Chi tiết cách tính thuế cho người có nhiều bất động sản cho thuê

Cho thuê nhiều nhà, doanh thu cộng gộp vượt 1 tỷ đồng/năm thì vẫn phải nộp thuế. Theo hướng dẫn mới của Cục Thuế, dù từng căn nhà có doanh thu dưới 1 tỷ đồng/năm, cá nhân vẫn có thể phát sinh nghĩa vụ thuế nếu tổng doanh thu từ nhiều bất động sản vượt ngưỡng.

Người cho thuê có bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh không?

Với hoạt động cho thuê bất động sản không bao gồm dịch vụ lưu trú như khách sạn, nhà nghỉ, homestay, dịch vụ ngắn ngày..., cá nhân có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên có thể thuộc diện phải đăng ký thành lập hộ kinh doanh.

Trường hợp thuộc diện phải đăng ký, cá nhân có thể thực hiện đồng thời đăng ký hộ kinh doanh và đăng ký thuế qua cơ chế “một cửa liên thông”.

Cục Thuế lưu ý, dù thuộc diện miễn thuế hay chưa phát sinh số thuế phải nộp, cá nhân vẫn phải đăng ký và kê khai theo quy định. Người cho thuê phải đăng ký thuế đồng thời với thời điểm nộp hồ sơ khai thuế đầu tiên kể từ khi bắt đầu phát sinh hoạt động cho thuê.

Cho thuê nhiều bất động sản thì tính thuế ra sao?

Với trường hợp có nhiều bất động sản cho thuê tại các địa điểm khác nhau, cá nhân phải thông báo thông tin địa điểm kinh doanh và cập nhật ngành nghề kinh doanh.

Doanh thu cho thuê bất động sản từ 1 tỷ đồng/năm trở xuống không thuộc diện chịu thuế giá trị gia tăng và cũng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, người cho thuê vẫn phải thông báo hoặc kê khai doanh thu với cơ quan thuế theo quy định.

Doanh thu nhận trước nhiều năm được tính thế nào?

Nếu bên thuê trả tiền trước nhiều năm, doanh thu sẽ được phân bổ theo từng năm thực tế cho thuê để xác định nghĩa vụ thuế, thay vì tính toàn bộ vào một năm nhận tiền.

Ví dụ, cá nhân cho thuê văn phòng trong 3 năm với giá 400 triệu đồng/năm và nhận trước toàn bộ 1,2 tỷ đồng ngay từ đầu hợp đồng. Khi xác định nghĩa vụ thuế, doanh thu được chia đều cho từng năm, tương ứng 400 triệu đồng/năm. Do mỗi năm đều dưới ngưỡng 1 tỷ đồng, cá nhân này không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân.

Khi nào phải nộp thuế?

Theo hướng dẫn, trường hợp doanh thu cho thuê bất động sản vượt 1 tỷ đồng/năm, cá nhân sẽ phải nộp:

- Thuế giá trị gia tăng: 5% trên doanh thu
- Thuế thu nhập cá nhân: 5% phần doanh thu vượt trên 1 tỷ đồng

Ví dụ, một cá nhân cho thuê nhà liền kề làm quán cà phê trong 3 năm và được trả trước 3,5 tỷ đồng. Doanh thu được xác định: năm 2026 là 1,5 tỷ đồng; năm 2027 là 1 tỷ đồng; năm 2028 là 1 tỷ đồng.

Trong đó, năm 2026 có doanh thu vượt ngưỡng nên phải nộp thuế giá trị gia tăng 75 triệu đồng và thuế thu nhập cá nhân 25 triệu đồng. Hai năm còn lại có doanh thu đúng ngưỡng 1 tỷ đồng nên không phải nộp thuế.

Ví dụ 3 căn nhà cho thuê doanh thu 1,2 tỷ đồng/năm

Cục Thuế cũng nêu rõ, trường hợp có 3 căn nhà cho thuê với tổng doanh thu 1,2 tỷ đồng/năm thì sẽ phải nộp 60 triệu đồng thuế giá trị gia tăng và 10 triệu đồng thuế thu nhập cá nhân.

Điểm đáng chú ý là doanh thu từ nhiều bất động sản sẽ được cộng gộp để xác định ngưỡng 1 tỷ đồng/năm. Người nộp thuế có thể lựa chọn một hoặc nhiều hợp đồng thuê để áp dụng mức giảm trừ 1 tỷ đồng khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Bạn đang cho thuê 1 căn hay nhiều căn? Comment bên dưới để cùng bàn kỹ hơn nhé!