BĐS khu công nghiệp phía Nam: Cuộc đua tam mã và vệ tinh mới

Bất động sản khu công nghiệp phía Nam đang bước vào giai đoạn ổn định hơn: giá thuê tăng nhẹ, nguồn cung giữ nhịp và khách thuê ngày càng chọn lọc. TP. Hồ Chí Minh vẫn là trung tâm, nhưng dòng dịch chuyển sang các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai và Tây Ninh đang ngày càng rõ.

Thị trường phía Nam đang đổi nhịp

Theo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý I/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường công nghiệp phía Nam mở đầu năm 2026 với nền tảng ổn định, hoạt động cho thuê được kiểm soát và hiệu suất giá thuê bền vững.

TP. Hồ Chí Minh tiếp tục giữ vai trò trung tâm sản xuất tiên tiến, trong khi các tỉnh lân cận thu hút vốn nhờ hạ tầng cải thiện và nhu cầu đa dạng từ khách thuê.

Nguồn cung và tỷ lệ lấp đầy ra sao?

Trong quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp phía Nam duy trì khoảng 36.400 ha, không đổi so với quý trước do không ghi nhận nguồn cung mới. So với cùng kỳ, nguồn cung tăng 8,6%.

Về cơ cấu, TP. Hồ Chí Minh chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung, theo sau là Đồng Nai (33%) và Tây Ninh (22%).

Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt 74,8%. Diện tích hấp thụ thuần trong quý đạt khoảng 127 ha. So với quý I/2025, tổng quy mô thị trường mở rộng thêm khoảng 2.871 ha, trong khi diện tích đã cho thuê chỉ tăng 1.710 ha.

Điểm nào đang dẫn dắt nhu cầu?

Ở từng thị trường thành phần, TP. Hồ Chí Minh ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 84,8%, Đồng Nai đạt 71,6% và Tây Ninh là 59%.

Nhu cầu vẫn đến nhiều từ các ngành thâm dụng đất như công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu và sản xuất thép, với mức hấp thụ đáng kể tại các khu vực như Cái Mép và Đất Đỏ.

Giá thuê đang chênh lệch thế nào?

Đáng chú ý, giá thuê tại Đồng Nai là 188 USD/m2, Tây Ninh là 188,7 USD/m2, cao hơn TP. Hồ Chí Minh ở mức 184,2 USD/m2.

Sự khác biệt này phản ánh cơ cấu nguồn cung: giá trung bình tại TP. Hồ Chí Minh bị pha loãng sau mở rộng hậu sáp nhập, còn Đồng Nai và Tây Ninh giữ mức cao hơn nhờ tỷ trọng lớn các dự án mới đạt chuẩn tổ chức.

Xu hướng “ly tâm” sang các tỉnh vệ tinh

Dự báo từ năm 2026 đến 2029, thị trường bất động sản khu công nghiệp sẽ bổ sung khoảng 5.347 ha nguồn cung mới.

Trong đó, TP. Hồ Chí Minh vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất với 59%, tiếp theo là Tây Ninh (24%) và Đồng Nai (17%).

Điểm đáng chú ý là nguồn cung tương lai đang dịch chuyển rõ sang các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh, nơi có quỹ đất lớn hơn, hỗ trợ mở rộng các ngành sản xuất thâm dụng đất và tối ưu chi phí vận hành.

Ngành nào sẽ hút vốn FDI?

Thay vì thu hút đại trà, các dự án mới sẽ tập trung vào những ngành có giá trị gia tăng cao như bán dẫn, vi mạch, công nghệ cao, năng lượng và hóa dầu.

Song song đó, yêu cầu về ESG, Net Zero, cơ chế điều chỉnh biên giới carbon của châu Âu và tiêu chuẩn từ các tập đoàn đa quốc gia đang thúc đẩy xu hướng phát triển khu công nghiệp xanh, sinh thái và thông minh.

Khu công nghiệp thế hệ mới không chỉ cần đất và nhà xưởng, mà còn phải tích hợp logistics, năng lượng tái tạo, xử lý nước thải tuần hoàn, hạ tầng số và không gian xanh.

Triển vọng thị trường nhìn từ khối doanh nghiệp ngoại

Theo Hiệp hội Doanh nghiệp châu Âu tại Việt Nam, chỉ số niềm tin kinh doanh quý I/2026 đạt 72,7 điểm, giảm 7,3 điểm so với quý IV/2025.

Dù vậy, kết quả thực tế vẫn tích cực: 77% doanh nghiệp ghi nhận doanh thu tăng hoặc ổn định trong năm 2025, và 56% báo cáo tình hình hoạt động tích cực trong quý I/2026.

Về dài hạn, 93% lãnh đạo doanh nghiệp châu Âu sẵn sàng giới thiệu Việt Nam như một điểm đến hoạt động uy tín. Có 56% doanh nghiệp xác định Việt Nam là thị trường chiến lược cốt lõi hoặc địa bàn tăng trưởng trọng yếu.

Ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ bất động sản công nghiệp của Savills Việt Nam cho rằng đà tăng trưởng năm 2026 sẽ tiếp tục được củng cố bởi các dự án hạ tầng giao thông quy mô lớn, đồng thời các trung tâm dữ liệu kỹ thuật số đang tạo thêm bệ phóng cho mạng lưới sản xuất hiện đại.

Bạn nghĩ sao về cuộc đua tam mã TP. Hồ Chí Minh - Đồng Nai - Tây Ninh? Comment bên dưới nhé!