Bất động sản 2026: Từ “mua mới” sang “mua đúng”

Bất động sản 2026 đang chuyển từ “mua mới” sang “mua đúng”. Khi chi phí vốn còn cao, nhà đầu tư ưu tiên tài sản có thể tạo giá trị bền vững trong suốt vòng đời khai thác.

Dòng vốn cũng chọn lọc hơn, hướng tới chất lượng cao, công nghệ, đổi mới sáng tạo, giá trị gia tăng và hiệu quả dài hạn.

Thị trường đang đổi tiêu chí đầu tư ra sao?

Câu hỏi không còn là tài sản mới hay cũ, mà là tài sản đó có tạo ra giá trị bền vững hay không.

Xu hướng này cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ tư duy “mua mới” sang “mua đúng”, tức là nhìn vào khả năng khai thác, vận hành và duy trì sức cạnh tranh trong nhiều năm.

Chất lượng tài sản được nhìn theo vòng đời khai thác

Theo báo cáo Making Offices Fit for the Future: Retrofit or Redevelopment? của Savills, nhiều chủ sở hữu tại các thị trường phát triển đang chọn nâng cấp hoặc tái định vị tài sản hiện hữu thay vì phát triển mới.

Lý do đến từ chi phí xây dựng tăng, tiêu chuẩn ESG khắt khe hơn và yêu cầu cao hơn từ khách thuê về chất lượng không gian làm việc.

Retrofit hay redevelopment?

Không có đáp án chung cho mọi tài sản. Mỗi dự án cần được đánh giá dựa trên vị trí, kết cấu công trình, hiệu quả tài chính, nhu cầu thị trường và tiềm năng phát triển của khu vực xung quanh.

Điều này cho thấy tài sản được nhìn nhận không chỉ ở thời điểm bàn giao, mà trong cả quá trình tạo giá trị về sau.

80% tòa nhà năm 2050 đã tồn tại từ hôm nay

WEF chỉ ra rằng khoảng 80% số tòa nhà sẽ được sử dụng vào năm 2050 tại các thị trường phát triển đã tồn tại từ hôm nay.

Nghĩa là phần lớn giá trị tương lai của thị trường sẽ đến từ cách chủ sở hữu nâng cấp và tái định vị tài sản hiện hữu, thay vì chỉ trông chờ nguồn cung mới.

Ở chiều ngược lại, các dự án mới hoàn thành cũng có thể nhanh chóng mất lợi thế nếu không còn đáp ứng kỳ vọng của thị trường.

Nhà đầu tư đang quan tâm điều gì?

Giờ đây, câu hỏi không còn là “xây mới bao nhiêu”, mà là làm thế nào để tài sản hiện hữu tiếp tục tạo ra giá trị trong 20-30 năm tới.

Giá trị gia tăng có thể đến từ cải thiện chất lượng không gian, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, tối ưu vận hành hoặc đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn bền vững và nhu cầu mới của khách thuê.

Vì vậy, chất lượng tài sản không còn là trạng thái cố định khi công trình hoàn thành, mà là một quá trình được củng cố liên tục thông qua chiến lược quản lý, đầu tư và vận hành.

Tại sao hai tòa nhà cùng vị trí vẫn có giá khác nhau?

Hai tòa nhà trên cùng một tuyến phố, cùng phân khúc, thậm chí cùng giai đoạn phát triển, vẫn có thể được thị trường định giá rất khác nhau.

Sự khác biệt nằm ở khả năng duy trì sức hút với khách thuê, tạo dòng tiền ổn định và thích ứng với tiêu chuẩn ngày càng cao của thị trường.

Trong bối cảnh chi phí vốn chưa quay về mức thấp như trước, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những tài sản có thể duy trì hiệu quả qua nhiều chu kỳ và còn dư địa nâng cấp giá trị.

Việt Nam đang bước vào chu kỳ đánh giá mới

Tại Việt Nam, nhiều dự án thương mại phát triển trong giai đoạn 2005-2015 đang bước sang một chu kỳ vận hành mới. Cùng với đô thị hóa, hạ tầng cải thiện và kỳ vọng cao hơn từ doanh nghiệp, tiêu chí đánh giá chất lượng tài sản cũng thay đổi.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, thị trường đang chuyển từ đánh giá theo tuổi đời công trình sang đánh giá theo vòng đời giá trị.

Một tài sản chỉ thực sự được xem là dẫn đầu khi có khả năng duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền bền vững và liên tục thích ứng với những yêu cầu mới của thị trường.

Mỗi chu kỳ đều tạo ra tiêu chuẩn mới. Và lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng thuộc về những tài sản có thể liên tục tự làm mới mình, thay vì chỉ là những tài sản từng là mới nhất.

Bạn nghĩ sao về xu hướng “mua đúng” trong bất động sản hiện nay? Comment bên dưới nhé!