Bất động sản Hà Nội, TP.HCM bước vào chu kỳ mới: thanh khoản giảm

Thanh khoản giảm, giá neo cao và dòng tiền bắt đầu rời khu vực lõi là bức tranh khá rõ của bất động sản Hà Nội và TP. HCM trong năm 2026, khi thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau thời kỳ tăng trưởng nóng.

Thanh khoản đang chậm lại, giao dịch giảm mạnh

Theo One Mount Group, thị trường chuyển nhượng Hà Nội trong quý I/2026 ghi nhận khoảng 11.100 giao dịch, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng phân khúc căn hộ chỉ đạt khoảng 4.000 giao dịch, giảm tới 60% theo quý và 26% theo năm.

Mức giảm theo quý phản ánh yếu tố mùa vụ và tâm lý thận trọng sau Tết, còn mức giảm theo năm cho thấy dòng tiền đầu tư đang dè dặt hơn trước các yếu tố như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Nguồn cung lệch pha, nhà ở vừa túi tiền ngày càng ít

Ở thị trường sơ cấp, nguồn cung và nhu cầu thực vẫn đang lệch khá xa. Theo Savills Việt Nam, nếu giai đoạn 2012 - 2018, căn hộ hạng C từng chiếm hơn 80% tổng lượng giao dịch, thì từ năm 2021 đến nay, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền liên tục suy giảm mạnh.

Tại TP. HCM, căn hộ hạng C hiện chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, Hà Nội gần như không ghi nhận thêm dự án hạng C mở bán mới trong quý I/2026.

Thị trường hiện chủ yếu được dẫn dắt bởi sản phẩm hạng A và hạng B.

Giá nhà đang ở mức nào?

Dù nguồn cung căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý I/2026 đạt hơn 11.199 căn, tăng 6% so với quý trước, cơ cấu sản phẩm vẫn nghiêng mạnh về trung và cao cấp. Điều này khiến mặt bằng giá tại nhiều dự án đã lên tới khoảng 100 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, TP. HCM chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp được mở bán trong quý I/2026, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 41%, cho thấy áp lực thanh khoản vẫn hiện hữu dù nhu cầu ở thực còn lớn.

Dòng tiền đang dịch chuyển khỏi khu vực lõi

Mặt bằng giá cao cùng khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn đang khiến dòng tiền có xu hướng rời khỏi khu vực lõi đô thị.

Tại Hà Nội, phân khúc nhà thổ cư ghi nhận khoảng 6.000 giao dịch trong quý I/2026, cao nhất toàn thị trường. Giao dịch tập trung chủ yếu tại khu Bắc và khu Đông, nơi mặt bằng giá còn phù hợp hơn và hạ tầng đang dần hoàn thiện.

Xu hướng này cũng rõ tại phía Nam. Các địa phương trước đây là Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang thu hút mạnh nhu cầu ở thực nhờ mức giá chỉ bằng khoảng 50 - 70% khu vực nội đô TP. HCM. Còn quanh Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh đang nổi lên như những điểm đến mới của dòng tiền đầu tư và nhu cầu giãn dân.

Thị trường đang quay về giá trị thực?

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Thị trường & Am hiểu Khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng Hà Nội hiện không còn vận hành theo tâm lý “mua nhanh - bán nhanh” như trước.

Dòng tiền ngắn hạn đang suy yếu rõ rệt, nhường chỗ cho các quyết định mua gắn với nhu cầu ở thực hoặc tích sản dài hạn. Người mua hiện ưu tiên nhiều hơn tới giá trị sử dụng, tính pháp lý, khả năng khai thác thực tế và chất lượng vận hành của dự án.

Vì vậy, thanh khoản đang tập trung mạnh tại các đại đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân, có hệ tiện ích đồng bộ và khả năng ở thực rõ ràng. Thị trường căn hộ thứ cấp đang bước vào giai đoạn sàng lọc theo chất lượng dự án.

Hạ tầng nào sẽ là động lực lớn nhất?

Tại hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5, bà Cao Thị Thu Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh và chọn lọc tự nhiên.

Theo bà Hương, sự thiếu hụt kéo dài của phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang khiến nhu cầu ở thực bị dồn nén, đồng thời thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dân cư ra các đô thị vệ tinh, nơi còn dư địa phát triển quỹ đất và mức giá phù hợp hơn.

Savills đánh giá, trong giai đoạn tới, các dự án metro, đường vành đai, hạ tầng liên vùng và mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường.

Dù vẫn chịu áp lực từ lãi suất, tín dụng và khả năng chi trả của người mua nhà, bất động sản đang dần quay lại với các giá trị cốt lõi: nhu cầu ở thực, khả năng khai thác lâu dài và hiệu quả sử dụng thực tế.

Bạn thấy xu hướng này sẽ còn kéo dài không? Comment bên dưới nhé!