Branded residence tại Việt Nam: Cơ hội lớn song tiềm ẩn nhiều rủi ro

Branded residence tại Việt Nam đang vào “guồng” tăng trưởng mạnh, đưa thị trường trong nước trở thành một trong những thị trường branded residence sôi động nhất khu vực Đông Nam Á. Điểm đáng chú ý là mô hình này không còn chỉ xuất hiện ở các điểm đến ven biển, mà đang dịch chuyển rõ sang các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội.

Trong bối cảnh nhóm khách hàng có giá trị tài sản lớn gia tăng, nhà đầu tư quốc tế quan tâm nhiều hơn và các thương hiệu khách sạn toàn cầu đẩy mạnh mở rộng, branded residence trở thành một phân khúc được nhắc đến nhiều trên thị trường. Với người mua, sức hấp dẫn nằm ở giá trị thương hiệu, tiêu chuẩn vận hành và khả năng tạo sự khác biệt so với dự án thông thường.

Theo nội dung phân tích từ Savills, các dự án branded residences có thể giúp gia tăng giá trị thương hiệu cho dự án từ 10% đến 30% so với các sản phẩm cùng phân khúc thông thường, tùy thuộc vào vị trí, quy mô, thương hiệu và chất lượng triển khai. Đây là mức premium đáng kể, và cũng là lý do phân khúc này được quan tâm nhiều hơn trong thời gian gần đây.

Việt Nam đã vào nhóm 4 thị trường branded residence hàng đầu thế giới, vượt qua Thái Lan về số lượng dự án. Đây là một bước chuyển khá rõ nếu nhìn lại vài năm trước, khi Thái Lan từng giữ vị thế dẫn đầu khu vực ở phân khúc này.

Một điểm rất đáng lưu ý là cơ cấu nguồn cung đang thay đổi. Ở Việt Nam, branded residence trước đây chủ yếu tập trung tại các khu ven biển. Nhưng với các dự án đang được triển khai, các dự án tại khu vực đô thị hiện chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung đang được phát triển, tăng mạnh so với 28% của nguồn cung đã hoàn thành. Điều này cho thấy trọng tâm đang dịch chuyển dần về các thành phố lớn, nơi nhu cầu sống cao cấp và nhu cầu sở hữu tài sản mang tính biểu tượng ngày càng rõ nét hơn.

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Cấp cao khu vực Đông Nam Á tại Savills Hotels, nhận định thị trường đang ghi nhận sự quan tâm mạnh mẽ đối với mô hình branded residence ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội. Theo ông, phân khúc này có nhiều dư địa tăng trưởng trong thời gian tới, nhất là khi các chủ đầu tư ngày càng chú trọng tạo sự khác biệt cho dự án và gia tăng giá trị cho người mua.

Tuy vậy, cơ hội luôn đi kèm rủi ro. Một trong những cảnh báo đáng chú ý là có trường hợp branded residence chỉ dừng ở mức “gắn thương hiệu” để hỗ trợ bán hàng, thay vì thực sự tạo ra giá trị cộng thêm trong quá trình vận hành. Vì vậy, người mua không nên chỉ nhìn vào tên thương hiệu mà cần đánh giá rất kỹ chất lượng triển khai thực tế và giá trị dài hạn của từng dự án.

3 yếu tố người mua cần cân nhắc trước khi xuống tiền

1. Phí dịch vụ quản lý Branded residence thường đi kèm mức phí dịch vụ quản lý cao hơn, do phải đáp ứng tiêu chuẩn vận hành khắt khe của thương hiệu. Trên thị trường, phí quản lý của các dự án nhà ở cao cấp thông thường dao động từ VND 20,000 - 40,000/m², trong khi tại các dự án branded residence, chi phí này có thể cao gấp 4-5 lần. Nguyên nhân chủ yếu đến từ chi phí nhân sự, dịch vụ gia tăng và việc duy trì chuẩn vận hành theo yêu cầu của thương hiệu.

2. Khoảng cách giữa cam kết và thực tế bàn giao Một rủi ro khác là sự không đồng nhất giữa cam kết lúc mở bán và chất lượng sản phẩm bàn giao thực tế. Điều này thường xảy ra ở một số chủ đầu tư mới bước vào phân khúc branded residence nhưng chưa có nhiều kinh nghiệm trong thiết kế và hoạch định tiện ích. Khi đó, tính nhất quán và chất lượng tổng thể của dự án sau vận hành có thể bị ảnh hưởng.

3. Chọn thương hiệu và cấu trúc hợp tác Các tập đoàn khách sạn toàn cầu vẫn đang giữ vai trò chi phối trong phân khúc branded residence nhờ năng lực vận hành, quy mô và danh mục thương hiệu đa dạng. Tính đến cuối năm 2025, trên toàn cầu có khoảng 910 dự án branded residences đang vận hành, trong đó 10 tập đoàn khách sạn hàng đầu hợp tác quản lý gần 45% tổng danh mục dự án.

Bên cạnh đó, nhu cầu cá nhân hóa trải nghiệm và ưu tiên phong cách sống đang kéo theo sự quan tâm đến các thương hiệu cao cấp ngoài ngành khách sạn, đặc biệt là thời trang như Elie Saab, Fendi, Versace… và thậm chí cả các thương hiệu siêu xe. Các mô hình hợp tác cũng rất đa dạng, từ hợp tác quản lý, nhượng quyền thương hiệu đến các hình thức cho phép sử dụng thương hiệu linh hoạt hơn.

Bà Uyên Nguyễn, Phó Giám đốc Savills Hotels, cho biết việc lựa chọn thương hiệu ảnh hưởng rất lớn đến dấu ấn và đặc tính của sản phẩm. Tuy nhiên, nếu chủ đầu tư chỉ xem thương hiệu như một công cụ tiếp thị, thay vì là nền tảng cho hoạt động vận hành sau này, dự án có thể đối mặt với hiệu quả vận hành kém và rủi ro uy tín cho cả chủ đầu tư lẫn thương hiệu.

Triển vọng thị trường: thương hiệu là lợi thế, nhưng không phải yếu tố quyết định duy nhất

Khi thị trường ngày càng hoàn thiện, lợi thế cạnh tranh của branded residence sẽ không chỉ nằm ở việc gắn tên với một thương hiệu quốc tế. Yếu tố quan trọng hơn là khả năng triển khai nhất quán, rõ ràng và mang lại trải nghiệm sống đúng với chuẩn mực mà thương hiệu cam kết.

Với cả chủ đầu tư lẫn người mua, thành công dài hạn của mô hình này sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào năng lực triển khai, tính bền vững trong vận hành và giá trị thực tế mà dự án mang lại. Nói cách khác, thương hiệu là điểm cộng, nhưng chất lượng thực thi mới là thứ quyết định dự án có giữ được sức hút lâu dài hay không.

Bài viết của ông Mauro Gasparotti - Chuyên gia cấp cao Savills Hotel

Bạn đang quan tâm branded residence ở TP. Hồ Chí Minh hay Hà Nội? Theo bạn, thương hiệu hay chất lượng vận hành mới là yếu tố quan trọng hơn khi chọn mua? Comment bên dưới nhé!