Chung cư dẫn dắt phục hồi quý I/2026, đất nền giữ giá, nhà riêng phân hóa mạnh giữa Hà Nội và TP.HCM

Chung cư đang là phân khúc dẫn dắt đà phục hồi của thị trường bất động sản trong quý I/2026. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy mức độ quan tâm sau Tết đã phục hồi, nhưng dòng tiền không phân bổ đều mà tập trung nhiều hơn vào những loại hình có giá trị sử dụng thực, thanh khoản tốt và khả năng chống chịu biến động vĩ mô.

Tại sự kiện trực tuyến báo cáo thị trường quý I/2026, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh - Quản lý Kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, bức tranh thị trường đang phân hóa khá rõ giữa các phân khúc. Trong đó, tốc độ phục hồi của TP. Hồ Chí Minh tốt hơn Hà Nội. Cụ thể, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh (cũ) tăng 4% và TP. Hồ Chí Minh (mới) tăng 1%, trong khi Hà Nội vẫn chưa quay lại mốc ghi nhận vào tháng 12/2025.

Chung cư: tăng quan tâm, thanh khoản tốt, nhu cầu ở thực chiếm ưu thế

Trong các loại hình được theo dõi, chung cư nổi bật nhất khi mức độ quan tâm tại nhiều khu vực trong tháng 3/2026 tăng 4% - 7% so với tháng 12/2025. Đây là mức tăng cao hơn đáng kể so với các phân khúc khác, cho thấy nhu cầu tìm kiếm đang quay trở lại với chung cư nhanh hơn.

Không chỉ tăng về lượng quan tâm, chung cư còn được đánh giá là phân khúc có tiềm năng thanh khoản cao nhất trong 6 tháng tới. Điểm đáng chú ý là tỷ trọng người mua để ở đang chiếm đa số. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy trong quý I/2026, 67% người mua chung cư hướng đến mục đích để ở, 30% mua để đầu tư cho thuê và chỉ 4% lướt sóng. Trước đây, có những thời điểm tỷ lệ mua để đầu tư lướt sóng lên tới 30% - 40%. Sự thay đổi này phản ánh xu hướng dịch chuyển từ đầu tư ngắn hạn sang nhu cầu sử dụng thực.

Ở góc độ giá, bà Đỗ Thị Ngọc Ánh cho biết trong bối cảnh lãi suất và các yếu tố vĩ mô còn biến động, giá bán chung cư vẫn duy trì ổn định, với mức tăng nhẹ khoảng 1,5% đến 2,4% theo quý. Trong quý I/2026, giá rao trung bình chung cư tại Hà Nội đạt 87 triệu đồng/m2 và tại TP. Hồ Chí Minh cũ đạt 69 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy chung cư đang có khả năng “giữ giá” khá tốt nhờ nền tảng nhu cầu bền vững hơn so với các loại hình mang tính đầu cơ.

Đất nền: nhạy với biến động, giá đi ngang là chủ đạo

Khác với chung cư, đất nền thể hiện độ nhạy cao hơn với các yếu tố vĩ mô. Những thay đổi về chính sách, lãi suất hay các sự kiện kinh tế - địa chính trị đều có thể tác động nhanh đến mức độ quan tâm và giao dịch của phân khúc này.

Theo Batdongsan.com.vn, trong khoảng 3 năm trở lại đây, mỗi khi xuất hiện thông tin liên quan đến quy hoạch, sáp nhập địa giới hay chính sách mới, mức độ quan tâm đất nền tại các khu vực liên quan thường tăng đáng kể. Ngược lại, khi xuất hiện thông tin về áp lực lãi suất tăng, chính sách thuế hoặc biến động địa chính trị toàn cầu, nhu cầu tìm kiếm và giao dịch cũng giảm tương ứng.

