Bất động sản phía Nam: Cung tăng mạnh, lo ngại khủng hoảng thừa

6 tháng đầu năm, khu vực phía Nam ghi nhận hơn 120.000 sản phẩm bất động sản mới từ các dự án khởi công, chuẩn bị mở bán hoặc tái khởi động. Riêng quý II, TP HCM đón khoảng 10.000-12.000 sản phẩm mới.

Nguồn cung trở lại mạnh mẽ

Thị trường bất động sản phía Nam đang sôi động hơn rõ rệt khi hàng loạt dự án đồng loạt khởi công, mở bán hoặc tái triển khai.

Tại khu Đông TP HCM, các đại đô thị và dự án quy mô lớn liên tiếp được giới thiệu ra thị trường. Những khu vực từng được xem là điểm nóng như Thủ Thiêm, An Phú, khu đô thị Sala tiếp tục xuất hiện nguồn cung mới.

Ở phía Tây Bắc, nhiều đại dự án quy mô hàng nghìn ha cũng bắt đầu bước vào giai đoạn bán hàng.

Không chỉ TP HCM, các địa phương vệ tinh như Đồng Nai, Bình Dương cũ, Tây Ninh cũng ghi nhận nhiều dự án căn hộ, khu đô thị mới được khởi động sau thời gian dài chờ hoàn thiện pháp lý.

Sự trở lại của nguồn hàng cho thấy các nút thắt pháp lý đang dần được tháo gỡ, giúp doanh nghiệp địa ốc lấy lại niềm tin để tái triển khai dự án.

Vì sao thanh khoản vẫn chưa bứt phá?

Dù nguồn cung tăng mạnh, người mua vẫn khá thận trọng. Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu, tỷ lệ hấp thụ của nhiều dự án mới chỉ dao động 30-40%, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn thị trường thuận lợi. Đặc biệt, phân khúc nhà liền thổ có tỷ lệ giao dịch thành công rất thấp.

Xu hướng này phản ánh sự thay đổi trong hành vi đầu tư. Nếu giai đoạn 2020-2022 nhiều giao dịch được thúc đẩy bởi tâm lý FOMO và kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay nhà đầu tư chú trọng hơn tới pháp lý, khả năng khai thác dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế.

Anh Tùng, một nhà đầu tư tại TP HCM, chia sẻ đầu năm 2022 anh mua khu đất gần 1.200m2 tại Bảo Lâm, Lâm Đồng với giá 4,8 tỷ đồng theo mô hình farmstay nghỉ dưỡng. Khi đó, giá đất tăng từng tuần nhờ kỳ vọng hạ tầng. Nhưng từ giữa năm 2023, thị trường đảo chiều, thanh khoản lao dốc.

Đến nay, anh chấp nhận rao bán khoảng 3,6 tỷ đồng, tương đương lỗ hơn 1 tỷ đồng, nhưng vẫn chưa tìm được khách phù hợp. Anh nói: “Tôi nhận ra thời kỳ mua hôm nay, vài tháng sau bán có lời đã qua rồi. Người mua giờ tính toán rất kỹ”.

Có nguy cơ “khủng hoảng thừa”?

Một trong những nguyên nhân lớn nhất khiến thanh khoản thị trường chưa thể bứt phá nằm ở mặt bằng giá.

Dù trải qua giai đoạn điều chỉnh kéo dài, giá sơ cấp tại nhiều dự án mới vẫn tiếp tục tăng. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi sản phẩm vừa túi tiền ngày càng khan hiếm.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc thị trường nhà ở CBRE Việt Nam, nhận định thị trường đang xuất hiện tình trạng lệch pha cung - cầu rõ rệt. Phần lớn dự án mở bán thuộc phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu lớn nhất lại nằm ở nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực.

Giá căn hộ tại nhiều khu vực TP HCM hiện đã vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân. Những mức giá trước đây chỉ xuất hiện ở khu trung tâm nay đã lan rộng ra các khu vực ven đô.

Khi giá nhà tăng nhanh hơn tốc độ tăng thu nhập, người mua ở thực buộc phải trì hoãn quyết định xuống tiền hoặc chuyển sang các địa phương xa trung tâm hơn. Điều này khiến lượng quan tâm vẫn lớn nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thực tế lại thấp.

Thị trường đang ở giai đoạn nào?

Theo giới phân tích, khái niệm “khủng hoảng thừa” chưa phản ánh đúng thực trạng hiện nay.

Khủng hoảng thừa thường xảy ra khi thị trường có quá nhiều sản phẩm so với nhu cầu thực tế. Trong khi đó, tại TP HCM và khu vực phía Nam, nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn nhờ tốc độ đô thị hóa, tăng dân số cơ học và nhu cầu an cư của lực lượng lao động.

Vấn đề nằm ở chỗ nguồn cung hiện nay không phù hợp với cơ cấu nhu cầu. Nói cách khác, thị trường không thừa nhà ở nói chung mà đang thiếu sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của số đông.

Những căn hộ giá hợp lý, pháp lý minh bạch, vị trí thuận tiện vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Ngược lại, các sản phẩm định giá quá cao hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá trong tương lai đang gặp khó khăn.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, cho rằng tâm lý quan sát vẫn đang bao trùm thị trường khi lãi suất chưa tạo được cú hích đủ lớn và giá bán dự án mới vẫn neo cao.

Thị trường bất động sản phía Nam hiện không đối mặt với một cuộc khủng hoảng thừa theo nghĩa truyền thống. Đây là giai đoạn tái cân bằng sau nhiều năm tăng trưởng nóng.

Nguồn cung đang phục hồi, nhưng cầu cũng khắt khe hơn. Nhà đầu tư không còn dễ dàng chấp nhận mọi mức giá, còn người mua ở thực ngày càng quan tâm tới giá trị sử dụng và khả năng tài chính.

Vậy theo bạn, đây là dấu hiệu dư cung hay chỉ là thị trường đang chọn lọc lại sản phẩm? Comment bên dưới nhé!