AI bùng nổ, bất động sản thương mại Việt Nam hưởng lợi thế nào?

AI đang mở ra cơ hội lớn cho bất động sản thương mại, từ văn phòng, logistics đến trung tâm dữ liệu. Theo Cushman & Wakefield, làn sóng AI có thể làm nhu cầu không gian vật lý tăng lên thay vì thu hẹp như nhiều lo ngại trước đây.

AI có làm giảm nhu cầu bất động sản?

Không hẳn. Báo cáo “Tác động của AI: Nhận định cho khu vực APAC” cho thấy AI được dự báo sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tạo thêm việc làm và mở rộng hoạt động sản xuất - kinh doanh. Từ đó, nhu cầu đối với **văn phòng, kho bãi, trung tâm dữ liệu** và nhiều loại hình bất động sản thương mại khác có thể tăng lên.

Tiến sĩ Dominic Brown, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Quốc tế khu vực APAC, châu Âu, Trung Đông và châu Phi của Cushman & Wakefield, cho rằng nhận định AI làm giảm nhu cầu bất động sản là chưa chính xác.

Văn phòng bước vào cuộc đua chất lượng

Dữ liệu nghiên cứu cho thấy APAC có thể tạo thêm khoảng 58,5 triệu việc làm trong giai đoạn 2026-2030 theo kịch bản cơ sở. Cùng với đó, nhu cầu về không gian làm việc, đặc biệt là văn phòng chất lượng cao, sẽ gia tăng.

Cushman & Wakefield dự báo tổng diện tích hấp thụ ròng văn phòng hạng A tại khu vực có thể đạt hơn 96,15 triệu m2 trong thập kỷ tới.

Xu hướng nào sẽ chi phối thị trường?

AI đang khiến văn phòng không chỉ là nơi làm việc truyền thống mà còn là không gian thúc đẩy hợp tác, sáng tạo và đổi mới. Vì vậy, khoảng cách giữa các tòa nhà chất lượng cao, vị trí đắc địa, vận hành linh hoạt với các dự án chất lượng thấp sẽ ngày càng rõ hơn.

Xu hướng “flight to quality” được dự báo sẽ tiếp tục chi phối thị trường văn phòng trong nhiều năm tới.

Bên cạnh đó, trong kịch bản cơ sở, lợi suất của các tài sản bất động sản cốt lõi được dự báo duy trì quanh mức 10%.

Logistics và trung tâm dữ liệu thành tài sản chiến lược

AI cũng đang tạo lực đẩy mạnh cho phân khúc công nghiệp và logistics. Sự phát triển của thương mại điện tử, tự động hóa và chuỗi cung ứng phức tạp hơn làm nhu cầu kho bãi, trung tâm phân phối tăng cao.

Theo dự báo, tổng diện tích hấp thụ ròng của ngành logistics tại APAC có thể đạt khoảng 236,16 triệu m2 vào năm 2030.

Đáng chú ý, trung tâm dữ liệu đang nổi lên như một loại tài sản chiến lược. Khi AI, điện toán đám mây và nền tảng số phát triển nhanh, nhu cầu lưu trữ và xử lý dữ liệu tăng mạnh, kéo theo vai trò ngày càng lớn của hạ tầng này.

Tuy nhiên, báo cáo cũng lưu ý rằng khả năng cung cấp điện đang trở thành yếu tố quyết định với nguồn cung mới và kế hoạch đầu tư của các nhà phát triển.

Việt Nam đứng trước cơ hội nào?

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, việc ứng dụng AI trong nghiên cứu, phát triển dự án và quản lý vận hành bất động sản đang trở thành yêu cầu tất yếu.

Bà Minh cho rằng Việt Nam có nhiều điều kiện thuận lợi để tận dụng làn sóng tăng trưởng do AI tạo ra.

Trong đó, bất động sản công nghiệp được đánh giá hưởng lợi lớn nhờ nền tảng sản xuất tăng trưởng mạnh, dòng vốn đầu tư hướng đến xuất khẩu tích cực và nhu cầu tiêu dùng nội địa mở rộng.

Với trung tâm dữ liệu, Việt Nam được xem là thị trường giàu tiềm năng dài hạn nhờ chi phí xây dựng cạnh tranh, chuyển đổi số nhanh và nhu cầu tăng đối với điện toán đám mây, ứng dụng AI.

Phân khúc nào sẽ phân hóa rõ hơn?

Ở văn phòng và bán lẻ, AI được dự báo sẽ làm gia tăng sự phân hóa về chất lượng tài sản. Những tòa nhà hiện đại, trung tâm thương mại có khả năng ứng dụng công nghệ để nâng cao trải nghiệm khách hàng sẽ có lợi thế cạnh tranh hơn trong việc thu hút khách thuê và người tiêu dùng.

Ngược lại, các tài sản trung cấp hoặc chậm thích ứng công nghệ có thể chịu áp lực lớn hơn khi thị trường thay đổi nhanh.

Dù triển vọng chung tích cực, Cushman & Wakefield cũng lưu ý rủi ro nếu tốc độ cải thiện năng suất từ AI thấp hơn kỳ vọng hoặc quá trình chuyển đổi công nghệ gây xáo trộn thị trường lao động. Khi đó, tỷ lệ trống ở một số phân khúc có thể tăng, kéo theo áp lực giảm giá thuê.

Bạn nghĩ AI sẽ tác động mạnh nhất đến phân khúc nào của bất động sản thương mại? Comment bên dưới nhé!