Dù biến động về quan tâm và thanh khoản, mặt bằng giá đất nền lại không điều chỉnh giảm rõ rệt mà chủ yếu đi ngang trong 3 năm qua. Điều này cho thấy kỳ vọng giá của người bán vẫn đang neo ở mức cao, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn.

Xét theo khu vực, cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều ghi nhận mức độ quan tâm đất nền giảm so với cuối năm 2025. Cụ thể, TP. Hồ Chí Minh cũ giảm 5%, trong khi Hà Nội giảm mạnh hơn, khoảng 23%.

Về giá, tại Hà Nội, giá rao bán đất nền trung bình đạt 81 triệu đồng/m2 trong quý I/2026, giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m2 ở quý IV/2025 nhưng vẫn cao hơn mức 75 triệu đồng/m2 đầu năm 2025. Tại TP. Hồ Chí Minh cũ, giá đi ngang ở mức 68 triệu đồng/m2 từ quý IV/2025 đến quý I/2026, nhưng vẫn cao hơn mức 63 triệu đồng/m2 của quý I/2025.

Đáng chú ý, miền Trung lại là điểm sáng của phân khúc này. Hầu hết các địa phương khu vực miền Trung ghi nhận mức tăng quan tâm đất nền từ 10% đến 28%, trong khi miền Bắc và miền Nam nhìn chung đều giảm.

Nhà riêng: bài toán giá đang quyết định sức mua

Phân khúc nhà riêng trong quý I/2026 cho thấy sự phân hóa rất rõ giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Tại TP. Hồ Chí Minh cũ, mức độ quan tâm tăng khoảng 7% so với cuối năm 2025, trong khi Hà Nội vẫn thấp hơn khoảng 22% so với cùng kỳ.

Sự khác biệt này đến từ diễn biến trái chiều của mặt bằng giá. Ở Hà Nội, giá nhà riêng duy trì xu hướng tăng liên tục trong suốt một năm qua. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, sau giai đoạn tăng giá trong năm 2025, thị trường bắt đầu ghi nhận những điều chỉnh nhẹ trong quý I/2026. Khi giá có điều chỉnh tại một số khu vực, thị trường trở nên hấp dẫn hơn và mức độ quan tâm cũng phục hồi rõ rệt.

Dữ liệu cụ thể cho thấy tại TP. Hồ Chí Minh, một số khu vực như Quận 5, Tân Bình và Quận 8 ghi nhận mức điều chỉnh giá trong quý I/2026 dao động khoảng 1–7%, trong khi mức độ quan tâm tại các khu vực này lại tăng từ 8–15%. Đây là tín hiệu cho thấy khi mặt bằng giá hợp lý hơn, lực cầu có xu hướng quay lại khá nhanh.

Ngược lại, tại Hà Nội, mức tăng giá nhà riêng ở một số khu vực có thể lên tới 20% - 30% trong thời gian qua. Sau giai đoạn tăng mạnh như vậy, việc thị trường chững lại về mức độ quan tâm là diễn biến dễ hiểu.

Từ góc nhìn thị trường, diễn biến trái chiều giữa hai thành phố cho thấy yếu tố giá đang đóng vai trò quyết định trong việc định hình nhu cầu. Ngay cả với phân khúc có nhu cầu ở thực cao như nhà riêng, nếu giá tăng quá nhanh thì đà phục hồi quan tâm cũng khó duy trì lâu.

Kết luận: Quý I/2026 cho thấy thị trường bất động sản không đi theo một nhịp chung, mà đang phân hóa khá rõ giữa các phân khúc. Chung cư đang giữ phong độ tốt nhất nhờ nhu cầu ở thực và thanh khoản ổn định; đất nền vẫn neo giá nhưng nhạy với biến động vĩ mô; còn nhà riêng chịu tác động lớn từ mặt bằng giá, đặc biệt là giữa Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Bạn đang quan tâm phân khúc nào nhất hiện nay: chung cư, đất nền hay nhà riêng? Comment bên dưới để cùng trao đổi nhé!