Bất động sản nghỉ dưỡng quý II/2026: Thanh khoản còn yếu, giá vẫn tăng

Bất động sản nghỉ dưỡng trong quý I/2026 ghi nhận thanh khoản giảm mạnh, dù mặt bằng giá sơ cấp vẫn tăng ở nhiều phân khúc. Bước sang quý II, triển vọng khởi sắc vẫn được đánh giá là khá hạn chế.

Quý I/2026: Nguồn cung có nhưng giao dịch vẫn yếu

Theo VARS IRE, thị trường bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng trong quý I/2026 có khoảng 6.500 sản phẩm mới, giảm 22% so với quý trước.

Tổng lượng giao dịch đạt hơn 2.900 sản phẩm, giảm hơn 30% so với quý IV/2025. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 45%, giảm 7 điểm phần trăm so với quý trước.

Đáng chú ý, dù giảm mạnh theo quý, nguồn cung và lượng giao dịch trong quý I/2026 vẫn cao hơn lần lượt 6 lần và 7 lần so với cùng kỳ năm 2025.

Condotel và shophouse nghỉ dưỡng ra sao?

Theo DKRA Consulting, trong quý I/2026, condotel ghi nhận 5.231 căn nguồn cung sơ cấp, tiêu thụ 175 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 3%, giảm 85% so với quý trước.

Phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng có 3.626 căn nguồn cung nhưng chỉ tiêu thụ 20 căn, tương đương khoảng 1%, giảm hơn 87%.

Vì sao giá vẫn tăng khi thanh khoản giảm?

Dù giao dịch đi xuống, mặt bằng giá sơ cấp trong quý I/2026 vẫn tăng so với cùng kỳ. DKRA ghi nhận biệt thự nghỉ dưỡng tăng trung bình khoảng 10% theo năm, shophouse nghỉ dưỡng tăng khoảng 13% và condotel tăng khoảng 14%.

Sự đối nghịch giữa giá bán và thanh khoản cho thấy thị trường đang ở trạng thái giằng co. Một bên là chi phí đầu vào và áp lực tài chính khiến chủ đầu tư khó giảm giá, bên còn lại là người mua vẫn thận trọng, chưa sẵn sàng xuống tiền.

Để kích cầu, nhiều doanh nghiệp tiếp tục áp dụng giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc cam kết lợi nhuận. Tuy nhiên, các chính sách này vẫn chưa đủ để khơi thông lực cầu.

Ông Trần Trọng Vũ, Co-Founder SPE.R, cho biết: “Niềm tin của người mua phân khúc này vẫn chưa được đón nhận trở lại sau nhiều lùm xùm, và niềm tin cũng không thể đến trong một sớm một chiều”.

Quý II/2026 có khởi sắc không?

Câu trả lời hiện tại là chưa thật sự khả quan. Theo các chuyên gia, các yếu tố như khung pháp lý chưa hoàn thiện, thanh khoản yếu và chi phí vốn còn cao vẫn đang khiến nhà đầu tư thận trọng.

Ông Trần Trọng Vũ cho rằng đặc thù của bất động sản nghỉ dưỡng là trong những năm đầu khai thác, người mua thường không có toàn quyền quyết định đối với tài sản, mà phụ thuộc vào khả năng vận hành và khai thác của chủ đầu tư. Đây là rủi ro khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc kỹ hơn.

Ông cũng nhấn mạnh, khung pháp lý cho phân khúc này vẫn chưa hoàn thiện đầy đủ, đặc biệt ở các cơ chế bảo vệ quyền lợi người mua và khả năng chuyển đổi tài sản thành nguồn vốn, như việc thế chấp tại ngân hàng.

“Về pháp lý, hiện vẫn chưa có sự cụ thể hóa rõ ràng để bảo vệ quyền lợi người mua, trong khi thanh khoản của thị trường cũng chưa thực sự cải thiện. Trong bối cảnh lãi suất vẫn ở mức cao, nhà đầu tư sẽ cân nhắc nhiều hơn trước khi xuống tiền”, ông Vũ nhận định.

Nguồn cung quý II dự báo đi ngang

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết không chỉ bất động sản nghỉ dưỡng mà nhiều phân khúc khác cũng đang chứng kiến thanh khoản giảm trong quý vừa qua.

Theo DKRA, mức thanh khoản của nhiều phân khúc hiện chỉ bằng khoảng 30-40% so với giai đoạn trước quý IV/2025. Ông Thắng nhận định: “Chúng ta đã bước sang quý II và đi được nửa chặng đường, nhưng những tồn đọng từ quý I vẫn chưa có dấu hiệu cải thiện rõ ràng”.

Trong quý II/2026, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ đi ngang, thậm chí giảm ở một số phân khúc. Cụ thể, condotel dự kiến chỉ có khoảng 200–250 căn mở bán mới, biệt thự nghỉ dưỡng cũng dao động khoảng 200–250 căn, trong khi nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng chỉ khoảng 100–150 căn trên toàn thị trường. Nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu tại các khu vực quen thuộc, đặc biệt là miền Trung.

Giá sơ cấp và thứ cấp sẽ diễn biến thế nào?

Ông Thắng cho rằng thị trường sẽ tiếp tục phân hóa rõ giữa sơ cấp và thứ cấp.

Ở thị trường sơ cấp, giá bán phần lớn do chủ đầu tư xác lập. Trong bối cảnh hiện nay, nhiều doanh nghiệp có thể chấp nhận giảm kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn để duy trì mặt bằng giá hoặc đưa ra chính sách bán hàng linh hoạt nhằm cải thiện thanh khoản.

“Nếu điều kiện thị trường không có biến động lớn, mặt bằng giá sơ cấp trong thời gian tới nhiều khả năng sẽ đi ngang, thậm chí giảm tại một số dự án chịu áp lực dòng tiền”, ông Thắng nhấn mạnh.

Ngược lại, thị trường thứ cấp được dự báo tiếp tục trầm lắng. Nhiều nhà đầu tư đang chịu áp lực tài chính khi thị trường chững lại, một số trường hợp có thể chấp nhận giảm giá từ 30-50%, thậm chí 60% để thoát hàng. Tuy nhiên, nếu không có lực cầu hấp thụ, việc giảm sâu cũng chưa chắc giúp thanh khoản cải thiện.

Trong bối cảnh lãi suất duy trì ở mức cao, dòng tiền có xu hướng ưu tiên các loại hình phục vụ nhu cầu ở thực hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Bất động sản nghỉ dưỡng hiện không phải là phân khúc ưu tiên trong giai đoạn này.

Nhà đầu tư cần lưu ý gì?

Theo ông Thắng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang trong giai đoạn chuyển tiếp và cần thêm thời gian để hấp thụ những biến động vừa qua. Nếu cân nhắc tham gia, nhà đầu tư nên chú ý 3 yếu tố:

1. Năng lực tài chính cá nhân: ưu tiên vốn tự có, hạn chế đòn bẩy và tính kỹ khả năng trả nợ trong tương lai.

2. Vị trí dự án: vì vị trí ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác và thanh khoản khi chuyển nhượng.

3. Pháp lý và năng lực chủ đầu tư: cần thẩm định kỹ pháp lý dự án, năng lực triển khai và vận hành.

Bạn nghĩ sao về diễn biến của bất động sản nghỉ dưỡng trong quý II/2026? Comment bên dưới nhé!