Bất động sản Trung Quốc chìm dưới đáy hay đang phục hồi?

Giá nhà Thượng Hải chớm phục hồi, nhưng thị trường nhà ở Trung Quốc vẫn còn một “cục đá” rất lớn: khoảng 90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc chưa hoàn thiện. Đây là nhịp hồi thật hay chỉ là khoảng nghỉ trước khi đi xuống tiếp?

Thị trường đang hồi phục hay chỉ là nhịp nghỉ?

Trong nhiều năm khủng hoảng, thị trường bất động sản Trung Quốc từng có vài lần giá nhà đứng lại trong ngắn hạn. Nhưng không ít lần sau đó, đà giảm lại quay trở lại.

Vì vậy, khi giá nhà tại một số thành phố lớn chững lại trong những tháng đầu năm nay, câu hỏi cũ lại xuất hiện: đã chạm đáy chưa, hay chỉ là một quãng nghỉ?

Số liệu mới nói gì?

Theo dữ liệu do UBS và Centaline tổng hợp, giá nhà thứ cấp trung bình tại các thành phố hạng nhất gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đã tăng 2% trong giai đoạn từ tháng 2 đến tháng 4.

Đợt tăng này diễn ra sau khi giá nhà tại các thành phố trên lao dốc 38% kể từ năm 2021, kéo theo tác động lan rộng đến kinh tế Trung Quốc và cả kinh tế toàn cầu.

Vì sao cú giảm này ảnh hưởng rộng đến vậy?

Nhiều hộ gia đình Trung Quốc từng dồn phần lớn tiền tiết kiệm vào bất động sản, xem đây là kênh giữ tài sản an toàn. Khi giá nhà giảm, tài sản bốc hơi, chi tiêu cũng bị siết lại.

Ô tô, mỹ phẩm và nhiều mặt hàng không thiết yếu khác bị cắt giảm mua sắm. Trong khi đó, các nhà máy khó tiêu thụ hàng trong nước, buộc Trung Quốc đẩy mạnh xuất khẩu, tạo ra các khoản thặng dư thương mại lên tới hàng ngàn tỷ USD.

Câu chuyện của người mua nhà: giữ tiền nhưng vẫn lỗ

Timothy Liu, một nhân viên văn phòng tại tỉnh Hà Nam, là một trường hợp điển hình. Năm 2021, anh chi khoảng 76,000 USD để mua một căn hộ nhỏ tại quê nhà, nhưng sau đó chứng kiến giá trị tài sản giảm gần một phần ba.

Giống như nhiều người khác, anh mất việc cách đây hai năm và gặp khó khăn trong việc tìm việc mới khi nền kinh tế suy yếu, một phần do khủng hoảng bất động sản.

Điều an ủi duy nhất với anh là đã mua bằng tiền mặt một căn hộ giá thấp tại khu dân cư bình dân, thay vì vay nợ lớn để mua nhà ở thành phố hạng nhất.

“Dù tránh được khoản vay thế chấp khổng lồ ở một thành phố hạng nhất, căn hộ của tôi vẫn mất gần 30% giá trị. Tôi thực sự rất thất vọng”, anh nói.

Thị trường Trung Quốc đang yếu ở đâu?

Nhiều nhà phân tích cho rằng thị trường có thể đang bước vào giai đoạn đảo chiều, đặc biệt tại Thượng Hải và Thâm Quyến. Dù tiền thuê nhà vẫn chưa đủ bù chi phí trả nợ thế chấp, khoảng cách này đã thu hẹp đáng kể.

Thượng Hải cũng đã nới lỏng điều kiện vay vốn thông qua quỹ nhà ở địa phương, cung cấp các khoản thế chấp với lãi suất rất thấp. Theo Karl Choi, Trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc đại lục tại Bank of America Global Research, “về bản chất, đây giống như một đợt cắt giảm lãi suất”.

Ông dự báo giá nhà tại các thành phố lớn của Trung Quốc sẽ ổn định trong nửa cuối năm nay và đà phục hồi sẽ lan sang các thành phố nhỏ hơn vào năm 2027.

