề thương lượng giữa các bên. Nếu không đạt được đồng thuận, tranh chấp cuối cùng sẽ phải giải quyết tại tòa án”, luật sư nhận định.

Trước tình trạng vướng mắc kéo dài, nhiều cư dân HH Linh Đàm kiến nghị cơ quan chức năng sớm có giải pháp dứt điểm, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và ổn định cuộc sống cho người mua nhà. Đây cũng là câu chuyện khiến nhiều người quan tâm khi nhìn vào một bài toán rất thực tế của thị trường: pháp lý chưa xong, quyền lợi cư dân bị treo, nhưng giá trên thị trường thứ cấp vẫn biến động theo thời gian.

Bạn nghĩ phương án nào là hợp lý hơn trong trường hợp này: trả nhà, đổi nhà hay tiếp tục ở lại để chờ cấp sổ hồng? Comment bên dưới nhé!