3 khu vực được dự báo bứt phá mạnh nhất trên bản đồ BĐS Tp.HCM

Trong 10 - 15 năm tới, 3 khu vực được dự báo bứt phá mạnh nhất tại TP HCM là lõi trung tâm hiện hữu, hành lang dọc Vành đai 3 và vùng vịnh Cần Giờ - Cái Mép.

TP HCM đang bước vào chu kỳ phát triển mới

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026, ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quốc tế về quy hoạch và thiết kế đô thị, cho rằng TP HCM đang đứng trước một giai đoạn chuyển mình rất quan trọng. Hàng loạt đại dự án hạ tầng như metro, sân bay Long Thành, các tuyến vành đai và cảng Cần Giờ - Cái Mép có thể tạo ra sự phân hóa mạnh trên thị trường bất động sản.

Ông nhìn nhận để hiểu tương lai của TP HCM, cần nhìn lại tiến trình phát triển đô thị suốt khoảng 40 năm kể từ thời kỳ đổi mới.

Đô thị TP HCM đã dịch chuyển như thế nào?

Theo ông Dũng, chiến lược phát triển đô thị ban đầu của TP HCM tập trung về phía Nam và phía Đông Nam. Những ý tưởng như khu chế xuất Tân Thuận hay khu đô thị Phú Mỹ Hưng đã xuất hiện từ cuối thập niên 1980, đầu 1990 với định hướng tiến ra biển, về phía Nam.

Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa thực tế lại diễn ra mạnh hơn ở hướng Đông Bắc và Tây Bắc vì 2 nguyên nhân chính: địa hình đất cao, ít ngập; và làn sóng FDI sản xuất đổ mạnh vào Bình Dương, Đồng Nai, kéo theo sự mở rộng đô thị theo các trục công nghiệp.

Chi phí đô thị đang bào mòn lợi thế cạnh tranh

Ông Dũng nhấn mạnh TP HCM đang dần mất lợi thế cạnh tranh do chi phí đô thị tăng quá nhanh. Dẫn nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới, ông cho biết khoảng cách năng suất lao động giữa TP HCM, Hà Nội với các đô thị còn lại của cả nước đang thu hẹp dần.

Nếu giai đoạn 2010 - 2011 mức chênh lệch khoảng 20% thì đến năm 2016 chỉ còn khoảng 13% và có thể giảm xuống còn khoảng 5% vào năm 2030 nếu không có thay đổi lớn.

Theo ông, lợi ích của tích tụ đô thị đang bị bào mòn bởi chi phí logistics, chi phí đi lại và giá nhà ở quá cao. Chi phí logistics của Việt Nam hiện tương đương 16 - 18% GDP, cao gần gấp đôi so với mức 8% ở Singapore hay Thượng Hải. Trong khi đó, ùn tắc giao thông tại TP HCM từng được ước tính gây thiệt hại khoảng 6 tỷ USD mỗi năm.

Đáng chú ý, giá nhà tại TP HCM đang ở mức rất cao so với thu nhập người dân. “Giá nhà trung bình tại TP HCM cao gấp hơn 30 lần thu nhập trung bình của hộ gia đình, trong khi con số lành mạnh ở các nước phát triển khoảng 5 lần, ở Singapore khoảng 4,5 lần”, ông nói.

Theo ông Dũng, đây là một trong những nguyên nhân khiến tỷ lệ di cư thuần của TP HCM giảm mạnh sau đại dịch COVID-19. Trong khi đó, những thành phố như Cần Thơ lại tăng lên rất đáng kể.

“Nếu chúng ta không tạo được nhà ở giá rẻ cho lực lượng lao động mới thì chắc chắn sẽ mất đi một sức mạnh rất lớn của lực lượng dân số trẻ, quy mô lớn và đầy sáng tạo”, ông nhấn mạnh.

Hạ tầng yếu nhưng khả năng thích ứng rất cao

Trong nghiên cứu so sánh TP HCM với 5 đô thị lớn Đông Nam Á gồm Singapore, Kuala Lumpur, Bangkok và Jakarta, ông Dũng cho biết thành phố có nhiều điểm mạnh đáng chú ý như quy mô lao động, tính sáng tạo, sự cởi mở văn hóa và khả năng thích ứng của người dân.

Ông cũng chỉ ra một nghịch lý: dù hạ tầng giao thông bị đánh giá thấp nhất trong nhóm khảo sát, thời gian di chuyển của người dân TP HCM lại ngắn nhất Đông Nam Á. Lý do là người dân có khả năng thích ứng cao nhờ sử dụng xe máy và mô hình nhà phố kết hợp kinh doanh.

