Biệt thự, liền kề Hà Nội chào thuê rẻ vẫn khó tìm khách

Biệt thự, liền kề tại vùng ven Hà Nội đang rơi vào nghịch lý: giá trị có thể lên tới hàng chục tỷ đồng, nhưng giá cho thuê chỉ khoảng 9-13 triệu đồng/tháng và vẫn rất khó tìm khách.

Giá rẻ hơn nhưng vẫn vắng khách thuê

Theo chị Ánh Tuyết, môi giới cho thuê tại khu vực huyện Hoài Đức cũ (Hà Nội), nhiều căn nhà trị giá hơn 20 tỷ đồng vẫn phải chào thuê ở mức hơn chục triệu đồng/tháng để giữ nhà, nhưng không dễ có người thuê.

Chị cho biết, với những căn khoảng hơn 10 triệu đồng/căn nhưng chưa hoàn thiện nội thất, nếu nằm trong nội đô thì có thể rất nhanh có khách. Còn biệt thự, liền kề ở vùng ven thì phải đăng trên Facebook, TikTok, hội nhóm cho thuê nhà, thậm chí nhờ người quen giới thiệu vẫn có thể ế ẩm.

Vì sao chủ nhà phải giảm giá?

Nguyên nhân chính là nhiều khu đô thị nằm xa trung tâm, hạ tầng kết nối chưa hoàn thiện, cư dân về ở còn thưa thớt và tiện ích xung quanh chưa đầy đủ. Điều này khiến nhu cầu thuê thấp, dù chủ nhà đã hạ giá để hút khách.

Chị Hà Trang, một môi giới khác, cũng cho biết có những căn đã hoàn thiện nội thất, treo biển cho thuê cả năm nhưng vẫn vắng khách.

Mặt bằng thuê hiện thấp hơn nhiều so với giá trị tài sản

Ghi nhận tại Hoài Đức, Hà Đông... nhiều căn có giá bán dao động 15 - 40 tỷ đồng nhưng giá thuê chỉ khoảng 9-13 triệu đồng/tháng với các căn xây thô. Nếu đã hoàn thiện nội thất, mức thuê chỉ cao hơn khoảng 3-5 triệu đồng.

Không ít chủ nhà tính đến phương án cải tạo để cho thuê theo phòng nhằm tăng dòng tiền. Một căn biệt thự có thể chia thành 7-10 phòng đối với các căn 4-5 tầng, với giá thuê khoảng 2-3 triệu đồng/phòng. Tuy nhiên, phương án này cần chi phí cải tạo lớn và còn phát sinh bài toán quản lý vận hành.

Nếu tính đơn giản, một căn nhà trị giá khoảng 20-30 tỷ đồng nhưng chỉ cho thuê được 10-15 triệu đồng/tháng thì lợi suất cho thuê chỉ vào khoảng 0,4-0,6%/năm.

Điều đó cho thấy một nghịch lý khá rõ của thị trường nhà thấp tầng Hà Nội: giá trị tài sản tăng cao, nhưng khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê lại khá hạn chế.

Giá bán vẫn cao, nhưng khai thác cho thuê chưa dễ

Theo báo cáo của Savills, giá sơ cấp trung bình của nhà thấp tầng tại Hà Nội hiện khoảng 257 triệu đồng/m2 và vẫn duy trì ổn định gần đây. Ở thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng cũng đi ngang nhưng vẫn ở mức cao.

Báo cáo của Avison Young Việt Nam cho thấy tại các khu vực nội đô và vành đai phát triển như vành đai 3.5, giá trung bình của phân khúc biệt thự, liền kề đã lên khoảng 9.600 USD/m2, tương đương khoảng 253 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, ở một số khu vực có hạ tầng hoàn thiện và mật độ cư dân cao, giá chào bán có thể tiệm cận 13.000 USD/m2, tương đương khoảng 342 triệu đồng/m2.

Vì sao giá cao nhưng vẫn khó cho thuê?

Một lý do là nhiều khu đô thị mới vẫn đang trong giai đoạn hình thành cộng đồng cư dân, nên hoạt động kinh doanh và dịch vụ chưa phát triển. Tệp khách thuê của biệt thự, nhà liền kề cũng hẹp hơn căn hộ chung cư vì diện tích lớn và mức thuê cao hơn.

Bên cạnh đó, nhiều khu đô thị ở các khu vực mở rộng của Hà Nội vẫn thiếu hệ sinh thái tiện ích như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại và các khu dịch vụ. Đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu thuê dài hạn.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, cho rằng việc cho thuê biệt thự, liền kề gặp khó hiện nay chủ yếu do hạ tầng vẫn đang hoàn thiện. Đặc biệt ở khu vực phía tây, tỷ lệ lấp đầy tại các khu biệt thự vẫn còn rất thấp.

Theo ông Điệp, các tuyến giao thông quan trọng như vành đai 3.5, vành đai 4, trục Tây Thăng Long chưa hoàn thiện khiến kết nối còn hạn chế. Khi các tuyến này xong, việc di chuyển thuận lợi hơn có thể kéo thêm cư dân và hoạt động kinh doanh.

Ở góc nhìn khác, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch G6 Group, cho rằng hiện phần lớn dân cư Hà Nội vẫn tập trung trong khu vực vành đai 3, trong khi nhiều khu đô thị ngoài khu vực này chưa đủ mật độ dân cư để hỗ trợ kinh doanh, dẫn tới tình trạng nhà thấp tầng ế ẩm và phải giảm giá để hút khách.

Trong dài hạn, nhiều chuyên gia cho rằng giá trị biệt thự, liền kề tại khu vực mở rộng của Hà Nội vẫn còn dư địa tăng trưởng nhờ đô thị hóa và đầu tư hạ tầng. Nhưng trong ngắn hạn, bài toán cho thuê và tạo dòng tiền vẫn là thách thức lớn với nhiều nhà đầu tư.

Bạn nghĩ sao về nghịch lý này? Comment bên dưới nhé!