Vì sao vẫn còn nhiều nghi ngại?

Dù mức giảm giá theo phần trăm của bất động sản Trung Quốc gần gấp đôi cuộc khủng hoảng nhà ở tại Mỹ cách đây hai thập kỷ, hệ thống ngân hàng Trung Quốc lại ít chịu tổn thương hơn do người mua thường phải trả trước một khoản lớn.

Tỷ lệ tiết kiệm của hộ gia đình thành thị Trung Quốc cũng cao, thường lên tới khoảng 40% thu nhập. Nhưng việc giảm rủi ro cho ngân hàng không đồng nghĩa thị trường sẽ phục hồi nhanh.

Nhiều nhà phân tích vẫn hoài nghi khi Trung Quốc còn khoảng 90 triệu căn hộ bỏ trống hoặc chưa hoàn thiện, thanh khoản thị trường yếu và người bán phải mất nhiều thời gian mới tìm được người mua.

Thực tế, giá nhà từng có giai đoạn ổn định ngắn vào năm ngoái trước khi tiếp tục giảm trở lại.

Tác động lan xuống các thành phố nhỏ

Bốn thành phố hạng nhất chỉ chiếm khoảng 6% dân số, trong khi giá nhà tại phần lớn các khu vực còn lại giảm mạnh hơn.

Trong những năm gần đây, các thành phố lớn đã nới lỏng quy định để người dân từ địa phương khác có thể mua nhà dễ hơn, nhằm hỗ trợ nhu cầu. Theo John Lam, Trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á của UBS, điều đó đã thu hút thêm nhiều người từ các khu vực khác trong cả nước.

Tại Diêm Thành (Yancheng), cách Thượng Hải khoảng 320 km về phía bắc, một người dân cho biết giá bất động sản đã giảm một nửa chỉ trong vài năm khi người dân chuyển dần đến các đô thị lớn như Tô Châu hoặc Thượng Hải để mua nhà.

Thiệt hại đang dồn lên hộ gia đình

Kể từ năm 2021, phần lớn thiệt hại của cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc không nằm ở hệ thống ngân hàng mà dồn lên các hộ gia đình - những người chứng kiến giá trị tài sản sụt giảm mạnh.

Theo Khảo sát Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc do Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam thực hiện, giá trị tài sản ròng trung bình của hộ gia đình thành thị đã giảm xuống còn 130,000 USD vào mùa hè năm ngoái, từ mức 163,000 USD hai năm trước đó.

Các nghiên cứu cũng cho thấy khoảng ba phần tư tài sản tiết kiệm của hộ gia đình Trung Quốc nằm ở bất động sản. Nhiều người mua thêm căn hộ thứ hai như một kênh đầu tư, thay vì phân bổ vào cổ phiếu, trái phiếu hay quỹ tương hỗ.

Theo Sam Radwan, CEO công ty tư vấn Enhance International, khoảng 25% hộ gia đình thành thị tại Trung Quốc sở hữu từ hai căn nhà trở lên, so với chỉ khoảng 4% tại Mỹ.

Nhưng nguồn cung nhà trống lớn khiến nhiều gia đình không thể tìm được người thuê. Ngay cả khi cho thuê được, mức giá cũng thường thấp hơn đáng kể so với khoản trả góp hàng tháng.

Với Timothy Liu, đà giảm giá bất động sản đã xóa sạch toàn bộ số tiền tiết kiệm tích lũy từ thời đại học. “Tôi cảm thấy như mình đã làm việc suốt 10 năm qua mà chẳng được gì”, anh nói.

“Tôi chỉ có thể tự an ủi rằng nếu khi đó mua nhà ở một thành phố hạng nhất, khoản thua lỗ hiện nay có lẽ tương đương với việc làm không công trong 30-50 năm”.

Bạn nghĩ thị trường bất động sản Trung Quốc đã chạm đáy chưa? Comment bên dưới nhé!