Ông cho rằng những nỗ lực gần đây như đầu tư mạnh vào hạ tầng, phát triển các tuyến metro và thành lập trung tâm tài chính quốc tế đầu tiên tại Việt Nam đang đi đúng hướng để gỡ các điểm nghẽn kéo lùi tăng trưởng đô thị.

Metro sẽ tạo ra phân hóa lớn trên thị trường bất động sản

Theo ông Dũng, dữ liệu từ nhiều thành phố châu Á cho thấy hạ tầng không tạo ra tăng giá đồng đều mà sẽ làm gia tăng phân hóa trên thị trường bất động sản.

Ông lấy ví dụ tại Tokyo, bất động sản gần ga metro có thể cao hơn tới 40% so với các khu vực xung quanh. Ở các đô thị Trung Quốc như Thượng Hải hay Bắc Kinh, mức chênh lệch thấp hơn do hạ tầng được đầu tư đồng đều và nguồn cung bất động sản rất lớn.

Khi mạng lưới metro tại TP HCM hoàn thiện, giá trị bất động sản giữa khu vực gần ga và xa ga sẽ xuất hiện khoảng cách rất lớn. Hiện nay, metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành nhưng tác động chưa rõ nét do mạng lưới chưa hoàn chỉnh. Tuy nhiên, khi các tuyến kết nối đa hướng hình thành, hiệu ứng bất động sản quanh nhà ga sẽ mạnh hơn nhiều.

Ông cho rằng hai nhóm khu vực sẽ hưởng lợi lớn nhất từ metro gồm lõi trung tâm hiện hữu và các khu vực ngoại vi có khả năng kết nối nhanh với toàn vùng đô thị.

Đông và Đông Nam sẽ là tâm điểm tăng trưởng mới

Theo ông Dũng, giai đoạn 2026 - 2030 sẽ chứng kiến sự thay đổi lớn của cấu trúc phát triển đô thị TP HCM khi hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược đồng loạt triển khai.

Toàn bộ xu hướng phát triển mới đang nghiêng mạnh về phía Đông và Đông Nam, với lợi thế từ trục Bắc - Nam và các hạ tầng logistics quan trọng như sân bay Long Thành hay cụm cảng Cái Mép - Thị Vải.

4 nhóm hạ tầng sẽ thay đổi bức tranh đô thị

Đầu tiên là mạng lưới metro, đóng vai trò thúc đẩy các khu đô thị hỗn hợp và tái cấu trúc không gian đô thị.

Thứ hai là sân bay quốc tế Long Thành, cực tăng trưởng mới cho logistics, công nghiệp công nghệ cao và hàng không. Ông dẫn ví dụ Samsung từng lựa chọn Bắc Ninh và Thái Nguyên nhờ lợi thế gần sân bay Nội Bài; khi Long Thành hình thành, khu Đông TP HCM và Đồng Nai có thể hưởng lợi tương tự.

Nhóm thứ ba là các tuyến vành đai và cao tốc như Vành đai 3, Vành đai 4 hay Bến Lức - Long Thành, giúp tăng cường liên kết vùng.

Cuối cùng là khu vực Cần Giờ - Cái Mép. “Tôi cho rằng vùng vịnh này có tiềm năng tương tự Vịnh Tokyo hay Vịnh San Francisco về quy mô không gian và vai trò hàng hải quốc tế”, ông nhận định.

3 khu vực được dự báo bứt phá mạnh nhất

Từ dữ liệu về hạ tầng và xu hướng phát triển đô thị, ông Dũng cho rằng trong 10 - 15 năm tới, 3 khu vực tạo ra đột phá lớn nhất tại TP HCM sẽ là:

1. Lõi trung tâm hiện hữu, đặc biệt là khu vực Thủ Thiêm.

2. Hành lang dọc Vành đai 3, nơi còn quỹ đất lớn để phát triển các đại đô thị được kết nối bằng hệ thống giao thông cấp cao.

3. Vùng vịnh Cần Giờ - Cái Mép, nơi có thể hình thành cực tăng trưởng mới gắn với cảng biển, logistics, sân bay và đô thị biển.

“Tôi có niềm tin rằng trong 10 - 15 năm tới, đây sẽ là một điểm đột phá mới mà trước đây chúng ta chưa làm được do sự chia cắt bởi ranh giới hành chính”, ông nói.

Bạn thấy khu vực nào sẽ hưởng lợi rõ nhất từ làn sóng hạ tầng này? Comment bên dưới nhé!