Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh hợp đồng khi giá vật liệu biến động

Bộ Xây dựng vừa hướng dẫn việc điều chỉnh hợp đồng xây dựng trong bối cảnh giá nhiên liệu, vật liệu biến động mạnh. Nội dung tập trung vào hợp đồng trọn gói, hợp đồng theo đơn giá cố định và các trường hợp bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Điều chỉnh hợp đồng khi nào?

Bộ Xây dựng cho biết, tại Điều 156 Bộ Luật Dân sự 2015, sự kiện bất khả kháng phải đáp ứng đủ 3 điều kiện: xảy ra khách quan, không thể lường trước và không thể khắc phục dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết, trong khả năng cho phép.

Với hoàn cảnh thay đổi cơ bản, Điều 420 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định phải đáp ứng đủ 5 điều kiện: thay đổi do nguyên nhân khách quan sau khi giao kết hợp đồng; các bên không thể lường trước; mức độ thay đổi lớn; tiếp tục thực hiện sẽ gây thiệt hại nghiêm trọng cho một bên; và bên bị ảnh hưởng đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết nhưng không thể ngăn chặn, giảm thiểu tác động.

Quy định trong hoạt động xây dựng

Theo khoản 1 Điều 13 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, sự kiện bất khả kháng trong hoạt động xây dựng gồm: thiên tai, thảm họa môi trường; hỏa hoạn, dịch bệnh; tình trạng khẩn cấp về an ninh quốc gia, trật tự an toàn xã hội và quốc phòng; đình công, bãi công, cấm vận, bao vây; hoạt động phát hiện cổ vật, khảo cổ; và các trường hợp khác theo luật có liên quan.

Khoản 2 Điều 13 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 cũng nêu hoàn cảnh thay đổi cơ bản gồm: Nhà nước thay đổi chính sách, pháp luật; các điều kiện bất thường về địa chất không lường trước được; và các trường hợp khác theo luật có liên quan.

Đáng chú ý, khoản 7 Điều 95 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, quy định các hợp đồng xây dựng ký trước ngày 1/7/2026 thì thực hiện theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 và được áp dụng quy định của Luật này trong trường hợp xảy ra sự kiện bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản.

Hợp đồng nào được điều chỉnh?

Bộ Xây dựng cho biết, hợp đồng trọn gói và hợp đồng theo đơn giá cố định chỉ được điều chỉnh đơn giá trong trường hợp bất khả kháng theo quy định tại Luật Xây dựng năm 2014 được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 62/2020/QH14, Nghị định số 37/2015/NĐ CP1 (Điều 15, Điều 36), Nghị định số 50/2021/NĐ-CP2 (khoản 12 Điều 1).

Hợp đồng xây dựng cũng có thể được sửa đổi khi hoàn cảnh thực hiện hợp đồng có thay đổi cơ bản theo Luật Đấu thầu năm 2023 được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 90/2025/QH15 (Điều 70), Bộ Luật Dân sự năm 2015 (Điều 420).

Việc điều chỉnh đơn giá, giá hợp đồng được quy định tại Điều 38 Nghị định số 37/2025/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 14 Điều 1 Nghị định số 50/2021/NĐ-CP. Theo đó, các bên phải thỏa thuận cụ thể về trường hợp được điều chỉnh đơn giá và giá hợp đồng xây dựng; trình tự, phạm vi, phương pháp và căn cứ điều chỉnh giá hợp đồng; đồng thời phương pháp điều chỉnh phải phù hợp với loại giá hợp đồng và tính chất công việc trong hợp đồng xây dựng.

Chủ đầu tư cần làm gì trước biến động giá?

Với biến động giá nhiên liệu, vật liệu xây dựng thời gian qua, Bộ Xây dựng đề nghị chủ đầu tư làm việc với nhà thầu để phân tích, đánh giá tác động của biến động giá đối với điều kiện, tính chất, công việc cụ thể của từng hợp đồng.

Sau đó, cần đối chiếu với các điều kiện, quy định pháp luật nêu trên để xem xét, quyết định sự kiện này có được coi là bất khả kháng hoặc hoàn cảnh thay đổi cơ bản hay không, từ đó quyết định áp dụng và chịu trách nhiệm nội dung sửa đổi hợp đồng theo quy định.

Bộ Xây dựng cũng lưu ý cần nghiên cứu kỹ mức độ biến động giá xăng dầu, vật liệu xây dựng để lựa chọn phương pháp điều chỉnh giá, cơ sở dữ liệu đầu vào, phạm vi điều chỉnh, yếu tố điều chỉnh… nhằm ký kết hoặc sửa đổi hợp đồng cho phù hợp.

Bạn đang quan tâm đến hợp đồng xây dựng hay biến động giá vật liệu? Comment bên dưới nhé!