BĐS TP.HCM bước vào pha sàng lọc mới: Thanh khoản giảm, dòng tiền chọn lọc

Thanh khoản giảm, nguồn cung co lại, dòng tiền đang chọn rất kỹ. Sau nhịp hồi phục ngắn ngủi cuối năm 2025, bất động sản TP. HCM và các tỉnh lân cận đã nhanh chóng quay về trạng thái trầm lắng. Dữ liệu từ DKRA Consulting cho thấy nguồn cung sơ cấp ở hầu hết các phân khúc đều sụt giảm, trong khi sức cầu suy yếu rõ rệt, kéo thanh khoản toàn thị trường đi xuống.

Điểm đáng chú ý không phải là giao dịch biến mất, mà là giao dịch đang thu hẹp mạnh và chọn lọc cao hơn. Dòng tiền hiện không còn phân bổ đại trà, mà tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng rõ ràng và được phát triển bởi chủ đầu tư có uy tín. Đây là dấu hiệu khá rõ của tâm lý phòng thủ, trong bối cảnh rủi ro vĩ mô, lãi suất và hạn chế tín dụng vẫn là những biến số lớn trên thị trường.

Đất nền: nguồn cung mới chỉ 300-400 sản phẩm trong quý II/2026

Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới trong quý II/2026 dự kiến chỉ dao động khoảng 300-400 sản phẩm, chủ yếu đến từ các giai đoạn mở bán tiếp theo. Các khu vực còn quỹ đất lớn, hạ tầng kết nối tốt tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường.

Tuy nhiên, sức cầu được dự báo vẫn ở mức thấp. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án đã hoàn thiện pháp lý và có năng lực triển khai thực tế. Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao do áp lực chi phí đầu vào và tình trạng lệch pha cung - cầu. Ở chiều ngược lại, thị trường thứ cấp có dấu hiệu phục hồi nhẹ, nhưng tâm lý nhà đầu tư vẫn rất thận trọng.

Căn hộ: nguồn cung mới 5.000-7.000 căn, nhưng thanh khoản chưa thể bứt lên

Phân khúc căn hộ cũng không nằm ngoài xu hướng này. Nguồn cung mới trong quý II được dự báo dao động từ 5.000-7.000 căn, tương đương hoặc thấp hơn quý trước khi các chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc tung hàng.

Căn hộ hạng A tiếp tục chiếm ưu thế tại khu vực trung tâm TP. HCM, trong khi phân khúc hạng B và C dẫn dắt nguồn cung ở khu vực vùng ven. Dù vậy, sức cầu khó cải thiện trong ngắn hạn do lãi suất còn cao và khả năng tiếp cận tín dụng vẫn hạn chế.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư buộc phải đưa ra các chính sách hỗ trợ tài chính như giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất. Nhưng thanh khoản thực tế vẫn chủ yếu tập trung ở các đại đô thị quy mô lớn, được phát triển bài bản và có hệ tiện ích rõ ràng.

Nhà phố, biệt thự: nguồn cung 2.000-2.500 sản phẩm, giao dịch vẫn chọn lọc

Phân khúc nhà phố và biệt thự tiếp tục ghi nhận nguồn cung mới khoảng 2.000-2.500 sản phẩm trong quý II, tập trung tại các khu vực như Cần Giờ, Cần Giuộc, Đức Hòa, Bến Lức hay Nhơn Trạch.

Dù nguồn hàng có bổ sung, sức cầu chung vẫn thấp và chưa thể vượt mức của năm 2025. Giao dịch tiếp tục mang tính chọn lọc, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín. Giá bán sơ cấp duy trì ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp được kỳ vọng phục hồi nhờ nguồn cung khan hiếm và nhu cầu ở thực vẫn tương đối ổn định.

Bất động sản nghỉ dưỡng: “đóng băng mềm” vẫn kéo dài

Phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thoát khỏi giai đoạn khó khăn. Nguồn cung condotel dự kiến tăng nhẹ với khoảng 200-250 căn, trong khi biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng duy trì mức thấp, lần lượt khoảng 200-250 căn và 100-150 căn.

Dù có thêm nguồn cung, sức cầu toàn phân khúc vẫn ở mức thấp và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Mặt bằng giá sơ cấp gần như đi ngang, còn các chủ đầu tư tiếp tục phải áp dụng các chính sách kích cầu như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc cam kết cho thuê để giữ nhịp thị trường.

Thị trường đang bước sang một “luật chơi” mới

Diễn biến hiện tại cho thấy bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc sâu. Khi dòng tiền thận trọng hơn, tín dụng bị siết chặt và chi phí vốn tăng cao, những dự án yếu về pháp lý, năng lực tài chính hoặc thiếu tiến độ sẽ dần bị loại khỏi cuộc chơi.

Ngược lại, các chủ đầu tư có tiềm lực, dự án hoàn chỉnh pháp lý và gắn với hạ tầng sẽ tiếp tục chiếm ưu thế. Đây cũng là giai đoạn thị trường tái cấu trúc theo hướng lành mạnh hơn, dù phải chấp nhận một chu kỳ thanh khoản thấp trong ngắn hạn.

Nói cách khác, thị trường không “đóng băng”, nhưng đang chuyển sang trạng thái phòng thủ cao độ. Và trong bối cảnh này, bất động sản không còn là cuộc chơi của số đông, mà là sân chơi dành cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và khả năng chịu đựng rủi ro tốt.

Bạn đang thấy thị trường hiện tại nghiêng về bên mua hay bên bán? Comment bên dưới nhé!