Chung cư diễn thế nào trong 6 tháng tới

Chung cư đang là phân khúc nổi bật nhất trên thị trường bất động sản hiện nay. Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm chung cư tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 đã tăng 4 - 7% so với tháng 12/2025, cao hơn đáng kể so với các loại hình khác. Đây cũng được đánh giá là loại hình có tiềm năng thanh khoản cao nhất trong 6 tháng tới, với tỷ trọng người mua để ở chiếm đa số.

Trong bối cảnh lãi suất và các biến số vĩ mô còn nhiều dao động, đây là tín hiệu đáng chú ý với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đang ưu tiên an toàn dòng tiền. Điểm đáng nói là nhu cầu đang dịch chuyển khá rõ: từ đầu tư ngắn hạn sang sản phẩm có thể sử dụng thật hoặc khai thác cho thuê ổn định.

Quý đầu năm, lãi suất huy động đã tăng lên khoảng 5,9 - 6,5%, thậm chí có thời điểm chạm ngưỡng 8 - 9% đã ảnh hưởng đến tâm lý người mua bất động sản. Khi chi phí vốn tăng, người mua thường thận trọng hơn, đặc biệt với những sản phẩm cần dùng đòn bẩy tài chính lớn.

Tuy nhiên, tín hiệu điều hành gần đây cho thấy xu hướng hạ nhiệt bước đầu khi hệ thống ngân hàng được yêu cầu giảm lãi suất 0,5 - 1%. Ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý Kinh doanh cấp cao Batdongsan.com.vn đánh giá, đây là động thái tích cực hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng và giảm áp lực chi phí vốn cho thị trường.

Chuyên gia cho hay, dữ liệu lịch sử cho thấy tăng trưởng GDP thường đi sau tăng trưởng tín dụng 1 - 2 quý. Khi tín dụng phục hồi, thị trường bất động sản sẽ có độ trễ nhưng vẫn được hưởng lợi. Nói cách khác, nếu dòng vốn dần nới ra, bất động sản thường là một trong những nhóm tài sản phản ứng sau nhưng bền hơn khi nhu cầu thực quay lại.

Về tâm lý thị trường, khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy 60% người tham gia đang thận trọng trước các biến động vĩ mô, nhưng vẫn có 40% sẵn sàng xuống tiền nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Đây là tỷ lệ khá cân bằng, phản ánh trạng thái “chờ cơ hội tốt” nhiều hơn là đứng ngoài hoàn toàn.

Với nhóm có dự định mua, 64% ưu tiên các sản phẩm có thể ở ngay hoặc khai thác dòng tiền, trong khi 25% quan tâm đến tài sản có mức giá hợp lý hơn. Điều này lý giải vì sao các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có thể bàn giao sớm, pháp lý rõ ràng thường dễ tạo thanh khoản hơn trong giai đoạn hiện tại.

Chung cư: nhu cầu ở thực chiếm đa số, giá vẫn giữ nhịp ổn định

Phân khúc chung cư mức độ quan tâm tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 đã tăng 4 - 7% so với tháng 12/2025, cao hơn đáng kể so với các loại hình khác. Đây cũng được đánh giá là loại hình có tiềm năng thanh khoản cao nhất trong 6 tháng tới. Tỷ trọng người mua để ở chiếm đa số.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn vào quý I/2026, 67% người mua chung cư hướng đến mục đích để ở, 30% mua để đầu tư cho thuê và chỉ 4% lướt sóng. Trước đây, có những thời điểm tỷ lệ người mua chung cư để đầu tư lướt sóng lên đến 30 - 40%, phản ánh xu hướng dịch chuyển từ đầu tư ngắn hạn sang nhu cầu sử dụng thực.

Trong bối cảnh lãi suất và các yếu tố vĩ mô còn nhiều biến động, giá bán chung cư vẫn duy trì ổn định, tăng khoảng 1,5 - 2,4% theo quý. Trong quý I/2026, giá rao trung bình chung cư tại Hà Nội đạt 87 triệu/m2 và 69 triệu/m2 tại TP HCM cũ, cho thấy khả năng giữ giá của phân khúc nhờ nền tảng nhu cầu bền vững hơn so với các loại hình mang tính đầu cơ.

Đất nền: nhạy với chính sách, giá đi ngang nhưng người mua thận trọng hơn

Trong khi đó, phân khúc đất nền bộc lộ độ nhạy cảm cao hơn trước các yếu tố vĩ mô. Những yếu tố như thay đổi chính sách, biến động lãi suất hay các sự kiện kinh tế - địa chính trị đều được phản ánh nhanh chóng vào mức độ quan tâm và giao dịch đất nền.

Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn chia sẻ: “Trong khoảng 3 năm trở lại đây, mỗi khi xuất hiện các thông tin như quy hoạch, sáp nhập địa giới hay chính sách mới, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng đáng kể.

Tuy nhiên khi xuất hiện thông tin như áp lực lãi suất tăng, chính sách thuế hoặc các biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch cũng giảm tương ứng.

Dù biến động về quan tâm và thanh khoản, mặt bằng giá đất nền lại có xu hướng ổn định hơn. Trong 3 năm qua, giá đất nền hầu như không ghi nhận điều chỉnh giảm rõ rệt, mà chủ yếu đi ngang. Điều này cho thấy kỳ vọng của người bán vẫn neo ở mức cao, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn”.

Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình đạt 81 triệu/m2 trong quý I/2026, giảm so với mức 82 triệu/m2 ở quý IV/2025, nhưng vẫn cao hơn mức 75 triệu/m2 vào đầu năm 2025. Khu vực TP HCM cũ ghi nhận giá đi ngang ở mức 68 triệu/m2 từ quý IV/2025 đến quý I/2026, nhưng vẫn tăng so với mức 63 triệu/m2 vào quý I/2025.

Miền Trung nổi lên như điểm sáng của đất nền

Nếu miền Bắc và miền Nam nhìn chung đều ghi nhận xu hướng giảm về mức độ quan tâm, thì miền Trung lại nổi lên như một điểm sáng. Hầu hết các địa phương khu vực này ghi nhận mức tăng quan tâm đất nền từ 10 - 28%.

Một trong những lý do đến từ việc nhiều chủ đầu tư lớn đồng loạt ra hàng tại miền Trung, nhất là ở các thị trường như Đà Nẵng, Khánh Hòa…

Nhìn tổng thể, dữ liệu quý I/2026 cho thấy thị trường đang phân hóa khá rõ: chung cư có nhu cầu thực dẫn dắt thanh khoản, còn đất nền chịu ảnh hưởng mạnh hơn bởi lãi suất, chính sách và tâm lý thị trường. Với người mua lúc này, sản phẩm phù hợp nhất vẫn là sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu sử dụng, pháp lý rõ ràng và có mặt bằng giá hợp lý.

Bạn đang quan tâm phân khúc nào hơn ở giai đoạn này: chung cư hay đất nền? Comment bên dưới nhé!